寶龍街道是龍崗區(qū)傳統(tǒng)的工業(yè)大區(qū)，在新時期成為承載深圳“20+8”戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的主陣地。針對寶龍街道產(chǎn)業(yè)體系的研究有助于打造具有國際影響力的低碳智造集聚區(qū)，完善全區(qū)“一芯兩核多支點”的格局，并為龍崗區(qū)提供未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市提升的借鑒思路。總師團隊結(jié)合在寶龍項目實踐中的在地服務(wù)經(jīng)驗，通過剖析寶龍街道的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，梳理面臨的主要挑戰(zhàn)，挖潛產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略機遇，從而提出寶龍街道產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略定位，并為未來新興產(chǎn)業(yè)落地的空間供給方式提供建議。

　　一、寶龍街道產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀基礎(chǔ)

　　寶龍街道與龍崗區(qū)同時期設(shè)立，長期以來作為南山高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)承接區(qū)，以生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)為主。下轄7個社區(qū)，轄區(qū)總面積47.89平方公里。2020年寶龍街道規(guī)上工業(yè)企業(yè)增加值位列全區(qū)第二位，街道現(xiàn)有規(guī)上工業(yè)企業(yè)272家，國家高新技術(shù)企業(yè)273家，超億元企業(yè)70家，超10億企業(yè)10家，超百億企業(yè)2家，上市企業(yè)13家。寶龍科技城被納入廣深港澳科技創(chuàng)新走廊、列入深圳國家高新區(qū)擴容范圍、深圳市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)37個重點發(fā)展片區(qū)、深圳5G產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，龍崗區(qū)“4+9”重點發(fā)展區(qū)域。寶龍生物藥創(chuàng)新發(fā)展先導(dǎo)區(qū)納入全市重點打造的五大生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)特色園區(qū)。東部高鐵新城升級為市區(qū)共建重點區(qū)域。區(qū)域內(nèi)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群已初步形成，創(chuàng)新研發(fā)活動初步集聚。

　　產(chǎn)業(yè)空間二元特征明顯，呈現(xiàn)出顯著的“南強北弱，南整北散”的態(tài)勢。街道南部擁有全區(qū)最為集中連片的園區(qū)，以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主；北部主要為傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)，以“小散亂”園區(qū)為主。工業(yè)企業(yè)數(shù)量呈“樹型結(jié)構(gòu)”，產(chǎn)值呈“倒金字塔”結(jié)構(gòu)。

圖1：寶龍街道工業(yè)用地現(xiàn)狀

　　二、寶龍街道產(chǎn)業(yè)主要挑戰(zhàn)

　　　盡管擁有良好的產(chǎn)業(yè)本底條件，隨著新興產(chǎn)業(yè)對空間載體的需求不斷迭代，寶龍街道在產(chǎn)業(yè)空間布局和產(chǎn)業(yè)開發(fā)層面也遇到了一系列挑戰(zhàn)，具體體現(xiàn)在以下5個方面。

　　（一）產(chǎn)業(yè)地塊零碎，產(chǎn)業(yè)用房落后

　　區(qū)域內(nèi)工業(yè)地塊零碎且不連片，工業(yè)建筑規(guī)模偏小，難以適應(yīng)新興產(chǎn)業(yè)集群與大型制造廠?，F(xiàn)狀工業(yè)地塊平均面積為0.36公頃，其中65.1%的地塊面積小于1公頃；57.3%的工業(yè)建筑基底面積小于500m2的標準生產(chǎn)單元，部分科技研發(fā)企業(yè)需求的大平層、高層高、寬柱距、大載荷、大電梯的工業(yè)廠房稀缺，導(dǎo)致推進龍頭企業(yè)落戶時間拉長。

　　（二）可進行招拍掛的產(chǎn)業(yè)用地稀缺

　　以潛力產(chǎn)業(yè)用地最集中的寶龍科技城片區(qū)為代表，片區(qū)潛力可建設(shè)產(chǎn)業(yè)用地190.8萬平方米，其中符合供地條件的約127.6萬平方米，但受城市規(guī)劃調(diào)整、土總規(guī)調(diào)整、征轉(zhuǎn)地手續(xù)不完善、林地占用、片區(qū)整體開發(fā)方案不確定、軌道線路影響、相關(guān)環(huán)保控制等各種問題的影響，可立即掛牌出讓的用地僅有70.3萬平方米。

　?。ㄈ┊a(chǎn)業(yè)空間未圍繞頭部企業(yè)進行布局

　　產(chǎn)業(yè)鏈是價值鏈、企業(yè)鏈和空間鏈幾個維度相互對接匹配的市場均衡結(jié)果，龍崗區(qū)企業(yè)分布缺乏龍頭企業(yè)的產(chǎn)業(yè)協(xié)同與吸附效應(yīng)。如寶龍比亞迪園區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)廠房普遍規(guī)模小，園區(qū)類型多是加工和電子科技產(chǎn)業(yè)園，無法發(fā)揮百億級企業(yè)的產(chǎn)業(yè)帶動作用。

