為落實龍崗區(qū)委區(qū)政府關(guān)于重大行政決策程序規(guī)定的有關(guān)要求，根據(jù)《廣東省重大行政決策聽證規(guī)定》《深圳市行政聽證辦法》等相關(guān)規(guī)定，龍崗區(qū)城市更新和土地整備局于2024年6月5日下午14：30-16：30，在龍崗區(qū)龍城街道黃閣坑股份大廈2樓201會議室就《深圳市龍崗區(qū)舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新項目公開選擇市場主體實施細(xì)則》（征求意見稿）舉行了聽證會?，F(xiàn)將聽證會的有關(guān)情況報告如下：

　　一、聽證會基本情況

　　按照省市相關(guān)規(guī)定，經(jīng)自愿報名、推薦和邀請等方式，深圳市龍崗區(qū)城市更新和土地整備局確定了本次聽證會參會人員。2024年6月5日，聽證會正式舉行。本次聽證會參加人員共16人，其中聽證主持人1人（張文珍），聽證人2人（肖承強、謝云），聽證陳述人1人（葉夢婷），書記員1人（葉琴）。聽證參加人11人（龔明林、鄒平飛、孔雙喜、張皓、楊萬利、李映純、蔡欽俊、黃曉鋒、蔡高晴、葉愛瓊、葉利春）。本次聽證會應(yīng)到聽證參加人16人，實到16人，符合有關(guān)程序規(guī)定。

　　聽證會上，聽證陳述人陳述了聽證事項的具體內(nèi)容、依據(jù)和相關(guān)背景，聽證參加人按照順序?qū)β犠C事項發(fā)表意見和建議，聽證陳述人對聽證參加人提出的意見和建議做出解釋和說明。

　　二、陳述人對聽證事項的情況介紹

　　《深圳市龍崗區(qū)舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新項目公開選擇市場主體實施細(xì)則》（深龍更新整備規(guī)〔2020〕1號）（以下簡稱“實施細(xì)則”）是我局2020年1月2日印發(fā)、1月10日施行的規(guī)范性文件，目前已到期。《實施細(xì)則》的出臺，落實了市政府上位政策的相關(guān)要求，規(guī)范了舊住宅區(qū)更新公開選擇市場主體的相關(guān)活動，推進了舊住宅區(qū)更新穩(wěn)步有序?qū)嵤?，促進了舊住宅更新相關(guān)活動提質(zhì)增效開展，形成了良好的社會效果和示范效應(yīng)。為繼續(xù)發(fā)揚政策價值，我局按照《廣東省行政規(guī)范性文件管理規(guī)定》第三十八條及《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加強行政規(guī)范性文件管理的實施意見》第十三條，對《實施細(xì)則》開展修訂、重新制定工作。本次《實施細(xì)則》相較2020年版本的主要改動有以下幾點：

　　一是《實施細(xì)則》第一條新增《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》作為上位法依據(jù)。其修訂原因在于《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》出臺后，其第三十二條對舊住宅區(qū)市場主體的選擇提出了新的要求。

　　二是將原《實施細(xì)則》第七條第二款、第八條第二款整合后重新表述，形成《實施細(xì)則》第八條：“舊住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由區(qū)住房和建設(shè)部門會同街道辦事處，征求該區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人意見之后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)召集需要業(yè)主共同決定事項的會議?！逼湫抻喸蛟谟?，修訂后表述更為精準(zhǔn)、規(guī)范、簡潔，同時也更符合《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第一百二十四條的規(guī)定?！渡钲诮?jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第一百二十四條規(guī)定：“未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅物業(yè)管理區(qū)域，可以由區(qū)住房和建設(shè)部門會同街道辦事處，征求該區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人意見之后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)召集需要業(yè)主共同決定事項的會議，并代行本條例規(guī)定的選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，籌集、管理和使用物業(yè)專項維修資金，調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛等業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)......”。

