裁判要旨

　　在評判房屋配套的車位能否達到正常使用目的時，應(yīng)結(jié)合購房者的具體購房需求、開發(fā)商在行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與不同購房者的不同購房需求之間的平衡，以及車位現(xiàn)狀來綜合認(rèn)定。若配套車位符合竣工驗收條件，但不能滿足購房者正常合理的使用需求的，應(yīng)支持購房者的整改請求。

　　【案情】

　　2012年10月，廖某芳、廖某利（乙方、買方）與重慶復(fù)信置業(yè)有限公司（下稱復(fù)信公司）（甲方、賣方）簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定乙方購買甲方開發(fā)的渝北區(qū)兩路組團A區(qū)23幢1-7號房屋，建筑面積258.55平方米，總成交金額241萬余元。同日，雙方簽訂補充協(xié)議，約定配套車位銷售金額5萬元，以實測報告中甲方按就近原則指定的房號為準(zhǔn)，并需簽訂買賣合同。當(dāng)日，廖某芳、廖某利付清車位費。2013年12月30日，涉案房屋所在樓棟取得重慶市建設(shè)工程竣工驗收備案登記證。2014年5月23日，復(fù)信公司向廖某芳、廖某利郵寄入住通知書。2013年12月20日，涉案房屋對應(yīng)的車庫通過竣工驗收，并于2014年6月16日取得備案登記證。之后，廖某芳、廖某利以278號車位過小、影響正常使用為由，拒絕接房，并起訴要求復(fù)信公司對配套車位進行整改（具體為：通過搭建樓梯及澆筑平臺等通行設(shè)施，以便在該車位停車后能夠便捷通行至車庫入戶門），并承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理費及公攤費等物管費用。

　　【裁判】

　　重慶市渝北區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，廖某芳、廖某利的訴訟請求并未要求對278號車位本身作出整改，而是對涉案房屋進行整改，但涉案房屋已取得竣工驗收備案登記證，278號車位亦竣工驗收合格，廖某芳、廖某利無證據(jù)證明該車位的規(guī)劃設(shè)計不符合法律規(guī)定。因此，對廖某芳、廖某利的訴訟請求不予支持。宣判后，廖某芳、廖某利不服，提起上訴。重慶市第一中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，雖然涉案房屋和車庫已驗收合格，但因涉案車位存在影響購房者正常使用、不能較好滿足其購房需求的事實，致使購房者未達到購房的合理使用目的，遂改判復(fù)信公司承擔(dān)車位整改責(zé)任以及整改期間相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用。

　　【評析】

　　房地產(chǎn)業(yè)在飛速發(fā)展的同時，也在交易過程中不斷出現(xiàn)新矛盾，對司法裁判工作提出了新挑戰(zhàn)。本案爭議焦點在于如何認(rèn)定購房者購買的配套車位是否滿足購房的合理需求，達到通常使用的目的。這是人民法院處理商品房銷售合同糾紛案時需要裁量的一個熱點問題，依法公正解決該類糾紛，有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，也是關(guān)系人民美好生活的民生大事。

　　1.審查購房者的購房需求：不同購房動機指引不同購房目的?？v觀房地產(chǎn)交易市場，購房者的購房動機一般可分為三種：居住型、投資型、享受型。居住型購房者的購房目的是解決自身居住問題，市區(qū)設(shè)計緊湊、功能齊全的中小戶型經(jīng)濟適用房屋是其首選。投資型購房者經(jīng)濟狀況相對良好，購房的關(guān)注點更多在于樓盤的升值空間和出租、轉(zhuǎn)讓的可行性及收益大小。享受型購房者對價格的敏感度相對較低，購房時帶著較強烈的品質(zhì)需求，關(guān)注重點是房屋的檔次與品位、配套服務(wù)等，因此房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計新穎、功能區(qū)大氣時尚、配套車位方便好用的大平層、別墅等是其首選。本案中，廖某芳、廖某利于2012年從復(fù)信公司處購買的涉案房屋，無論從交易時間、市場行情、房屋坐落、建筑結(jié)構(gòu)，還是建筑面積、成交金額等方面來講，其購房動機更符合享受型特征。此種情形下，廖某芳、廖某利對所購房屋和配套車位的建筑品質(zhì)等提出較高需求既符合其合同目的，也符合人們的一般認(rèn)知和慣常理解。

　　2.審查開發(fā)商的誠信程度：開發(fā)商是否在行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與購房者購房需求之間作出符合誠實信用原則的平衡。民法典第七條規(guī)定：“民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾?！睆脑贤ǖ矫穹ǖ洌\實信用原則從來都是私法領(lǐng)域的“帝王條款”，要求人們在民事活動中行使民事權(quán)利和履行民事義務(wù)時應(yīng)當(dāng)講究信用、誠實不欺，在不損害他人利益的前提下追求自己的利益，否則將獲得不利的法律評價。就本案來說，結(jié)合第一點評判理由，復(fù)信公司提供的車位達到符合其合同義務(wù)的嚴(yán)格責(zé)任應(yīng)當(dāng)界定為，同時符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和滿足購房者合理使用需求這兩項條件，方為遵循誠信原則的具體體現(xiàn)。詳言之，開發(fā)商在樓盤項目設(shè)計之初，即應(yīng)充分評估不同樓房品質(zhì)滿足不同購房群體需求這一市場適應(yīng)性問題，在符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，更應(yīng)全面考慮不同購房者根據(jù)不同購房動機所欲達到的不同購房目的。

　　3.審查配套車位的現(xiàn)實狀態(tài)：涉案車位是否存在不能滿足購房者正常合理使用需求的客觀情形。本案中，經(jīng)二審法院現(xiàn)場勘查后了解到，涉案車位停車入庫后，由于車身兩側(cè)均有較近距離的承重柱，車門開啟、關(guān)閉、人員上下車、通行等均不便利，給購房者造成使用上的明顯不適感。雖復(fù)信公司辯稱系因廖某芳、廖某利的車型太大，但雙方在合同中并未對車位應(yīng)當(dāng)或者僅能用于停放何種家用型車輛進行明確約定，根據(jù)一般交易習(xí)慣和經(jīng)驗法則，配套車位均應(yīng)滿足一般家庭的用車需求，加之涉案房屋系別墅，車位設(shè)計除應(yīng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)之外，理應(yīng)滿足該類房屋購房者相對高品質(zhì)的生活需求。但涉案車位的現(xiàn)狀表明，該車位不能滿足購房者正常合理使用的合同目的，故應(yīng)予整改。

　　本案案號：（2019）渝0112民初16831號，（2020）渝01民終161號

　　案例編寫人：重慶市第一中級人民法院　陳婭梅　劉莉