　?。ㄋ模┕I(yè)用地面積持續(xù)減少

　　城市更新、土地整備等舊工業(yè)區(qū)改造導(dǎo)致工業(yè)用地不斷流失，此外工改工類城市更新項目貢獻率普遍在25%左右，超出貢獻基準15%的要求，規(guī)劃工業(yè)用地面臨流失。如南約重點更新單元實施方案，為保障項目經(jīng)濟可行性，將約2.1公頃工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)工業(yè)用地調(diào)整為居住用地。

　?。ㄎ澹┊a(chǎn)業(yè)用地開發(fā)過程碎片化

　　項目在開發(fā)過程中基于宗地、周邊建設(shè)情況等因素，難以結(jié)合片區(qū)整體統(tǒng)籌劃定改造區(qū)域，且在規(guī)劃過程中存在因貢獻率及指標測算而調(diào)整用地大小的情況，導(dǎo)致工業(yè)用地碎片化開發(fā)，不利于制造業(yè)的整體布局和統(tǒng)籌發(fā)展。如寶龍街道葆利昌廠舊改項目連片規(guī)劃了1.3萬平方米的新型產(chǎn)業(yè)用地，規(guī)劃道路將M1工業(yè)用地分割成366.4-6049平方米不等的四塊用地，無法布局制造業(yè)企業(yè)，工業(yè)用地被浪費。

　　三、寶龍街道產(chǎn)業(yè)機遇

　　從城市層面看，隨著科教資源加速匯聚、交通條件逐步完善、公共服務(wù)蓬勃發(fā)展、商業(yè)活力度逐年上升，龍崗區(qū)所在的深圳東部中心逐漸成型，原本高度集中在傳統(tǒng)城市中心的金融為代表的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開始向西部和東部轉(zhuǎn)移。此外，隨著深圳“20+8”戰(zhàn)略的落實，頭部企業(yè)的空間梯度外推至都市圈第二圈層，寶龍作為東部實體制造業(yè)最活躍、最密集地區(qū)迎來了供應(yīng)鏈深度整合的歷史機遇，以比亞迪汽車為代表的頭部企業(yè)及以海能達、比亞迪精密為代表的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵配套企業(yè)落位于寶龍。

　　在區(qū)域?qū)用妫罡郛a(chǎn)業(yè)合作為寶龍?zhí)峁┝寺?lián)合坪山謀求深港東部創(chuàng)新鏈合作與政策支持的機遇。寶龍科技城緊鄰大運中心，位于廣深科技走廊東段以及香港東部知識及科技走廊北延空間上。依托深港產(chǎn)業(yè)合作格局，未來可形成東中西“深港教育、科創(chuàng)、產(chǎn)業(yè)合作三角”。因此寶龍應(yīng)抓住深港合作機遇，加強與坪山高新區(qū)國家級產(chǎn)業(yè)平臺的合作，依托龍崗、坪山中心，打造新興產(chǎn)業(yè)脊。

　　在片區(qū)層面，大運科教資源的集聚為寶龍?zhí)峁┝藢崿F(xiàn)產(chǎn)學研深度融合的便利。大運國際科教城片區(qū)集聚了港中大（深圳）、諾貝爾獎科學家實驗室（創(chuàng)新藥物開發(fā)研究院、計算生物研究院）、深圳北理莫斯科大學等國際創(chuàng)新資源，是強勁的源頭創(chuàng)新引擎。寶龍作為大運——寶龍——坪山這條產(chǎn)研鏈上重要的科研中轉(zhuǎn)與中試平臺，應(yīng)向西強化與大運研究平臺聯(lián)系，向東聯(lián)系區(qū)域制造業(yè)腹地，致力于構(gòu)建源頭創(chuàng)新——空間轉(zhuǎn)化——規(guī)模生產(chǎn)的區(qū)域科創(chuàng)轉(zhuǎn)化鏈條。

圖2：大運——寶龍——坪山創(chuàng)新鏈條示意圖

　　四、寶龍街道產(chǎn)業(yè)定位與空間需求

　　結(jié)合現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與當下的產(chǎn)業(yè)機遇，總師團隊認為寶龍街道產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略應(yīng)定位為“落實20+8戰(zhàn)略，培育生物醫(yī)藥、新能源與集成電路三大戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)；發(fā)揮長板效應(yīng)，厚植信息技術(shù)與智能終端優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)”，以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)作為主陣地來定制產(chǎn)業(yè)空間，從而助力龍崗實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的“彎道超車”。

圖3：龍頭企業(yè)產(chǎn)業(yè)空間總結(jié)

　　圖4：中小創(chuàng)新企業(yè)產(chǎn)業(yè)空間總結(jié)

