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　　我局于2019年10月29日印發(fā)《關(guān)于加強龍崗區(qū)屬國有企業(yè)資源性資產(chǎn)租賃綜合監(jiān)管的指導意見（2019年修訂）》（深龍國資〔2019〕107號），現(xiàn)就有關(guān)重要問題作以下解讀。

　　一、修訂背景和目的

　　為切實加強區(qū)我區(qū)國有企業(yè)的資源性資產(chǎn)租賃管理，規(guī)范資產(chǎn)租賃行為，提高國有資產(chǎn)運營效益，2018年1月15日經(jīng)區(qū)屬國企改革領(lǐng)導小組審議通過，原區(qū)財政局（國資委）印發(fā)《關(guān)于加強龍崗區(qū)屬國有企業(yè)資源性資產(chǎn)租賃綜合監(jiān)管的指導意見（試行）》（深龍國資〔2018〕8號，以下簡稱“指導意見”）。

　　2019年3月11日，區(qū)政府印發(fā)《龍崗區(qū)關(guān)于加大力度降低實體經(jīng)濟成本的若干措施》（深龍府〔2019〕1號，以下簡稱“若干措施”），其中實行租金指導等措施與原《指導意見》進場標準等部分條款存在一定的不相適應。為切實落實區(qū)政府降低實體經(jīng)濟成本有關(guān)決策部署，亟需對原《指導意見》等部分條款進行修訂。

　　二、修訂過程

　　2019年5月，我局對原《指導意見》部分條款進行了修訂并征求區(qū)紀委監(jiān)委機關(guān)、區(qū)審計局等9個單位意見及單位法律顧問意見，收到29條反饋意見。經(jīng)研究，采納23條，未采納6條，經(jīng)修改完善形成《關(guān)于加強龍崗區(qū)屬國有企業(yè)資源性資產(chǎn)租賃綜合監(jiān)管的指導意見（2019年修訂）》(送審稿)。

　　2019年10月29日，區(qū)屬國企改革領(lǐng)導小組審議通過《關(guān)于加強龍崗區(qū)屬國有企業(yè)資源性資產(chǎn)租賃綜合監(jiān)管的指導意見（2019年修訂）》。

　　三、主要內(nèi)容

　　《指導意見》（2019年修訂）共有九部分，各部分主要內(nèi)容如下：

　　第一部分主要明確指導思想與基本原則。指導思想為落實深化國有企業(yè)改革，明確區(qū)國資局和區(qū)屬國有企業(yè)在資源性資產(chǎn)租賃管理方面的職責權(quán)限。三條基本原則是“堅持政府引導與市場運作相結(jié)合的原則；堅持公開、公平、公正與效率相結(jié)合的原則；堅持經(jīng)濟效益與社會效益相結(jié)合的原則”。

　　第二部分主要明確《指導意見》的適用范圍?！吨笇б庖姟罚?019年修訂）適用于龍崗區(qū)人民政府授權(quán)區(qū)國資局履行出資人職責的國有獨資公司、國有控股公司及其所屬各級全資、控股企業(yè)。創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房等受政府產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控的資源性資產(chǎn)租賃按產(chǎn)業(yè)部門制定的政策執(zhí)行。

　　第三部分主要明確了區(qū)國資局、企業(yè)和交易機構(gòu)在資源性資產(chǎn)租賃管理的職責。區(qū)國資局是企業(yè)實行資產(chǎn)租賃的監(jiān)管主體，企業(yè)是資產(chǎn)租賃的實施主體，交易機構(gòu)是企業(yè)進場公開招租的服務主體。

　　第四部分主要對企業(yè)健全制度流程提出要求。一是要求企業(yè)要建立健全租賃管理制度；二是要求企業(yè)要完善租賃流程、提高租賃管理水平。

　　第五部分主要明確相關(guān)決策審批權(quán)限。一是規(guī)范決策程序，明確責任，杜絕“一言堂”；二是要求企業(yè)應制定合理的租賃方案后提交企業(yè)相關(guān)決策會議集體研究決定；三是規(guī)定企業(yè)資產(chǎn)單次租賃期限原則上不超過3年，單次租賃期限6年以上的應報直管企業(yè)董事會審議并報區(qū)國資局備案。

　　第六部分主要明確實行公開招租的兩種情形。一是企業(yè)單宗資產(chǎn)或一次性招租的資產(chǎn)租賃面積商業(yè)用途500平方米以上，辦公（住宅或公寓）用途1000平方米以上，工業(yè)（倉儲）用途2000平方米以上，空地5000平方米以上；二是企業(yè)單宗資產(chǎn)或一次性招租的資產(chǎn)招租底價每年在50萬元以上。同時，規(guī)范明確可以不公開招租9種特殊情形。

　　第七部分主要明確加強合同管理和規(guī)范在租資產(chǎn)管理。一是租賃合同一旦簽訂生效，原則上不允許變更，變更內(nèi)容涉及租賃價格、租賃期限等核心條款的，應當重新公開招租；二是資產(chǎn)出租后，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租，即不得將承租資產(chǎn)部分或全部再出租給第三人。

　　第八部分強化監(jiān)督檢查，主要明確區(qū)國資局、企業(yè)、相關(guān)責任人、交易機構(gòu)在資源性資產(chǎn)交易中應當承擔的監(jiān)督檢查責任以及違規(guī)責任。

　　第九部分其他，主要明確辦法的解釋權(quán)等問題。

　　四、主要修訂內(nèi)容

　　《指導意見》（2019年修訂）與原《指導意見》（深龍國資〔2018〕8號）對比，主要修訂內(nèi)容包括:

　?。ㄒ唬╆P(guān)于進場公開招租的標準

　　原《指導意見》規(guī)定以下四種情形企業(yè)必須進場公開招租：一是企業(yè)單宗資產(chǎn)或一次性招租的資產(chǎn)租賃面積商業(yè)用途500平方米以上，辦公（住宅或公寓）用途1000平方米以上，工業(yè)用途2000平方米以上；二是企業(yè)單宗資產(chǎn)或一次性招租的資產(chǎn)招租底價每年在30萬元以上；三是招租底價低于深圳市有關(guān)租金指導價；四是續(xù)租租金低于原租賃租金及深圳市有關(guān)租金指導價。

　　《指導意見》（2019年修訂）主要刪除了第3、4兩種情況。刪除主要因為相關(guān)內(nèi)容與《龍崗區(qū)關(guān)于加大力度降低實體經(jīng)濟成本的若干措施》（深龍府〔2019〕1號）存在政策沖突?！度舾纱胧返谒牟糠帧巴苿訃屑w產(chǎn)業(yè)用房調(diào)劑市場價格”規(guī)定：“國企運營的產(chǎn)業(yè)用房和社區(qū)集體產(chǎn)業(yè)用房的租賃價格不超過片區(qū)租金指導價”。原條款要求招租底價或者續(xù)租租金低于深圳市有關(guān)租金指導價的必須進場公開招租，通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)的市場化機制最大限度提升租金水平。以市屬企業(yè)為例，市國資委于2013年底出臺了《關(guān)于加強市屬國有企業(yè)資源性資產(chǎn)租賃綜合監(jiān)管的指導意見（試行）》推行資產(chǎn)進場公開招租，2014年市屬國有企業(yè)資產(chǎn)租賃面積965萬平方米，增長8.02%，但年租金達57.61億元，大幅增長49.87%。因此，按照《指導意見》規(guī)定要求區(qū)屬國企物業(yè)如進場公開招租，則其成交的租金價格通常會超過片區(qū)租金指導價，與《若干措施》存在政策沖突。此外，市國資委《關(guān)于加強市屬國有企業(yè)資源性資產(chǎn)租賃綜合監(jiān)管的指導意見（試行）》也無相應條款，此兩點是此前我區(qū)為最大限度提升物業(yè)租賃效益增加的。

　?。ǘ╆P(guān)于公開招租的中標規(guī)則

　　原《指導意見》要求公開招租要以公開競價為主?！吨笇б庖姟罚?019年修訂）規(guī)定可采取公開競價、競爭性談判、綜合評審、單一來源談判等中標規(guī)則確定承租方，其中工業(yè)廠房及配套宿舍采用競爭性談判或綜合評審方式確定承租方，且價格分值不超過30%的權(quán)重。主要原因：一方面是考慮到公交場站等特殊物業(yè)招租時還應當考慮社會效益，另一方面是多種競爭方式有助于落實區(qū)委、區(qū)政府實現(xiàn)引進優(yōu)質(zhì)企業(yè)、保障民生需求等目標要求。

　　（三）關(guān)于可以不公開招租的情形

　　考慮到區(qū)政府及區(qū)產(chǎn)業(yè)部門招商引資等實際工作需要，《指導意見》（2019年修訂）將原《指導意見》規(guī)定的可以不公開招租的情形由4種擴充至10種，以更大力度支持區(qū)屬國企引進優(yōu)質(zhì)企業(yè)或項目，具體包括：

　　1.因產(chǎn)業(yè)布局需要，區(qū)政府、區(qū)屬國企改革領(lǐng)導小組或區(qū)產(chǎn)業(yè)部門統(tǒng)一組織實施的項目或推薦的優(yōu)質(zhì)企業(yè)；

　　2.承租對象為具有國家高新技術(shù)企業(yè)稱號的企業(yè)；

　　3.連續(xù)租賃國有企業(yè)資產(chǎn)已達5年以上，且不存在違法違約情形的，在充分考慮資產(chǎn)現(xiàn)狀、市場價格和符合產(chǎn)業(yè)導向的情況下，可根據(jù)當時市場價格對續(xù)租價格進行適當調(diào)整后選擇直接續(xù)約；

　　4.政府相關(guān)職能部門與區(qū)屬國企之間因工作需要租賃資產(chǎn)的；

　　5.對經(jīng)區(qū)相關(guān)職能部門批準立項、公示，在將來某個時點進行連片開發(fā)、升級改造的指定區(qū)域，在該預期開發(fā)時點期限內(nèi)的資產(chǎn)租賃合同續(xù)期；

　　6.在同一區(qū)域或同一企業(yè)租用多宗資產(chǎn)，多宗資產(chǎn)的租賃合同期限不一致，且到期的租賃資產(chǎn)是該企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的必要配套，可進行續(xù)約，但續(xù)約期限不得超過其未到期資產(chǎn)租賃合同中最長的剩余期限；

　　7.已經(jīng)簽訂租賃合同且符合產(chǎn)業(yè)導向的承租戶因經(jīng)營管理需要擴大租賃面積或新增租賃面積的（包括廠房、辦公研發(fā)用房、商業(yè)用房、公寓等），擴租或新租的租賃期限不得超過原租賃場地的租賃期限；

　　8.信息管道、光纖等信息化資源及公交場站、充電站等承租對象相對固定的特殊資源性資產(chǎn)；

　　9.國有企業(yè)物業(yè)或其他資產(chǎn)（包括但不限于城市更新等項目返還給國有企業(yè)的物業(yè)）被納入其他市場主體統(tǒng)籌經(jīng)營項目，但國有企業(yè)不占主導權(quán)，且能保證企業(yè)利益的；

　　10.其他經(jīng)區(qū)國資局核準的因特定原因及需求無法通過公開招租完成資產(chǎn)租賃的。