在農(nóng)村城市化啟動(dòng)后，特別是特區(qū)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)接軌的過程中，龍崗區(qū)推進(jìn)了土地使用制度、城區(qū)空間結(jié)構(gòu)、住房分配制度、居民需求結(jié)構(gòu)的相應(yīng)轉(zhuǎn)換。在這樣的背景下，龍崗區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了起步、盤存消化和成長(zhǎng)發(fā)展的過程，呈現(xiàn)出較為理想的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，但是進(jìn)入2006年之后特別是2007年以來，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)非理性的上漲態(tài)勢(shì)，表現(xiàn)為價(jià)格短期內(nèi)上漲幅度過大，政策對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)、調(diào)整作用不明顯。

　　一、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特征 　　

　　1、房?jī)r(jià)上漲幅度大

　　以二級(jí)市場(chǎng)商品房交易情況看，房?jī)r(jià)近年一直呈上漲態(tài)勢(shì)，具體情況見下表：

　　龍崗區(qū)二級(jí)市場(chǎng)商品住宅交易價(jià)格表

　　從上表可以看出，2005年之前，二級(jí)市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格上漲維持在20%左右的幅度，與同期地區(qū)生產(chǎn)總值增速相當(dāng)。但是，2006年，價(jià)格上漲速度加快，大幅突破20%，達(dá)到27.3%，今年上半年，上漲進(jìn)一步加速，商品住宅累計(jì)成交單價(jià)達(dá)9535元/平方米，比上年同期增長(zhǎng)53.4%，增速比上年提高26.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，6月份的成交均價(jià)達(dá)到10490元/平方米，創(chuàng)出今年新高。

　　2、與全市均價(jià)差距縮小

　　多年來，我區(qū)商品住宅價(jià)格一直是全市最低的區(qū)域，而且差距較大，但是近年來，價(jià)格差不斷縮小，2003年以來的價(jià)格比較如下表所示：

　　我區(qū)二級(jí)市場(chǎng)住宅單價(jià)與全市比較

　　2003年，我區(qū)商品住宅交易均價(jià)僅相當(dāng)于全市的61.6%，，全市商品住宅單價(jià)比我區(qū)高62.3%。之后，價(jià)格差距逐年縮小，而且，與全市均價(jià)接軌速度不斷加快，2004、2005、2006年住宅單價(jià)相當(dāng)于全市均價(jià)的百分比分別提高0.9、6.7和10.9個(gè)百分點(diǎn)。今年上半年，我區(qū)和全市住宅單價(jià)均漲幅巨大，我區(qū)房?jī)r(jià)穩(wěn)定在全市平均水平的80%左右。

　　3、二、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)化

　　由于二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲幅度大，激活了存量商品房市場(chǎng)的交易，二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)加強(qiáng)。今年1—6月份，三級(jí)市場(chǎng)（也稱為二手房）交易價(jià)格接近二級(jí)市場(chǎng)均價(jià)的70%。從成交面積看，三級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)比例達(dá)到0.62：1，比例有所上升。

　　6月份，龍崗區(qū)的二手房掛牌均價(jià)為7870元/平方米，環(huán)比勁漲8.9％。各片區(qū)二手房掛牌均價(jià)都呈上漲趨勢(shì)，坂田仍然是漲幅最大的片區(qū)，環(huán)比上漲13.3％，掛牌均價(jià)為11647元/平方米，本月橫崗的二手住宅掛牌均價(jià)突破7000元/平方米，報(bào)7069元/平方米，環(huán)比上漲10.1％，布吉也突破7000元/平方米，環(huán)比上漲5％，龍崗中心城的掛牌均價(jià)也已經(jīng)很接近7000元/平方米。

　　4、商鋪價(jià)格與住宅價(jià)格差距縮小

　　商鋪單漲幅一直落后于住宅，今年1—6月份，商鋪成交單價(jià)為16094元/平方米，比2003年上漲46.3%；同期，住宅單價(jià)上漲172.4%，遠(yuǎn)高于前者。2003年以來，二級(jí)市場(chǎng)商鋪和住宅的成交單價(jià)如下表所示：

　　二級(jí)市場(chǎng)商鋪、住宅單價(jià)比較

　　由上表可以看出，2003年，住宅交易單價(jià)相當(dāng)于商鋪的31.8%，但是2004年，擴(kuò)大至56%，之后，商鋪價(jià)格同步上漲，住宅、商鋪價(jià)格比趨向穩(wěn)定。今年上半年，住宅單價(jià)相當(dāng)于商鋪單價(jià)的59.3%，比2003年提高27.5個(gè)百分點(diǎn)?？傮w看，2003年以來的4年半時(shí)間里，住宅、商鋪價(jià)格差在縮小。

　　5、交易面積下滑

　　近年的商品房成交量沒有持續(xù)放大，有關(guān)成交面積和增速的趨勢(shì)走向如下圖所示。

　　由上圖可知，2003-3005年，二級(jí)市場(chǎng)商品房成交面積逐年增大，但是，2005年的增速有所下滑，而且這種趨勢(shì)延續(xù)至今，并且在2006年轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)，使當(dāng)年的交易面積下降。今年上半年，全區(qū)商品房交易面積為101萬平方米，比上年同期下降14.4%，下降幅度較大。由于商品房交易一直供不應(yīng)求，成交面積的降低可以視為供應(yīng)量不斷減少。

