導語：深圳城市更新博覽會今日舉辦，36年改革開放的歷史見證了深圳的化繭成蝶，“城市更新”用科學和智慧不斷改造著深圳。目前，深圳城市更新已經(jīng)建立起了行之有效的運行模式，實現(xiàn)了從個別項目到規(guī)模推動、從探索試點到規(guī)范高效。

　　8月23日至25日，由深圳市土地房產(chǎn)交易中心主辦的第43屆中國（深圳）國際房地產(chǎn)業(yè)博覽會暨第11屆中國（深圳）城市土地展、中國深圳城市更新博覽會在深圳會展中心1號館舉行。

　　據(jù)了解，自2013年起，房博會改變以往單純服務房地產(chǎn)終端市場的消費型展會性質(zhì)，開始轉(zhuǎn)型為促進業(yè)界發(fā)展、行業(yè)交流的專業(yè)性展會。旨在搭建一個覆蓋土地資源、城市運營、房地產(chǎn)投融資等領(lǐng)域，全產(chǎn)業(yè)鏈上下游行業(yè)商務合作及信息交流一體化平臺。

　　本屆房博會上，上海、天津等城市將組團參展，鹽城、珠海等城市還將舉辦城市和土地推介會。

　　作為首屆由政府主辦的城市更新專題展，深圳市城市更新局、深圳10個區(qū)的城市更新職能部門將在展會上集體亮相，集中展示城市更新政策、成果、規(guī)劃及重點項目等。

　　除了幾大主題展外，本屆房博會還特設了首屆中國（深圳）古村與新鄉(xiāng)村主題展、國際景觀產(chǎn)業(yè)展、設計推動地產(chǎn)轉(zhuǎn)型主題展等幾個子展，并將舉行多場論壇。

　　城市更新：新一輪城市建設和發(fā)展的有力抓手

　　什么是城市更新？走進本屆城市更新博覽會，很多人都會提出這樣的問題。根據(jù)市規(guī)劃國土委的解釋，城市更新是指：符合規(guī)定的主體根據(jù)城市規(guī)劃和有關(guān)規(guī)定程序?qū)Ψ蠗l件的特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動。

　　深圳是全國最早提出城市更新概念的城市。2009年，在廣東省提出大力推動“三舊”改造的背景下，深圳市政府出臺《深圳市城市更新辦法》，實現(xiàn)了由城中村和舊工業(yè)區(qū)改造為主向全面城市更新的跨越，城市更新隨之全面啟動。幾年來，隨著深圳陸續(xù)出臺城市更新系列政策法規(guī)，城市更新的政策體系不斷完善，城市更新的步伐得以不斷加快，在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境、推進土地、能源、資源的節(jié)約集約利用，促進經(jīng)濟和社會可持續(xù)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。

　　今天，第43屆中國（深圳）國際房地產(chǎn)業(yè)博覽會暨第11屆中國（深圳）城市土地展（以下簡稱“2016房博會”）將在會展中心1號館開幕，同期舉辦的還有2016中國深圳城市更新博覽會。作為首屆由政府組織舉辦的城市更新博覽會，深圳市城市更新局和10個區(qū)的城市更新職能部門將在本屆展會上集體亮相，宣講最新的城市更新政策。同時，參觀者還可以通過本屆城市更新博覽會，全面系統(tǒng)地了解深圳城市更新的政策、發(fā)展歷程、成果、規(guī)劃及重點項目，深刻理解城市更新對深圳城市未來發(fā)展的作用。

　　30多年的時間，深圳在不到2000平方公里的土地上創(chuàng)造了現(xiàn)代城市建設與發(fā)展的奇跡，但也比其他城市更早遇到土地資源緊約束的問題。多年高強度的土地開發(fā)和利用，讓深圳可供建設的新增土地所剩無幾，空間資源緊缺成為制約城市進一步發(fā)展的瓶頸。