　　三是將原《實施細(xì)則》第二條、第十二條、第十三條整合形成《實施細(xì)則》第十條：“本實施細(xì)則適用于深圳市龍崗區(qū)行政區(qū)域內(nèi)已列入城市更新單元計劃的舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新項目公開選擇市場主體的活動。本實施細(xì)則所稱的舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新項目既包括成片舊住宅區(qū)形成的拆除重建類城市更新項目，也包括零散舊住宅區(qū)與其他各類舊區(qū)（舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村及舊屋村等）混雜，但零散舊住宅區(qū)所在地塊的總面積超過6000平方米或占拆除范圍用地面積的比例超過三分之一的拆除重建類城市更新項目。對于零散舊住宅區(qū)與其他各類舊區(qū)（舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村及舊屋村等）混雜，但零散舊住宅區(qū)所在地塊的總面積超過6000平方米或占拆除范圍用地面積的比例超過三分之一的拆除重建類城市更新項目，應(yīng)按照本實施細(xì)則的規(guī)定組織制定舊住宅區(qū)部分的項目搬遷補償安置指導(dǎo)方案和市場主體公開選擇方案并公開選擇市場主體?！逼湫抻喸蛟谟冢瑢Ρ緦嵤┘?xì)則所稱的舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新項目的含義進行了明確，明確了實施細(xì)則的適用范圍。

　　四是將原《實施細(xì)則》第二十四條（現(xiàn)第二十三條）“經(jīng)占舊住宅區(qū)建筑物總面積90%以上且占總數(shù)量90%以上的業(yè)主同意”修訂為“經(jīng)專有部分面積占比百分之九十五以上且占總?cè)藬?shù)百分之九十五以上的物業(yè)權(quán)利人同意”。其修訂原因在于，根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》第三十二條的規(guī)定：“屬于舊住宅區(qū)城市更新項目的，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)在城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)后，組織制定搬遷補償指導(dǎo)方案和公開選擇市場主體方案，經(jīng)專有部分面積占比百分之九十五以上且占總?cè)藬?shù)百分之九十五以上的物業(yè)權(quán)利人同意......”。如此修改體現(xiàn)了對上位法的回應(yīng)。

　　五是原《實施細(xì)則》第二十九條（現(xiàn)第二十八條）第（五）款修改為“......業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有舊住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決?！钡冢┛钚薷臑椤叭〉门f住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意的參選主體為項目擬中選的市場主體”。其修訂原因在于，《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定：“......業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意......”。如此修訂與《中華人民共和國民法典》第二百七十八條的內(nèi)容相一致。

　　六是原《實施細(xì)則》第三十五條增加“參選主體提供虛假材料的、參選主體之間惡意串通的、存在邀請公告、招標(biāo)公告、競爭性磋商公告或法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的不予退還交易保證金的其他情形的，交易保證金不予退還?！逼湫抻喸蛟谟冢灰壮绦蚪K止或參選主體未被選定為市場主體可能存在客觀原因或參選主體自身原因，此次修訂補充因參選主體自身原因?qū)е律鲜銮樾蔚奶幚矸绞健?/p>

　　三、聽證參加人對聽證事項的意見及陳述人的回復(fù)

　　11位聽證參加人就《深圳市龍崗區(qū)舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新項目公開選擇市場主體實施細(xì)則》（征求意見稿）充分提出疑問，并發(fā)表了個人意見，陳述人一一進行了解釋和回應(yīng)。

　　（一）零散舊住宅區(qū)“所在地塊面積超過6000平方米”和“拆除范圍用地面積比例超過三分之一”這兩項指標(biāo)是怎么得出的，是通過實踐中的科學(xué)計算還是有著上位法作為依據(jù)？

　　答：“所在地塊面積超過6000平方米”和“拆除范圍用地面積比例超過三分之一”這兩項指標(biāo)是有上位法依據(jù)的，依據(jù)是《加強和改進城市更新實施工作暫行措施》，該文件規(guī)定，零散舊住宅區(qū)所在地塊的總面積不超過6000平方米且占拆除范圍用地面積的比例不超過三分之一的，可不適用公開選擇市場主體的相關(guān)規(guī)定。

　?。ǘ┤绻粋€城市更新項目又包含了集體資產(chǎn)，又包含了舊住宅區(qū)，是不是意味著要在集體資產(chǎn)和舊住宅區(qū)兩部分招兩個市場主體？如果市場主體不一樣那怎么辦？

　　答：如果零散舊住宅區(qū)所在地塊的總面積超過6000平方米或占拆除范圍用地面積的比例超過三分之一，那就要在舊住宅區(qū)部分公開選擇市場主體，集體資產(chǎn)部分也要按照集資部門的相關(guān)政策來選定合作方，也就是兩方面的政策都應(yīng)該符合。至于同一個城市更新項目選出來兩個不一樣的市場主體的問題，理論上可能產(chǎn)生，因為城市更新本質(zhì)上就是市場主導(dǎo)的行為，這個就對市場主體的操盤能力提出了一定的要求。

