租賃合同到期想續(xù)租該怎么辦？優(yōu)先承租權(quán)適用于什么情形？近日，龍崗派出所人民調(diào)解工作室成功化解了一起因房屋租賃引發(fā)的糾紛，切實保障了雙方當事人的合法權(quán)益。

　　2019年，戴某以每月800元的價格，向朱某租下一房一廳，合同有效期為5年，現(xiàn)已到期。由于該房屋所處的地段已被政府納入舊改項目，周邊同類型的出租屋都出現(xiàn)了租金上漲的情況，房東朱某告知戴某，如果要續(xù)租，租金需從800元/月上調(diào)至1300元/月，且此后每年租金漲幅10%。戴某對漲價無法接受，認為自身享有“優(yōu)先承租權(quán)”，于是繼續(xù)在屋內(nèi)居住且不照價支付租金，房東朱某便關(guān)閉了房屋的水、電供應，雙方鬧得不可開交。為了盡快回歸正常生活秩序，雙方當事人一致決定向龍崗派出所人民調(diào)解工作室申請調(diào)解。

　　調(diào)解員黃思恩受理此案后，仔細查看了雙方此前簽訂的租賃合同，認真聽取了事情經(jīng)過的描述，歸納出本案的爭議焦點：租房合同到期后，房東將租金上漲至1300元/月，租客能否根據(jù)“優(yōu)先承租權(quán)”，主張繼續(xù)以800元/月的價格承租？

　　針對戴某主張的“優(yōu)先承租權(quán)”，《中華人民共和國民法典》第七百三十四條規(guī)定，租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利?！巴葪l件”意味著原承租人戴某必須和新租賃人一樣，開出同等的1300元租金條件，才能“排除他人”，享有優(yōu)先租賃房屋的權(quán)利，否則，房東朱某有權(quán)拒絕將房屋出租給戴某。經(jīng)過調(diào)解員的普法說理，戴某表示此前對法條的理解有誤，決定放棄以較低的價格續(xù)租，但房東朱某需向其支付一筆6000元的房屋裝修費。見糾紛迎來轉(zhuǎn)機，調(diào)解員及時轉(zhuǎn)變焦點，引導雙方就維修費事宜進一步溝通。

　　原來，戴某于5年前初次入住此房時，發(fā)現(xiàn)墻面、地板、衛(wèi)生間等多處存在不同程度的破損，影響房屋的正常使用，彼此口頭約定由租客戴某先行出資維修，待退租時，朱某將向其全額支付維修款項。對此，朱某有自己的看法：戴某在合同到期后不聽勸阻，繼續(xù)居住長達一個月，且未支付相應租金，屬于違約在先，不同意給付對方維修費。

　　意識到“維修費能否正常退還”可能是本案的調(diào)解關(guān)鍵點，調(diào)解員及時轉(zhuǎn)變策略，采取“背靠背”調(diào)解法。調(diào)解員對朱某的遭遇表示理解，耐心安撫其情緒，并解釋道，《中華人民共和國民法典》第七百一十三條規(guī)定，承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。戴某的確有權(quán)要求朱某退還先行墊付的房屋維修費。調(diào)解員建議朱某放下對立情緒，換位思考，妥善退款。朱某提出，如果戴某愿意按照1300元/月的標準支付所欠租金，便同意退還其6000元房屋維修費，而戴某則希望以800元/月的“老價格”支付，雙方各執(zhí)一詞。

　　為避免調(diào)解工作陷入僵局，調(diào)解員結(jié)合實際情況冷靜分析：合同逾期前的租金是800元/月，假設此房已租給新租客，朱某能收到的租金是1300元/月。但戴某曾出于信任，自行墊付房屋維修費，且彼此認識多年，建議朱某酌情減少欠款金額，朱某表示同意。

　　最終在調(diào)解員的促成下，雙方簽訂調(diào)解協(xié)議。戴某向朱某支付拖欠的一個月租金1000元，朱某向戴某退還房屋維修費6000元，折算以后，由朱某退還戴某房屋維修費5000元。就在調(diào)解協(xié)議簽訂的當天，戴某也搬離了出租屋。至此，該租賃合同糾紛圓滿化解。

　　“優(yōu)先承租權(quán)”能夠在合法范圍內(nèi)給予租客一定的保障，但其本身存在“同等條件”的限制，包括租金、租賃期限、支付方式、房屋用途等多種客觀條件。本案中，調(diào)解員依托良好的法律知識儲備，運用說理、疏導等方法巧妙化解矛盾糾紛，達到了雙方都滿意的法律效果。