　　面對這個難題，深圳在存量土地上大做文章，探索出一條土地資源節(jié)約、集約利用的有效路徑，城市更新作為存量土地二次開發(fā)的重要手段，已經(jīng)成為深圳市新一輪城市建設和發(fā)展的重要抓手。

　　“三駕馬車”拉動城市更新駛?cè)肟燔嚨?/span>

　　縱觀世界各國（地區(qū)）的城市更新大致都經(jīng)歷了三個階段：“清除貧民窟”、“改善居住環(huán)境”和“社區(qū)綜合復興”。

　　深圳在推動城市更新過程中，走出一條“多措并舉，因地制宜地推動改造”的路徑。在政策保障和市場化運作基礎上，深圳城市更新通過綜合整治、功能改變和拆除重建“三駕馬車”的拉動，適應不同的舊改需求，量身打造改革方案，效果明顯。

　　據(jù)市城市更新局有關(guān)負責人介紹，在很多人的印象里，城市更新就是拆除重建，事實上，深圳在城市更新的制度設計中，更提倡以綜合整治和功能改變?yōu)橹鞯母脑旆绞?，鼓勵按照綠色建筑的標準進行規(guī)劃、建設和運營管理，盡量避免大拆大建。此舉的目的一是注重生態(tài)環(huán)境保護、節(jié)約資源、低碳環(huán)保，二是可以減少審批環(huán)節(jié)，提高更新的效率，加快更新的節(jié)奏。

　　深圳在此方面進行了積極的探索。比如，2014年以來，以舊工業(yè)區(qū)為主要對象，出臺允許加建擴建、功能改變和土地延期等激勵政策，試點開展以綜合整治為主的復合式城市更新。對拆除重建類項目進行細分，劃定了一些現(xiàn)狀保留和整治維護區(qū)域，有效保護了一批歷史建筑、傳統(tǒng)世居和工業(yè)遺存。

　　最典型的例子有：大芬油畫村、觀瀾版畫村、華僑城創(chuàng)意街、蛇口碼頭舊倉庫等，這些舊的城中村、工業(yè)舊廠房借助復合式城市更新，有的成了民宿客棧集中的特色小鎮(zhèn)，有的成了創(chuàng)意園、珠寶街，還有的成了國際性“深港城市/建筑雙城雙年展”的展場，充分體現(xiàn)了城市建設的個性化和人性化。

　　2016年以來，城市更新審批再度提速。截至2016年6月30日，全市已累計列入城市更新計劃項目551項（用地面積4505公頃），審批通過規(guī)劃項目327項（用地面積約2612公頃）、已實施（含建成）項目154項（用地面積約1180公頃）、目前在建項目101項（用地面積約763公頃），當前實施率26%，位居全省前列。

　　堅持市場化運作激發(fā)城市更新活力

　　目前，深圳正通過不斷加大城市更新的力度，實現(xiàn)土地的二次開發(fā)利用和存量挖潛及土地資源的高效利用。其動力一方面源于自身的發(fā)展需要，另一方面源于政策的不斷改革創(chuàng)新、先行先試。在實踐中，深圳始終堅持市場化運作的機制是城市更新的一大特點。

　　從2004年的《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》開始，深圳的城中村改造全面啟動。隨后，深圳接連出臺多部規(guī)章制度，形成了一套相對完善成熟的城市更新政策體系，對促進和規(guī)范深圳市城市更新工作發(fā)揮了重要作用。

　　除了不斷完善政策體系，保障城市更新的運轉(zhuǎn)外，深圳在城市更新過程中，采取了有別于其他城市改造的做法，即一直堅持“政府引導、讓市場來運作的方式”，取得了良好效果。

　　“政府引導”就是著重發(fā)揮好政府在城市更新中的引導和服務作用，簡政放權(quán)。市級層面主要負責政策制定、計劃和規(guī)劃的整體統(tǒng)籌，區(qū)級層面主要負責項目實施的協(xié)調(diào)和監(jiān)管。