　　通過對10個相似產(chǎn)業(yè)空間案例的梳理，團隊總結(jié)了寶龍新型產(chǎn)業(yè)空間的需求類型與規(guī)模。由于集成電路、高端裝備制造、新材料、新能源等現(xiàn)代科技工廠建筑體量較大，擁有較大面積用地需求，寶龍高端制造業(yè)園區(qū)中的龍頭企業(yè)規(guī)模應(yīng)在10-100公頃，主要為用地面積較大，容積率較低的獨立企業(yè)用地，廠房類型為大體量產(chǎn)業(yè)定制廠房，“工業(yè)上樓”可能性低，自動化率高。中小創(chuàng)新企業(yè)規(guī)模維持在3-20公頃，園區(qū)具備孵化、技術(shù)轉(zhuǎn)化與生產(chǎn)能力，標準廠房為主，“工業(yè)上樓”可能性高，空間靈活分割，可租可售，對共享設(shè)施與園區(qū)服務(wù)平臺有一定要求。為快速銷售或出租這類產(chǎn)業(yè)用房，中小企業(yè)廠房建設(shè)應(yīng)偏向于單層面積為1200-1500平方米的廠房，以適合中小企業(yè)或者手工流水線的生產(chǎn)方式。

　　五、新興產(chǎn)業(yè)空間供給建議

　?。ㄒ唬┙Y(jié)合土地整備，釋放集中連片產(chǎn)業(yè)空間

寶龍實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)興旺的首要措施是盤整寶龍街道現(xiàn)狀土地資源，識別低效用地。通過土地整備梳理和擴建改造舊廠房，提供超級工廠所需的大體量連片產(chǎn)業(yè)用地，從空間上保障新一代產(chǎn)業(yè)入駐的用地需求，推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群向知識密集型產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新驅(qū)動型產(chǎn)業(yè)發(fā)展。推進寶龍科技城片區(qū)低效產(chǎn)業(yè)用地盤活，與北側(cè)龍東、龍新片區(qū)統(tǒng)籌更新項目利益分配，整備東部高鐵新城北側(cè)集中連片產(chǎn)業(yè)空間，并結(jié)合坪地街道相關(guān)更新與統(tǒng)籌項目，儲備未來產(chǎn)業(yè)用地。

圖5：寶龍街道低效用地分布情況

　　（二）提供面向不同企業(yè)、行業(yè)需求的連片產(chǎn)業(yè)空間

　　科技含量高、能耗低的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間培育。未來寶龍街道應(yīng)集中建設(shè)一批低成本、高品質(zhì)、符合現(xiàn)代企業(yè)需求的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，為創(chuàng)新母工廠建設(shè)高層高、大荷載的優(yōu)質(zhì)廠房，構(gòu)建高效智能的垂直生產(chǎn)生態(tài)，并為實現(xiàn)產(chǎn)學研結(jié)合量身定制生產(chǎn)單元。

圖6：寶龍街道連片產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

　　（三）以產(chǎn)業(yè)社區(qū)布局產(chǎn)業(yè)鏈與創(chuàng)新鏈

　　東部在電子信息產(chǎn)業(yè)賽道上一直停留在比較低水平的量化生產(chǎn)上，成規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集群集中在南山、光明、東莞走廊上。當前龍崗在新能源、生物醫(yī)藥領(lǐng)域異軍突起，以產(chǎn)業(yè)社區(qū)的形式發(fā)展生物醫(yī)藥、半導(dǎo)體與集成電路、新能源、網(wǎng)絡(luò)與通信、新材料五大戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，形成12個產(chǎn)業(yè)社區(qū)集群，依托大運科教城，攜手香港高校在生物醫(yī)藥、機器人、新能源等領(lǐng)域的科研優(yōu)勢、人才優(yōu)勢，可以實現(xiàn)新的領(lǐng)域、新的賽道上彎道超車。

　?。ㄋ模┮缘谒拇a(chǎn)業(yè)園區(qū)推進產(chǎn)城融合

　　第四代產(chǎn)業(yè)園發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)出涉及不同產(chǎn)業(yè)層次、覆蓋經(jīng)濟領(lǐng)域廣泛、服務(wù)模式上多種類型互為補充的發(fā)展態(tài)勢。寶龍街道4.0階段的園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和空間布局應(yīng)致力打造匯聚產(chǎn)業(yè)辦公、人才公寓、商業(yè)中心、休閑娛樂等于一體的多元化創(chuàng)新生態(tài)型的產(chǎn)業(yè)綜合體。通過構(gòu)建基礎(chǔ)服務(wù)、生產(chǎn)性服務(wù)和生態(tài)化服務(wù)四個層次的園區(qū)服務(wù)體系，切實滿足產(chǎn)業(yè)生態(tài)的需求。在構(gòu)建服務(wù)體系時，結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，打造技術(shù)、金融、人才、孵化和綜合服務(wù)五大平臺，為企業(yè)提供人力資源、信息宣傳、政策支持等全方位的生態(tài)化產(chǎn)業(yè)服務(wù)。