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　　為規(guī)范龍崗區(qū)重點更新單元公開選擇市場主體的活動，根據(jù)《深圳市城市更新辦法》（深圳市人民政府令第290號）、《深圳市城市更新辦法實施細則》（深府〔2012〕1號）、《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》（深府辦〔2016〕38號，以下簡稱《暫行措施》）、《深圳市龍崗區(qū)城市更新實施辦法》（深龍府規(guī)〔2017〕2號）以及其他相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合龍崗區(qū)實際情況，我局起草了《深圳市龍崗區(qū)重點更新單元公開選擇市場主體實施細則（試行）》（以下簡稱《實施細則》）。現(xiàn)將有關(guān)情況說明如下：

　　一、《實施細則》制定的背景

　　2016年11月9日，經(jīng)市政府同意，原市規(guī)劃國土委（現(xiàn)為市規(guī)劃和自然資源局，下同）、市發(fā)展改革委印發(fā)《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》，提出要“加強更新統(tǒng)籌片區(qū)和重點更新單元改造”“強化政府主導(dǎo)作用，鼓勵集中連片實施更新，協(xié)調(diào)各方利益，帶動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市功能結(jié)構(gòu)系統(tǒng)優(yōu)化，促進片區(qū)經(jīng)濟整體提升”。

　　2016年12月29日，經(jīng)市政府同意，市政府辦公廳發(fā)布《暫行措施》，提出“為落實上層次規(guī)劃要求，完善城市功能結(jié)構(gòu)，優(yōu)先落實城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，試點探索政府主導(dǎo)的重點更新單元開發(fā)，加快城市各級中心和重點區(qū)域發(fā)展，推動特區(qū)一體化”?！稌盒写胧诽岢鲈凇笆濉逼陂g，全市試點開展10個左右重點更新單元，區(qū)政府根據(jù)轄區(qū)發(fā)展需要、城市更新政策要求及相關(guān)權(quán)利主體意愿，初步劃定重點更新單元范圍，由市規(guī)劃國土部門統(tǒng)籌上報市政府批準后，列入城市更新單元計劃。

　　此外，《暫行措施》還明確規(guī)定重點更新單元的實施機制為政府主導(dǎo)，即由區(qū)政府組織編制重點更新單元規(guī)劃，報市政府批準。重點更新單元原則上應(yīng)當(dāng)整體實施；確需分期實施的，獨立占地的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、政策性用房以及用于安置回遷業(yè)主的物業(yè)應(yīng)在首期落實。重點更新單元規(guī)劃經(jīng)批準后，由區(qū)政府組織以公開方式選擇一家市場主體實施。

　　為貫徹落實《暫行措施》的相關(guān)要求，穩(wěn)步推進龍崗區(qū)重點更新單元的實施，規(guī)范重點更新單元公開選擇市場主體的相關(guān)活動，我局根據(jù)實際工作需要特草擬本《實施細則》。

　　二、《實施細則》制定的必要性

　　2018年1月9日，由我局申報并最終經(jīng)市政府批準，原市規(guī)劃國土委發(fā)布關(guān)于《龍崗區(qū)平湖街道平湖舊墟鎮(zhèn)片區(qū)（GX04）重點城市更新單元計劃》的公告，明確將龍崗區(qū)平湖街道平湖舊墟鎮(zhèn)片區(qū)（GX04）納入作為重點更新單元推進實施。

　　平湖舊墟鎮(zhèn)片區(qū)（GX04）重點更新單元，作為深圳市及龍崗區(qū)首個納入計劃的重點更新單元，自立項以來，我局一直在穩(wěn)步推進該重點更新單元的相關(guān)前期工作?，F(xiàn)階段，平湖舊墟鎮(zhèn)片區(qū)（GX04）重點更新單元正開展土地建筑物信息核查、重點更新單元規(guī)劃的編制與報批等相關(guān)工作；待重點更新單元規(guī)劃經(jīng)市政府批準后，即需通過公開方式選擇一家市場主體實施。

　　為規(guī)范重點更新單元公開選擇市場主體相關(guān)活動，明確相關(guān)單位權(quán)責(zé)以及工作機制，有必要制定重點更新單元公開選擇市場主體相關(guān)操作細則，一方面解決平湖舊墟鎮(zhèn)片區(qū)（GX04）重點更新單元的現(xiàn)實工作需求，另一方面是為龍崗區(qū)后續(xù)重點更新單元公開選擇市場主體奠定制度基礎(chǔ)。