　　（三）如果一個城市更新項目又包含了集體資產(chǎn)，又包含了舊住宅區(qū)。那集體資產(chǎn)部分村集體需不需要參與到舊住宅區(qū)市場主體的選擇當(dāng)中來？

　　答：如果零散舊住宅區(qū)所在地塊的總面積超過6000平方米或占拆除范圍用地面積的比例超過三分之一，就要在“舊住宅區(qū)的部分”用我們這個《實施細(xì)則》來選市場主體，范圍不涉及集體資產(chǎn)部分，村委會是不參與到這個過程當(dāng)中來的。

　　（四）本次修訂要求搬遷補償指導(dǎo)方案和公開選擇市場主體方案需要經(jīng)專有部分面積占比百分之九十五以上且占總?cè)藬?shù)百分之九十五以上的物業(yè)權(quán)利人同意?！渡钲谑谐鞘懈聦嵤┘?xì)則》是現(xiàn)行有效的文件，該文件對同意的比例要求是百分之九十?，F(xiàn)在《實施細(xì)則》一概要求百分之九十五的同意率是不是加重了市場主體的負(fù)擔(dān)。有沒有可能對其進行一個放松，或者規(guī)定可以在主管部門同意的情況下適用百分之九十的同意率？

　　答：規(guī)范性文件的制定必須要以效力更高的文件作為上位法，否則就有著違法風(fēng)險?！渡钲诮?jīng)濟特區(qū)城市更新條例》系特區(qū)立法，《深圳市城市更新辦法實施細(xì)則》系政府規(guī)章，所以前者的效力等級要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于后者。因此物業(yè)權(quán)利人同意的比例必須為百分之九十五。

　　（五）注意到之前征集公眾意見的時候，《實施細(xì)則》第八條的表述是：“舊住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的,由區(qū)住房和建設(shè)部門會同街道辦事處，征求該區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人意見之后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)召集需要業(yè)主共同決定事項的會議，并代行本實施細(xì)則規(guī)定的業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)?！?，但是現(xiàn)在我們手中的稿件刪除了“并代行本實施細(xì)則規(guī)定的業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。”我想問一下這個是基于什么樣的考慮？

　　答：因為在我們征求意見的過程中，有單位指出，根據(jù)《深圳市社區(qū)居民委員會代行住宅區(qū)業(yè)主委員會職責(zé)管理辦法（試行）》第十三條：“居委會根據(jù)指定實施代行業(yè)主委員會活動的，依據(jù)住宅區(qū)物業(yè)管理活動的實際需要履行下列職責(zé)：（一）組織業(yè)主共同決議選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（二）組織業(yè)主共同決議籌集、管理和使用物業(yè)專項維修資金；（三）代行原業(yè)主委員會管理業(yè)主共有資金基本賬戶的職責(zé)；（四）調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛。”可見上述政策已具體明確規(guī)定“居代業(yè)”所需履行的僅限于四項職責(zé)，其中并未涉及城市更新相關(guān)事項?！币虼宋覀冞M行了調(diào)整。

　?。秾嵤┘?xì)則》第三十五條：“經(jīng)公開選定的市場主體及其控股股東應(yīng)當(dāng)承諾在項目竣工驗收之前，不得通過轉(zhuǎn)讓市場主體的股權(quán)（合伙份額）或其他方式變相轉(zhuǎn)讓項目?！痹撘?guī)定限制了市場主體的權(quán)利，請問是否有上位法依據(jù)作為支撐？

　　答：根據(jù)《深圳市城市更新辦法實施細(xì)則》第六十九條：“實施主體已經(jīng)區(qū)城市更新職能部門確認(rèn)的項目，應(yīng)當(dāng)由該實施主體辦理相關(guān)規(guī)劃、用地、建設(shè)等手續(xù)并實施項目開發(fā)建設(shè)，在項目工程竣工驗收之前不得轉(zhuǎn)讓?！币虼?，本《實施細(xì)則》第三十五條對此進行了規(guī)定。

　?。ㄆ撸秾嵤┘?xì)則》第二十條提到，通過互聯(lián)網(wǎng)方式召開業(yè)主大會會議的，表決應(yīng)當(dāng)通過市住房和建設(shè)部門建立的電子投票系統(tǒng)進行。市住房和建設(shè)部門是否已經(jīng)做好了相關(guān)的系統(tǒng)準(zhǔn)備？

