基本案情

　　劉某曉與父親劉某法、母親韋某娥、祖父（已去世）、祖母等5人屬于廣西百色田東縣某村同一家庭戶，戶主為劉某法。1991年10月，該戶共分配得宅基地面積約402.11平方米，1992年12月劉某法辦理獲得集體土地建設用地使用證。

　　2009年6月14日，為償還家庭債務，劉某法、韋某娥與陸川縣某村的吳某菊簽訂了一份《宅基地租賃協(xié)議書》，約定劉某法、韋某娥自愿把屬于自己所有的集體土地宅基地以10萬元永久性出租給吳某菊。

　　簽訂協(xié)議后，吳某菊支付了“租金”10萬元，并于2010年8月建設完成一幢兩開間二層樓房及圍墻，隨后一直使用至今。

　　劉某曉認為，宅基地為家庭所有成員共有，父母在與吳某菊簽訂協(xié)議時未征得其與祖母的同意，且吳某菊非本集體經(jīng)濟組織成員，私自買賣集體土地的行為違反了法律規(guī)定，損害了自己的合法權益。于是劉某曉將三人起訴至法院，要求確認合同無效，被告吳某菊拆除在宅基地上建造的建筑物并退還宅基地。

　　法院判決

　　案件的焦點：劉某法、韋某娥與吳某菊簽訂的《宅基地租賃協(xié)議書》是否有效？

　　廣西壯族自治區(qū)田東縣人民法院經(jīng)審理認為：被告劉某法、韋某娥與吳某菊簽訂的《宅基地租賃協(xié)議書》，從約定的權利與義務內容，以及交易所指標的物分析，其民事法律關系本質上是雙方關于劉某法名下的宅基地使用權的買賣合同，并非雙方所稱租賃合同關系，吳某菊所支付的“租金”10萬元實為宅基地使用權的轉讓價款。根據(jù)土地管理法規(guī)定第二條第三款、第九條、第六十二條第一款等相關規(guī)定，本案所指的宅基地禁止買賣，非經(jīng)法定程序，宅基地的使用權不得轉讓。且宅基地所有權屬于農(nóng)民集體，宅基地的使用權為該集體經(jīng)濟組織成員所專享，具有身份關聯(lián)屬性，用以保障農(nóng)民的生活、耕作、居住權益的實現(xiàn)，非集體經(jīng)濟組織的成員無權取得該集體經(jīng)濟組織的宅基地使用權。吳某菊并非劉某法、韋某娥所在集體經(jīng)濟組織成員，據(jù)此認定該協(xié)議無效。

　　針對原告要求被告吳某菊拆除在宅基地上建造的建筑物、返還土地的訴請，法院認為，根據(jù)公平原則，應由簽訂《宅基地租賃協(xié)議書》雙方另行妥善處理好損失賠償問題后方才適合進行建筑物和土地返還問題的處理，故對劉某曉的該項訴請不予支持。

　　法官說法

　　簽訂農(nóng)村房屋買賣合同或宅基地買賣合同均無效

　　現(xiàn)實生活中，與農(nóng)民簽訂宅基地房屋買賣合同或者非同一集體經(jīng)濟組織成員簽訂宅基地房屋買賣合同，該行為違反了我國土地管理法的規(guī)定，擾亂了國家正常的土地管理秩序，因此所簽訂的農(nóng)村宅基地買賣合同屬于無效合同。同樣，由于宅基地是集體經(jīng)濟組織為了保障居者有其屋而無償準予符合條件的村民使用的土地，村民對其宅基地只有使用權，土地的所有權依舊歸屬于集體所有，所以宅基地不能隨意賣出，買賣宅基地的合同，也因違反土地管理法、《農(nóng)村宅基地管理辦法》的相關規(guī)定而屬于無效合同。

　　用“租賃合同”之名行買賣宅基地行為之實，不受法律保護。

　　劉某法、韋某娥與吳蘭菊簽訂的《宅基地租賃協(xié)議書》明確約定：劉某法將房屋永久租賃給吳某菊，全部租金付清后，不管過多少年，該房產(chǎn)的利益均與劉某法無關。從約定內容可以看出，當事人之間的達成的真實合意是永久性轉移農(nóng)村宅基地使用權，而并非在租賃期限內單純使用宅基地。且上述永久租賃合同約定明顯違反了《中華人民共和國合同法》第二百一十四條關于租賃合同的規(guī)定，屬于買賣行為，應按照農(nóng)村房屋買賣規(guī)則認定所謂的租賃合同是否有效。故法院認為，本案名為土地租賃合同糾紛，實為宅基地使用權糾紛。案涉宅基地買賣的行為未征得當?shù)卮逦瘯耐?，也未到相關部門辦理土地變更登記等手續(xù)，因此合同無效。