　　三、《實施細則》的主要內(nèi)容

　　《實施細則》分五章共三十五條，其中：

　　第一章：總則，共七條（第一條至第七條），分別規(guī)定了《實施細則》制定的目的和依據(jù)、適用范圍、基本原則、職責(zé)部門等。

　　第二章：工作流程，共十一條（第八條至第十八條），制定了重點更新單元公開選擇市場主體的具體工作流程，包括重點更新單元搬遷補償安置指導(dǎo)方案的編制、完善及備案和市場主體公開選擇方案的編制、審核及審定，重點更新單元范圍涉及集體用地或建筑物（構(gòu)筑物、附屬物）參與城市更新時合作招商方案的制定、表決等事宜以及合作招商方案和重點更新單元搬遷補償安置指導(dǎo)方案的相關(guān)銜接問題。

　　第三章：選擇方式，共十一條（第十九條至第二十九條），主要規(guī)定重點更新單元公開選擇市場主體應(yīng)當(dāng)采取“公開招標”或“競爭性談判”的方式，參選市場主體的資質(zhì)要求，并明確規(guī)定公開招標或競爭性談判等工作應(yīng)當(dāng)遵守的相關(guān)程序等事宜。

　　第四章：監(jiān)督管理，共三條（第三十條至第三十二條），主要規(guī)定經(jīng)選定市場主體的法律責(zé)任以及喪失市場主體資格的相關(guān)情形。

　　第五章：附則，共三條（第三十三條至第三十五條），分別規(guī)定了《實施細則》的解釋、日期指代、有效期限以及施行時間。

　　四、《實施細則》的重點制度說明

　　（一）關(guān)于公開選擇市場主體的工作流程

　　《實施細則》第二章專章對重點更新單元公開選擇市場主體的工作流程進行規(guī)定。根據(jù)《暫行措施》第（十）條規(guī)定，重點更新單元規(guī)劃經(jīng)批準后，由區(qū)政府組織以公開方式選擇一家市場主體實施。故在《實施細則》中，也將公開選擇市場主體活動安排在重點更新單元規(guī)劃經(jīng)批準后。具體操作大體如下：

　　1、轄區(qū)街道辦作為重點更新單元公開選擇市場主體活動的組織落實單位，在重點更新單元規(guī)劃經(jīng)批準后組織制定重點更新單元搬遷補償安置指導(dǎo)方案和市場主體公開選擇方案。

　　為引導(dǎo)項目范圍內(nèi)權(quán)利主體合理提出訴求，引導(dǎo)市場主體與權(quán)利主體協(xié)商搬遷補償安置事宜，故在《實施細則》中規(guī)定搬遷補償安置指導(dǎo)方案主要明確單元范圍內(nèi)建筑物（構(gòu)筑物、附屬物）搬遷補償安置指導(dǎo)標準等事宜，同時將搬遷補償安置指導(dǎo)方案報城市更新主管部門備案，作為市場主體與權(quán)利主體協(xié)商的基礎(chǔ)。同時，考慮到重點更新單元可能涉及集體用地（建筑物、附屬物）參與城市更新，且龍崗區(qū)此前出臺的《龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司集體用地開發(fā)和交易監(jiān)管實施細則》（深龍府辦規(guī)〔2018〕1號，以下簡稱《監(jiān)管細則》）已經(jīng)對集體用地參與城市更新作有相關(guān)規(guī)定，且為保障集體資產(chǎn)保值增值和集體經(jīng)濟組織的參與，故《實施細則》中規(guī)定，對于此類情形，搬遷補償安置指導(dǎo)方案應(yīng)當(dāng)包含經(jīng)轄區(qū)街道辦事處審核同意并經(jīng)區(qū)集體資產(chǎn)管理部門備案的社區(qū)股份合作公司合作招商方案，集體用地或建筑物（構(gòu)筑物、附屬物）的搬遷補償安置標準以合作招商方案確定的內(nèi)容為準。

