導讀：寶龍生物藥創(chuàng)新發(fā)展先導區(qū)作為深圳市未來生物醫(yī)藥產業(yè)重點打造的五大特色園區(qū)之一，是承載龍崗區(qū)東部未來創(chuàng)新驅動力、加速推進龍崗區(qū)形成“一芯兩核多支點”戰(zhàn)略格局的重要承載地。針對先導區(qū)的建設導則研究為高標準規(guī)劃、高水平建設先導區(qū)提供了精準著力點，同時通過城市設計專題研究，支撐提升了導則的精準性?？値焾F隊以寶龍街道統(tǒng)籌研究為框架依據，結合深圳市導則框架和寶龍科技城開發(fā)建設細則，并結合國內外先進導則經驗，梳理出寶龍生物藥先導區(qū)的導則指引內容，提出六大方向、系統(tǒng)引導，尤其針對先導區(qū)的發(fā)展特點，突出創(chuàng)新驅動和綠色低碳兩個特色化方向，指導同期開展城市設計工作，并結合地塊出讓細化導則指引與管控內容。

　　一、設計條件分析

　　生物藥先導區(qū)核心啟動區(qū)位于寶龍街道南約地區(qū)，距離深圳市中心約20公里。寶龍工業(yè)區(qū)東側，項目為“一區(qū)雙片”，由東西兩片不相連的地塊組成，用地總面積約86公頃?；刂苓呑匀簧襟w環(huán)繞，是山海連城大景觀格局的重要生態(tài)斑塊，毗鄰牛坳水庫、炳坑水庫、銅鑼徑水庫、八仙嶺、東部華僑城等多處山塘水庫、山體、郊野公園等自然資源，環(huán)境優(yōu)美，景觀價值優(yōu)越。

　　地塊一北部為47萬平方米京基商業(yè)綜合體，未來將為片區(qū)居民及園區(qū)職工提供一定量酒店（約1.1萬平方米）、商業(yè)（約7.3萬平方米）、公共配套（約0.7萬平方米）等配套服務。交通毗鄰14號線寶荷路站（步行5分鐘范圍內），北接寶荷路，南經翠寶西路接東部過境高速，具有良好的貨流條件。

　　地塊二西側近市腫瘤醫(yī)院，北鄰高爾夫球場和天籟別墅區(qū)。交通臨近14號線腫瘤醫(yī)院站和23號線規(guī)劃新增站點（步行10分鐘范圍內），南臨主干道寶荷路，連接寶龍中心城板塊，深大城際（深圳-大亞灣）從東北至西南方向穿過基地，規(guī)劃埋深負38米。

　　圖1：區(qū)位與設計條件分析圖

　　　二、規(guī)劃建設導則

　?。ㄒ唬t一：功能復合的示范園區(qū)

　　　1.聯(lián)動周邊資源，聚焦生產、研發(fā)主導功能。

　　依托香港中文大學（深圳）、深圳北理莫斯科大學等頂級研究資源，市腫瘤醫(yī)院等優(yōu)勢臨床資源，聯(lián)動坪山國家生物產業(yè)基地區(qū)研發(fā)、檢測資源，突出寶龍先導區(qū)“生物藥專業(yè)化園區(qū)”特質，圍繞“3+X”產業(yè)發(fā)展定位，以生物藥研發(fā)、孵化、生產為基礎、配套核心研發(fā)機構、科學家小鎮(zhèn)、生物藥公共服務相關平臺，依托高品質的園區(qū)環(huán)境吸引專業(yè)化人才。

　　　　圖2：產業(yè)資源分布示意圖

　　2.差異化配置功能。

　　1#地塊集中聚焦中試、孵化、生產等環(huán)節(jié)，2#地塊布置科研、學術交流等前端研發(fā)環(huán)節(jié)。同時，在軌道站點500米覆蓋地塊加強功能混合利用，配置中小型商業(yè)、研發(fā)辦公等產業(yè)配套功能，與軌道站點空間立體復合開發(fā)，打造多元復合的15分鐘工作圈，促進職住平衡，引導宿舍與商業(yè)配套、體育休閑設施集中布局。

　?。ǘt二：多元共享的創(chuàng)新場所

　　聯(lián)動港中大深圳校區(qū)諾貝爾獎科學家實驗室、生命科學學院、北理莫斯科大學等高?？蒲匈Y源，以及腫瘤醫(yī)院臨床試驗資源，培育壯大產學研鏈條，結合2#地塊優(yōu)越的景觀資源，設置科學家工作站、學術交流平臺、藥物發(fā)現(xiàn)與科學實驗平臺。