　　“市場運作”就是充分發(fā)揮市場在資源配置方面的決定性作用。一方面，放松行政管制，通過鼓勵原權(quán)利人自行實施、市場主體單獨實施或者聯(lián)合實施城市更新的方式。另一方面，通過制定優(yōu)惠政策吸引社會資金參與城市更新。同時，注重尊重和保障原業(yè)主、原村民等原權(quán)利人的合法權(quán)益及改造意愿。在項目申報階段，要求三分之二的原權(quán)利人同意進行改造；在項目實施階段，要求所有權(quán)利人與開發(fā)企業(yè)達成一致后方可實施，原村集體、業(yè)主委員會等基層自治組織發(fā)揮了重要的作用，也促進了我市基層民主自治機制的完善。

　　優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級

　　近年來，借助國家和廣東省賦予深圳在土地管理制度改革方面先行先試的機遇，深圳大膽改革創(chuàng)新，通過土地二次開發(fā)和存量挖潛，提高土地資源的利用效率，走出了一條土地資源節(jié)約集約利用的新路。目前，全市已有62個產(chǎn)業(yè)及項目獲得規(guī)劃審批，更新改造后將提供1409萬平方米的產(chǎn)業(yè)及配套用房。城市更新帶來城市面貌的改變，已經(jīng)成為每位市民都能深切感受到的事情。

　　位于坂田街道崗頭社區(qū)的天安崗頭城市更新項目，改造前現(xiàn)狀以舊工業(yè)區(qū)和城中村為主，其中工業(yè)用地約37萬平方米，原建筑面積約52萬平方米，容積率較低，主要從事五金、塑膠等勞動密集型傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，隨著制造業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)外遷，該處工業(yè)廠房已處于低效利用甚至閑置狀態(tài)。2013年1月，天安崗頭城市更新單元取得城市更新單元規(guī)劃批復，完成一期用地出讓，是全市推進最快的城市更新項目之一。目前，項目一期55萬平方米的建筑面積中已經(jīng)完成了53萬平方米，包括連成一片的云平臺和7棟研發(fā)大樓，預計一期將在2014年底建成投入使用。整個項目建成后，園區(qū)將引入3000家科技企業(yè)，8萬名創(chuàng)新人才，預計實現(xiàn)年產(chǎn)值2000億元。

　　從龍崗崗頭片區(qū)到蔡屋圍鬧市的深圳第一高樓京基100，從崗廈文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園到大沖舊改項目、蛇口網(wǎng)谷……一路走來，城市更新帶來的變化隨處可見，這些被津津樂道的地標建筑和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型成功案例，過去都是城村混雜、布局凌亂、環(huán)境惡劣的城中村和舊工業(yè)區(qū)。

　　目前，深圳正在加快城市更新步伐，“十三五”時期，深圳城市更新工作將堅持改革創(chuàng)新，以“四個全面”戰(zhàn)略布局和“五大發(fā)展理念”為統(tǒng)領(lǐng)，以提高城市發(fā)展質(zhì)量和提升城市核心競爭力為主要目標，主動適應引領(lǐng)發(fā)展新常態(tài)，通過堅持綜合整治、功能改變和拆除重建等多種模式并舉，探索歷史文化區(qū)保護活化，逐步實現(xiàn)城市功能優(yōu)化、空間潛力增加、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、基礎支撐改善與社會形態(tài)轉(zhuǎn)型；實現(xiàn)城市更新的高質(zhì)量、有秩序、可持續(xù)發(fā)展，助推經(jīng)濟特區(qū)建設不斷增創(chuàng)新優(yōu)勢、邁上新臺階。

　　市規(guī)劃國土委透露，接下來，我市將持續(xù)進行政策創(chuàng)新與制度優(yōu)化，盡快出臺新一版《關(guān)于進一步加強城市更新實施工作的暫行措施》及“十三五”城市更新專項規(guī)劃，大力推進舊工業(yè)區(qū)升級改造，進一步簡化審批流程，聯(lián)合各區(qū)推動全市城市更新工作再創(chuàng)佳績。