　　從交易套數(shù)看，下降幅度更大，2007年上半年，全區(qū)商品房交易套數(shù)為10272套，同比下降24.8%，比交易面積下降的幅度更大，原因是交易的戶均面積增加，與上年同期比較，增長(zhǎng)13.8%。

　　6、關(guān)內(nèi)購房者比例驟增

　　房?jī)r(jià)上漲迅猛，我區(qū)本地居民購買能力顯現(xiàn)出不足，關(guān)內(nèi)來我區(qū)購房的消費(fèi)者比例上升。從今年新開的樓盤交易情況看，關(guān)內(nèi)客戶占的比重超過50%，大幅增高。

　　7、租售價(jià)格比高企

　　全區(qū)6月份的商品住宅的租賃均價(jià)為23元/平方米/月，環(huán)比上漲4.5％。布吉和龍崗中心城的住宅租賃均價(jià)與上月持平，橫崗和坂田環(huán)比各上漲1元/平方米/月。租賃價(jià)格上漲幅度遠(yuǎn)滯后于房?jī)r(jià)，以6月份價(jià)格計(jì)算，租售價(jià)格比達(dá)到456：1，大幅度超過國(guó)際公認(rèn)200的警戒線，為全市各區(qū)最高。

　　8、房?jī)r(jià)呈現(xiàn)明顯的資金推動(dòng)型特征

　　當(dāng)前，商品房?jī)r(jià)格上漲與居民收入增長(zhǎng)不同步，2007年2季度，全區(qū)居民收入與2002年同期比較，漲幅僅為46%，遠(yuǎn)落后于房?jī)r(jià)269%的漲幅。房?jī)r(jià)與收入增長(zhǎng)脫軌的同時(shí)，與資金量的增長(zhǎng)軌跡表現(xiàn)得較為同步。2003年至2007年5年2個(gè)季度期間，我區(qū)存款保持21.9%的年均增速，個(gè)別年份增長(zhǎng)甚至超過30%；房?jī)r(jià)上漲軌跡類似，年均增速達(dá)到23.6%。1—6月份，商品房單價(jià)與2002年比較，上漲269%，銀行存款則增加289%?？梢姡诜?jī)r(jià)與存款的正相關(guān)關(guān)系，可判斷房?jī)r(jià)上漲具有明顯的資金推動(dòng)型特征，而且，房?jī)r(jià)表現(xiàn)與存款增長(zhǎng)有滯后效應(yīng)，房?jī)r(jià)大幅度上升出現(xiàn)在存款增幅較大的時(shí)期之后，如2005年和2006年的存款快速增長(zhǎng)和2006年、2007年初的房?jī)r(jià)迅速攀升，存在半年左右的時(shí)差。

　　注：以2003年基數(shù)為100

　　二、對(duì)當(dāng)前我區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)的思考

　　從當(dāng)前的二級(jí)市場(chǎng)商品房交易情況看，房地產(chǎn)已經(jīng)喪失解決本地居民居住問題的職能，一方面，房?jī)r(jià)與居民收入大幅度背離，1—6月份，平均每套商品房的價(jià)格達(dá)到104.76萬元，以戶均2個(gè)勞動(dòng)力計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比高達(dá)26.2倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國(guó)際公認(rèn)的8-10的警戒線。另一方面，商品房外銷的比重大幅度提高，我區(qū)房地產(chǎn)服務(wù)對(duì)象有轉(zhuǎn)向關(guān)內(nèi)消費(fèi)者的苗頭。

　　作為制造業(yè)重要基地之一，我區(qū)的一個(gè)重要競(jìng)爭(zhēng)力在于成本低廉，盡管經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在逐步調(diào)整，但是，加工貿(mào)易依然是主要產(chǎn)業(yè)。在這個(gè)行業(yè)里，土地、人力贏得成本優(yōu)勢(shì)，才能保證競(jìng)爭(zhēng)力。如今，房?jī)r(jià)大幅度上漲，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，肯定削弱加工貿(mào)易的競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)因?yàn)橥恋爻杀驹黾佣x擇外遷，勞動(dòng)力因?yàn)榉績(jī)r(jià)過高難以安居而選擇離開，這些因素都會(huì)動(dòng)搖經(jīng)濟(jì)的根基。其實(shí)，成本不僅僅對(duì)于發(fā)展具有成本優(yōu)勢(shì)的加工貿(mào)易業(yè)有重要意義，對(duì)于增加值較高的服務(wù)業(yè)，亦是如此。如國(guó)際貿(mào)易金融中心—新加坡，政府一直在預(yù)警房?jī)r(jià)的波動(dòng)，并采取各項(xiàng)有效措施，抑制房?jī)r(jià)的過快上漲，保證本地的競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲，我們不能欣欣自喜，應(yīng)該理性認(rèn)識(shí)，及時(shí)防范對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來的負(fù)面影響。從目前的情況看，降低房?jī)r(jià)的難度非常大，但是要堅(jiān)決把房?jī)r(jià)的上漲控制在盡量窄的區(qū)域，避免擴(kuò)散。如減緩舊城改造步伐，盡量不受理工業(yè)用地向商住用地轉(zhuǎn)換，為工業(yè)發(fā)展保證一個(gè)持續(xù)有競(jìng)爭(zhēng)力的成本優(yōu)勢(shì)；另一方面，建設(shè)一批廉租房，解決一批對(duì)本地經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)大但收入低的主流勞動(dòng)者的居住問題，防止人才流失。