　　植入生產性服務設施，建設公共服務平臺。在1#地塊建設1處高等級生物藥共享實驗室，1處雙創(chuàng)示范基地，1處共享孵化中心、1處共享研發(fā)空間、1處小型展示展銷場所、1處專利服務與知識產權機構；在2#地塊，在1#、2#地塊建設多處共享辦公室、會議室、小型共享實驗室、社交型辦公空間等。

　　建設生物藥產業(yè)工作圈商業(yè)配套、公共服務設施。在1#地塊、2#地塊內，結合各類商業(yè)空間與開放空間，設置社區(qū)食堂、24小時便利店、咖啡館、茶館、餐館、藥店、銀行、公共自習室、書店、圖書館、瑜伽館、特色健身房、共享健身場館、嬰幼兒托管等。

　　圖3：配套設施示意圖

　　搭建開放共享的產研平臺。構建連廊體系，通過二層公共平臺連通兩個單元內的各個板塊，并圍繞二層平臺布置各類共享實驗室、檢測中心等公共平臺功能、休閑交流功能。

　　圖4：產研平臺示意圖

　?。ㄈt三：低碳生態(tài)的綠色園區(qū)

　　1.構建自然通風的格局形態(tài)，打造立體綠化園區(qū)。

　　團隊通過對龍崗當地氣候研究，發(fā)現(xiàn)先導區(qū)全年風頻主要為東風與南風，且夏季平均風速較低，宜在整體格局上布置由東向南打開的通風廊道。所以，建議結合先導區(qū)緊鄰綠色生態(tài)空間，優(yōu)化建筑形態(tài)與開放空間布局，在迎風面形成“風漏斗”，將自然風結合開放空間引入園區(qū)內部，促進公共空間被動降溫，減少夏季空調使用。同時，通過調研發(fā)現(xiàn)，常規(guī)產業(yè)建筑的屋頂花園利用率較低。為營造更好的步行體驗和景觀風貌，團隊建議立體綠化集中圍繞公共軸線兩側建筑裙房布置，高層建筑鼓勵結合功能層打造空中花園。

　　圖5：空中花園意向圖

　　2.結合產業(yè)特征運用適用性低碳技術

　　在大力推進分布式再生能源設施建設的背景下，團隊結合生物藥產業(yè)的科研、生產建筑對日照要求不高的特點，鼓勵建筑立面采用光伏幕墻，提升光伏發(fā)電能力。同時，結合路燈、屋頂等空間設置小型風力發(fā)電系統(tǒng)，可再生能源獨立組網，統(tǒng)一蓄電并做集中后備用電管理。

　　3.結合海綿設施建設，推進水資源循環(huán)利用

　　建議通過雨水花園、下凹式綠地、透水路面、雨水收集回用、中水回用等城市公共空間復合利用形式，綜合緩解城市內澇、提供公共活動空間的雙重功能。

　?。ㄋ模t四：開放活力的品質空間

　　1.營造可感知的山水景觀

　　以山水共建為場地公共空間規(guī)劃的出發(fā)點，預留“城景互融，人景對望”的視線通廊，并對視廊兩側的高度進行分級控制。

　　2.因地制宜規(guī)劃綠地開放空間

　　建立多層次公園體系，實現(xiàn)步行5分鐘可達公共開放空間，在1#地塊設置不少于3處口袋公園，在2#地塊設置不少于2處口袋公園。

　　口袋公園應依場地情況進行空間設計，避免通道的形式，建議長寬比不小于1：3，長廊型寬度最少15米，配置綠植、座椅、遮陽傘、流動商業(yè)點、公共Wi-Fi、交流場所、報刊亭等服務設施和空間，提供室外交往、就餐、休閑的場所?！　?/p>

　　圖6：公園體系規(guī)劃示意圖

　　3.打造豐富的街道環(huán)境和活躍的街道界面

　　為更好地滿足產業(yè)空間休閑、交往、展示、研究需求，團隊建議構建以科創(chuàng)二路中心活力街道為核心的“魚骨狀”特色街道系統(tǒng)，塑造中心活力街道、景觀展示街道、交通貨運街道、生活服務街道、產業(yè)后勤街道五類差異化的街道空間環(huán)境。打造建筑首層積極界面，商業(yè)、商務、辦公建筑首層應設置以中小規(guī)模餐飲、零售、生活服務為主的積極功能，并開放首層退界空間。鼓勵科研二路、麻寶路等街道采用個性化的斷面形式。在特殊路段或重要公共建筑出入口等特殊節(jié)點，鼓勵地面鋪裝、街道家具與其他環(huán)境設施設計藝術化。