　　答：《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第二十六條規(guī)定，業(yè)主大會會議采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，應(yīng)當(dāng)通過市住房和建設(shè)部門建立的電子投票系統(tǒng)進行。據(jù)我們了解，住房和建設(shè)部門已經(jīng)建設(shè)好了相關(guān)的電子系統(tǒng)。

　?。ò耍秾嵤┘?xì)則》中業(yè)主大會和業(yè)主委員會有著大量的組織工作，但許多的業(yè)主委員會對該類工作可能都不太清楚，所以建議要做好后續(xù)的工作指導(dǎo)。

　　答：謝謝，對于該建議我們會慎重考慮，如有相關(guān)舊住宅區(qū)市場主體選取工作的開展，我局將與街道保持緊密對接，指導(dǎo)開展相關(guān)工作。

　　（九）第四章28條第（五）業(yè)主表決推選和第（六）中選主體公示的雙三分之二的業(yè)主參與表決的具體適用及雙四分之三的業(yè)主同意參選的具體適用。

　　答：您剛剛說的情況是幾種交易方式的一種，是從正式的參選主體中推選一個。雙三分之二以及雙四分之三的規(guī)定是民法典的規(guī)定，需要遵照上位規(guī)定。

　　（十）《實施細(xì)則》第三十四條提到，參選主體未被選定為市場主體的，交易保證金應(yīng)及時予以無息退回。請問，交易保證金本身在賬戶里產(chǎn)生的利息是如何處理的呢？

　　答：據(jù)了解，涉及賬戶產(chǎn)生的利息將按財務(wù)管理要求上繳國庫。

　?。ㄊ唬秾嵤┘?xì)則》第三十七條提到，市場主體資格喪失的，項目同時終止并調(diào)出城市更新單元計劃，三年內(nèi)不再受理該舊住宅區(qū)項目的城市更新計劃立項申請。請問此項規(guī)定的三年是如何得來的呢？

　　答：《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規(guī)定》第十六條提到調(diào)出更新單元計劃未滿三年的用地不劃入拆除范圍。因此《實施細(xì)則》在制定過程中，參考上述文件，對調(diào)出計劃的項目，作三年不納入計劃的處理。

　?。ㄊ秾嵤┘?xì)則》第三十六條提到,經(jīng)公開選定的市場主體具有以下情形之一的，經(jīng)區(qū)城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組同意，可以取消其作為該項目的市場主體資格：（二）自被選定為市場主體之日起兩年內(nèi)，仍未完成與項目首期全體業(yè)主搬遷補償安置協(xié)議的簽署工作的。在實操過程中，如因自然災(zāi)害等不可抗力客觀情況、非企業(yè)主管懈怠造成的原因?qū)е挛丛趦赡陜?nèi)完成與項目首期業(yè)主搬遷補償安置協(xié)議簽署工作的，是否也會被取消市場主體資格，此項是否有酌情考慮？

　　答：根據(jù)《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》第七章第二十八條“各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)定期對城市更新計劃進行清理，對于具有以下情形之一的項目，可按程序調(diào)出計劃：2.自城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)之日起2年內(nèi)，項目首期未確認(rèn)實施主體的?！币?guī)定，《實施細(xì)則》根據(jù)此項規(guī)定制定了自被選定為市場主體之日起兩年內(nèi)，需完成與項目首期全體業(yè)主搬遷補償安置協(xié)議的簽署工作，否則可按程序取消其作為該項目市場主體資格的相關(guān)規(guī)定，以督促市場主體盡快完成責(zé)任義務(wù)。從文件層面上來說，“可”不是“必須”，在實操過程中，如因不可抗力等客觀原因造成無法按時完成首期搬遷補償安置協(xié)議簽署工作的，應(yīng)提前與街道辦協(xié)商解決路徑。

　?。ㄊ秾嵤┘?xì)則》第二十九條和第三十條提到有關(guān)評標(biāo)委員會和磋商小組的，其中業(yè)主代表的人數(shù)不少于評標(biāo)委員會/磋商小組總?cè)藬?shù)的50%，我想問一下，如果我所在的舊住宅區(qū)要進行城市更新，我要怎么才能被選中成為業(yè)主代表呢？

　　答：《實施細(xì)則》對業(yè)主代表的比例作了要求，詳細(xì)的產(chǎn)生方式由街道辦牽頭制定，并在市場主體公開選擇方案中明確，基于公開透明的原則以及政策要求，屆時市場主體公開選擇方案將由業(yè)主表決通過。

　　專此報告。

　　深圳市龍崗區(qū)城市更新和土地整備局

　　2024年6月11日