什么是小產(chǎn)權(quán)房？

　　“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)嚴(yán)格的法律概念，只是社會(huì)上的一種俗稱(chēng)，通常是指以營(yíng)利為目的，未經(jīng)相關(guān)行政主管部門(mén)審批，非法占用農(nóng)村集體土地（包括國(guó)有土地私自改變土地用途在內(nèi)）建設(shè)住宅項(xiàng)目用于銷(xiāo)售或變相銷(xiāo)售。由于未獲得土地、規(guī)劃、建設(shè)、銷(xiāo)售等行政許可，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，屬于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)、不受法律保護(hù)的房屋。

　　小產(chǎn)權(quán)房都有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

　　案例一：購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”卻無(wú)法收房，退了房款卻不退34萬(wàn)中介費(fèi)用

　　2018年8月，市民郭女士在某泰地產(chǎn)工作人員的推薦下，購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值154萬(wàn)元的“小產(chǎn)權(quán)房”，然而，在付完全款之后，郭女士發(fā)現(xiàn)房子已經(jīng)對(duì)外出租，無(wú)法收房，只能和原業(yè)主協(xié)商退還120萬(wàn)元的房款，然而作為中介的某泰地產(chǎn)卻在事后拒絕退還34萬(wàn)元的中介費(fèi)用。

　　深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)經(jīng)過(guò)調(diào)查，某泰地產(chǎn)確實(shí)存在“為禁止交易的房產(chǎn)提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)、違規(guī)占用客戶(hù)房地產(chǎn)交易資金”等行為，對(duì)此，協(xié)會(huì)決定吊銷(xiāo)某泰地產(chǎn)行業(yè)會(huì)員資格，將某泰地產(chǎn)及下屬工作人員楊某列入行業(yè)黑名單，并抄送征信合作單位。此外，市規(guī)劃國(guó)土委、市市場(chǎng)監(jiān)管委等部門(mén)也做出了處理決定。

　　案例二：一房多押，小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主攜數(shù)千萬(wàn)失蹤

　　2016年，某騰花園管理處以及這棟小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)商分別與十幾名住戶(hù)簽訂了合作建房協(xié)議書(shū)以及個(gè)人借款還款合同，以某騰花園內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房為抵押物，分別向這些住戶(hù)借款幾十萬(wàn)到上百萬(wàn)不等。

　　消息一傳開(kāi)，某騰花園的居民都互相打聽(tīng)開(kāi)來(lái)，居然發(fā)現(xiàn)，管理處和開(kāi)發(fā)商向很多戶(hù)居民借過(guò)錢(qián)，用的抵押物，只有兩間房和兩間臨街鋪面。比如這間1806號(hào)房，就抵押給了13個(gè)人之多。

　　發(fā)現(xiàn)問(wèn)題之后，居民們?cè)噲D聯(lián)系到物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人廖某以及開(kāi)發(fā)商代表黃某等五位負(fù)責(zé)人，然而這五人全部不見(jiàn)蹤影，手機(jī)全部處于關(guān)機(jī)狀態(tài)，至今已經(jīng)有20多天了。

　　由于借款人失聯(lián)，部分居民拿著抵押協(xié)議書(shū)住進(jìn)了1806號(hào)房，然而更多手持1806號(hào)房抵押協(xié)議書(shū)的居民卻與他們發(fā)生了沖突，部分居民砸開(kāi)鐵門(mén)，申明自己的房屋所有權(quán)，多人發(fā)生口角甚至肢體沖突，直到警方趕到暫時(shí)平息了矛盾。

　　居民們表示，他們與廖某等欠款人同住一屋檐下已經(jīng)多年了，相互關(guān)系一直都不錯(cuò)，誰(shuí)也沒(méi)想到廖某等人暗地里借了那么多人的錢(qián)，初步估計(jì)總額已達(dá)兩千多萬(wàn)。

　　以上“吃大虧”的案例足以透露購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)多多，主要風(fēng)險(xiǎn)歸納為以下幾點(diǎn)：

　　一、沒(méi)辦法辦理房產(chǎn)證

　　1.雙方簽署的購(gòu)房合同不屬于法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同，沒(méi)辦法在房管局備案；

　　2.開(kāi)發(fā)商未繳納土地出讓金等費(fèi)用，沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房人不能取得房產(chǎn)證；

　　3.即便有證，也不是真正意義上的房產(chǎn)證，部分是鎮(zhèn)政府或村委會(huì)出具的證，部分是綠本的房地產(chǎn)權(quán)共有（用）證，享有的權(quán)利完全不一樣。

　　二、難以規(guī)避“一房多賣(mài)”風(fēng)險(xiǎn)

　　因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房無(wú)法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，所以買(mǎi)方很難確認(rèn)賣(mài)方有沒(méi)有偷偷將房屋再次出售。

　　三、脫離監(jiān)管質(zhì)量難以保證大多小產(chǎn)權(quán)房有嚴(yán)重的安全隱患，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)的事情屢屢發(fā)生。