　　表一：活躍街道界面指引表

　　（五）導則五：暢通互聯(lián)的交通體系

　　1.人車分離的交通組織。

　　團隊通過分離園區(qū)貨運與生活街道界面，保障街道空間品質。打造人車分行體系，在每個產研單元內部的地面與二層連廊空間組織人流。同時，每個產業(yè)地塊設置不小于1200平方米（40米*30米）的卸貨平臺，通過卸貨平臺集中大型、長時間的貨運作業(yè)。

　　圖7：人行交通組織模式圖

　　在機動車交通組織方面，將機動車出入口主要面向寶龍大道與寶坪路方向設置，建議采用多入口形式，形成開放的園區(qū)交通系統(tǒng)；貨運出入口直接與寶龍工業(yè)片區(qū)形成連接，盡量避免進入寶龍大道；園區(qū)物流中心結合翠寶西路布置，便捷聯(lián)系東部過境高速。

圖8：貨運交通組織規(guī)劃圖

　　在慢行交通組織方面，通過二層連廊與地面路徑構建多維慢行體系。圍繞軌道站點“最后一公里”同步規(guī)劃建設公交和自行車場站，提高港灣式公交站及自行車接駁設施比例，提供清晰的換乘標識和指引系統(tǒng)。軌道站點出入口保障3米以上步行通行區(qū)寬度。軌道站點500米范圍內，保障步行優(yōu)先權，加大風雨連廊的覆蓋范圍，完善各類設施的無障礙設計，提升軌道交通設施的接駁標準和品質。

　　2.慢行風雨連廊及電瓶車流線。

　　建議結合寶荷路支路設置電瓶車聯(lián)絡線，連接東西兩片園區(qū)，電瓶車聯(lián)絡線接至14號線寶荷地鐵站。慢行風雨連廊主要沿慢行路徑布置，同時對接好電瓶車流線站點。　　

　　圖9：慢行風雨連廊及電瓶車流線規(guī)劃圖

　?。t六：科技賦能的智慧園區(qū)

　　1.以“上海外高橋生物醫(yī)藥產業(yè)園區(qū)”為例分析生物藥企業(yè)選址趨勢

　　團隊在對標國內外案例時發(fā)現(xiàn)，生物醫(yī)藥企業(yè)在選擇園區(qū)的時候，主要關注以下幾方面，而外高橋在這幾個方面都有較為明顯的優(yōu)勢。

　　一是能耗，生物醫(yī)藥是耗電量非常大的行業(yè)，保稅區(qū)電量充足、電力穩(wěn)定是非常大的優(yōu)勢。另一方面，保稅區(qū)有24小時蒸汽提供，能夠迅速地降低企業(yè)用電需求，減少大約1/3-2/3的電力成本。對生物醫(yī)藥企業(yè)來說，電力是否充足、是否雙回路，是否有臨時電源，以及有蒸汽管道，對于運營成本的降低以及對于研發(fā)實驗的穩(wěn)定性等都是非常重要的。

　　二是政策，外高橋自貿區(qū)保稅區(qū)有其他區(qū)沒有的政策，保稅研發(fā)的政策可以使生物醫(yī)藥企業(yè)在需要進口設備、耗材等的情況下，減少20%左右的成本。同時外高橋地處“浦東新區(qū)+大張江+自貿區(qū)+保稅區(qū)”四重優(yōu)質政策覆蓋疊加區(qū)，非常適配創(chuàng)新型藥企的全生命周期階段布局。

　　2.從供電、危廢處理、臨床驗證中心三方面完善專類配套設施建設

　　雙回路供電系統(tǒng)建設：雙回路電源及變電站、應急電流配套建設應納入生物醫(yī)藥產業(yè)園核心區(qū)基礎配套規(guī)劃，后期根據生物醫(yī)藥產業(yè)生產經營需求，園區(qū)生產科研用房要保證雙回路電源設施和應急電力設施，以保障生物醫(yī)藥企業(yè)剛性需求。

　　環(huán)保危廢儲存設施建設：生物醫(yī)藥產業(yè)園入駐企業(yè)所涉危廢按環(huán)保處置要求不一，需要專業(yè)回收公司對應處置。應該由區(qū)相關部門牽頭，研判統(tǒng)一招標服務機構，統(tǒng)一定價、統(tǒng)一服務的可行性，以保證危廢專業(yè)處置，提高企業(yè)環(huán)保意識。遠期根據需求規(guī)劃建設環(huán)衛(wèi)設施（即醫(yī)藥專用固體廢棄物處理站），待生物醫(yī)藥產業(yè)園達到一定規(guī)模后，按照環(huán)保部門的要求，適時建設。

　　臨床驗證平臺中心建設：鼓勵企業(yè)與大運國際科教城、腫瘤醫(yī)院等研發(fā)機構、高等院校、醫(yī)療機構、科研團隊、專家合作，促進產學研用一體化發(fā)展，區(qū)科創(chuàng)局將大力協(xié)助支持企業(yè)開展科研課題申報立項?！　?/p>

　圖10：整體效果圖

　　三、基于導則的城市設計方案優(yōu)化

　?。ㄒ唬┑貕K1：與周邊自然山景充分鏈接，塑造設施完備、專業(yè)化、綠色活力的高品質高顏值花園式產研園區(qū)。

　　圖11：地塊1鳥瞰圖

　　1.構建“一街、三廊、四心”空間結構

　　“一街”：中央創(chuàng)智高街；　“三廊”：通山綠廊，鏈接山體的空中綠色廊道；“四心”：共享生活中心、產業(yè)配套中心、公用設施中心、集中熱力中心。

　　圖12：地塊1規(guī)劃結構圖

　　2.地塊1平面布局

　　圖13：地塊1總平面圖

　　3.特色空間塑造。

　　鄰寶荷路地標門戶+臨山退臺錯層式的創(chuàng)研疊院+臨比亞迪一側的智造院坊。

　　圖14：地塊1空間形態(tài)示意圖

　　街道場景的營造和兩側底層空間的使用，將滿足規(guī)模生產/中試/小產企業(yè)產品展示、行業(yè)交流、研發(fā)培訓、商務餐飲、動感生活等需求。

　　圖15：中央創(chuàng)智高街空間示意圖

　　打造立體復合的交通、貨運系統(tǒng)，結合企業(yè)需求塑造集物流、共享合作、休閑娛樂、生產制造等功能的高效多元工作場景。

圖16：產業(yè)組團空間示意圖

　　根據人群分布與組團特點，將在南段孵化研發(fā)組團配備約1萬平方米商業(yè)服務配套。

　　圖17：配套規(guī)模指引圖

　?。ǘ┑貕K2：與大自然相融合的、具有國際品質、創(chuàng)新復合的專業(yè)化孵化研發(fā)創(chuàng)智高地。

　　圖18：地塊2鳥瞰圖

　　1.構建“一街、兩心、兩組團”空間結構

　　“一街”：中央生態(tài)景觀林蔭大街，串聯(lián)各功能組圖?！皟尚摹保荷虅张涮字行模峁┥虅站频昙吧虡I(yè)配套；生活配套中心，提供園區(qū)生活配套?！皟山M團”：孵化研發(fā)組團I，以垂直研發(fā)聚落為主；總部研發(fā)組團II，以低密度研發(fā)院落為主。

　圖19：地塊2規(guī)劃結構圖

　　2.地塊2平面布局

　　圖20：地塊2總平面圖

　　3.特色空間塑造

　　沿寶荷路形成高強度垂直聚落式的研發(fā)空間打造高顏值的科研產城界面；靠近北側高爾夫球場附近布局水平院落式的總部辦公產品，形成消隱于大自然的園區(qū)生活和研發(fā)辦公空間。

　　圖21：地塊2空間形態(tài)示意圖

　　4.結合山水本底與生態(tài)廊道，打造錯落有致的城市景觀

　　結合基地東側的良好自然景觀，布局小尺度、院落式的創(chuàng)研庭院，打造消隱在自然中的花園式企業(yè)總部辦公產品；沿寶荷路景觀大道布局垂直聚落式的科創(chuàng)服務大廈，提供科創(chuàng)孵化、技術共享、展示培訓等產業(yè)服務，同時彰顯園區(qū)的科創(chuàng)先鋒形象。

　圖22：地塊2效果圖