　　四、購(gòu)房時(shí)無(wú)法進(jìn)行銀行貸款

　　不動(dòng)產(chǎn)抵押以登記為生效要件，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)辦法抵押登記，銀行自然也就沒(méi)辦法設(shè)立抵押權(quán)。

　　五、套現(xiàn)困難，難以轉(zhuǎn)讓

　　小產(chǎn)權(quán)房不能辦理變更登記，這意味著房屋的物權(quán)人實(shí)際還是賣(mài)方。

　　六、小產(chǎn)權(quán)房難分割

　　因?yàn)橘?gòu)房人對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有所有權(quán)，所以不管是離婚，還是繼承，法院都很可能不對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行處理。

　　七、有可能被無(wú)償征用或者征收

　　小產(chǎn)權(quán)房未經(jīng)土地行政管理部門(mén)批準(zhǔn)而使用集體所有土地的，涉嫌違法用地；小產(chǎn)權(quán)房無(wú)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，涉嫌違法建設(shè)。

　　八、隨時(shí)面臨業(yè)主“違約風(fēng)險(xiǎn)”

　　在面臨拆遷或者地段價(jià)格暴漲的時(shí)候，賣(mài)方很有可能以你們簽訂的是無(wú)效合同為由進(jìn)行毀約。

　　相關(guān)法律規(guī)定怎么說(shuō)的？

　　一直以來(lái)深圳堅(jiān)決打擊非法建設(shè)、銷(xiāo)售的“小產(chǎn)權(quán)房”，以下是一些“小產(chǎn)權(quán)房”違法行為的法律責(zé)任。

　　一、涉嫌非法使用土地行為

　　“小產(chǎn)權(quán)房”都是未經(jīng)相關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)在農(nóng)村集體土地、國(guó)有土地甚至農(nóng)用地上的，這涉及違反了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》第二十一條規(guī)定：“土地使用者應(yīng)當(dāng)按照出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開(kāi)發(fā)、利用土地?！?/p>

　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，市規(guī)劃和自然資源部門(mén)責(zé)令限期改正，并可以處土地使用權(quán)出讓金總額百分之二十的罰款。拒不改正的，市規(guī)劃和自然資源部門(mén)無(wú)償收回土地使用權(quán)，沒(méi)收地上建筑物、附著物。

　　二、涉嫌非法經(jīng)營(yíng)行為

　　“小產(chǎn)權(quán)房”在出租、出售過(guò)程中，并未取得相關(guān)行政主管部門(mén)的經(jīng)驗(yàn)許可，而且在實(shí)際操作中都是以謀取非法利潤(rùn)為目的的，這種行為涉嫌非法經(jīng)營(yíng)。違反了《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》第七條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)。禁止未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)的任何單位和個(gè)人從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，禁止任何單位和個(gè)人違反國(guó)家土地管理法律法規(guī)擅自在未依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。禁止銷(xiāo)售前款規(guī)定的違法開(kāi)發(fā)建設(shè)的建筑物，禁止任何單位和個(gè)人為其銷(xiāo)售行為提供法律見(jiàn)證、經(jīng)紀(jì)、公證、貸款等服務(wù)和便利?！睂?duì)此主管部門(mén)可責(zé)令限期改正，并處5萬(wàn)元罰款。

　　甚至可能違反《中華人民共和國(guó)刑法》第二百二十五條規(guī)定：“【非法經(jīng)營(yíng)罪】違反國(guó)家規(guī)定，有下列非法經(jīng)營(yíng)行為之一，擾亂市場(chǎng)秩序，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處違法所得一倍以上五倍以下罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處五年以上有期徒刑，并處違法所得一倍以上五倍以下罰金或者沒(méi)收財(cái)產(chǎn)：（一）未經(jīng)許可經(jīng)營(yíng)法律、行政法規(guī)規(guī)定的專(zhuān)營(yíng)、專(zhuān)賣(mài)物品或者其他限制買(mǎi)賣(mài)的物品的；”。

　　三、涉嫌非法廣告宣傳行為

　　“小產(chǎn)權(quán)房”在銷(xiāo)售過(guò)程中往往存在虛假宣傳和承諾，違反《中華人民共和國(guó)廣告法》第三十七條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止生產(chǎn)、銷(xiāo)售的產(chǎn)品或者提供的服務(wù)，以及禁止發(fā)布廣告的商品或者服務(wù)，任何單位或者個(gè)人不得設(shè)計(jì)、制作、代理、發(fā)布廣告?！笔袌?chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)需責(zé)令停止發(fā)布廣告，對(duì)廣告主處二十萬(wàn)元以上一百萬(wàn)元以下的罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，并可以吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，由廣告審查機(jī)關(guān)撤銷(xiāo)廣告審查批準(zhǔn)文件、一年內(nèi)不受理其廣告審查申請(qǐng)；對(duì)廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者，由市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)沒(méi)收廣告費(fèi)用，處二十萬(wàn)元以上一百萬(wàn)元以下的罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，并可以吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

　　“小產(chǎn)權(quán)房”交易常常存在重大潛在風(fēng)險(xiǎn)，大家一定要通過(guò)合法途徑購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，別為了一時(shí)便利或省錢(qián)就購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”。