　　市場主體公開選擇方案，則主要是依據(jù)《實施細則》的相關(guān)內(nèi)容制定，主要明確市場主體的準入資格條件、公開選擇的方式、公開選擇的程序以及未成功選定時的處理方式等事項。與此同時，如涉及集體用地或建筑物（構(gòu)筑物、附屬物）參與城市更新的，為確保合作招商方案與市場主體公開選擇方案關(guān)于參選主體資質(zhì)條件保持一致，《實施細則》中規(guī)定市場主體公開選擇方案所規(guī)定的準入資格條件、選擇方式應(yīng)當(dāng)與經(jīng)審核備案后的社區(qū)股份合作公司合作招商方案的相應(yīng)內(nèi)容保持一致。

　　2、區(qū)城市更新和土地整備局作為重點更新單元公開選擇市場主體活動的指導(dǎo)、監(jiān)督單位，負責(zé)接受轄區(qū)街道辦制定的重點更新單元搬遷補償安置指導(dǎo)方案的備案以及審核市場主體公開選擇方案；市場主體公開選擇方案經(jīng)審核后，由區(qū)城市更新和土地整備局報區(qū)城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組審定。

　　3、區(qū)城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組作為重點更新單元公開選擇市場主體活動的最高決策機構(gòu)，負責(zé)對全區(qū)重點更新單元公開選擇市場主體等相關(guān)工作中的重大事項進行決策，負責(zé)審定重點更新單元市場主體公開選擇方案。

　　4、重點更新單元市場主體公開選擇方案經(jīng)審定后，轄區(qū)街道辦應(yīng)當(dāng)按照市場主體公開選擇方案組織公開選擇市場主體的活動，經(jīng)選定的市場主體應(yīng)當(dāng)以備案的搬遷補償安置指導(dǎo)方案為基礎(chǔ)與權(quán)利主體協(xié)商簽約，開展更新單元的搬遷補償安置活動。

　　（二）關(guān)于公開選擇市場主體的選擇方式

　　《實施細則》第三章專章對重點更新單元公開選擇市場主體的選擇方式進行規(guī)定?！稌盒写胧分袃H規(guī)定重點更新單元由區(qū)政府以公開方式選擇一家市場主體實施，為充分體現(xiàn)公平公開，保障各意向參選主體的機會平等，充分發(fā)揮市場在資源配置中起決定性作用，參照《中華人民共和國招標投標法》《中華人民共和國政府采購法》以及龍崗區(qū)其他政策規(guī)定做法，故《實施細則》中規(guī)定，重點更新單元公開選擇市場主體應(yīng)當(dāng)通過深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所或市政府認可的其他交易服務(wù)平臺采取公開招標或競爭性談判的方式進行。

　　重點更新單元采取公開招標或競爭性談判選擇市場主體的，《實施細則》中設(shè)定采取“評定分離”的方式進行定標或?qū)彾ㄖ羞x主體，即依照《實施細則》成立的評標委員會或談判小組負責(zé)對投標人進行評審打分、出具評審意見，轄區(qū)街道辦事處根據(jù)評標委員會出具的書面評標報告和中標候選人名單排序確定排名第一的中標候選人為中標人，或根據(jù)談判小組出具的書面評議報告和中選候選人名單排序確定排名第一的中選候選人為中選主體。評審分離制度設(shè)計，一來確保各相關(guān)單位的共同參與，全面傾聽相關(guān)單位意見，另一則是確立招標人（即轄區(qū)街道辦事處）的定標權(quán)，充分體現(xiàn)重點更新單元由政府主導(dǎo)實施，同時也對轄區(qū)街道辦事處的定標行為進行規(guī)范。

　　此外，重點更新單元采用競爭性談判方式選取市場主體的，實施細則規(guī)定，談判公告期滿，只有一個申請參選的市場主體符合參選資格條件的，可以通過單一來源談判的方式開展談判。

　　（三）涉及集體用地參與城市更新的制度銜接

　　對于重點更新單元涉及集體用地或建筑物（構(gòu)筑物、附屬物）的，由于龍崗區(qū)此前發(fā)布的《監(jiān)管細則》已經(jīng)對集體用地參與城市更新作有明確的規(guī)定，為避免《實施細則》與前述《監(jiān)管細則》相關(guān)規(guī)定產(chǎn)生沖突與矛盾，故在《實施細則》中，對于此種情形進行了制度的銜接與協(xié)調(diào)。具體體現(xiàn)如下：

　　1、《實施細則》規(guī)定在重點更新單元規(guī)劃經(jīng)批準后、轄區(qū)街道辦事處組織制定搬遷補償安置指導(dǎo)方案和市場主體公開選擇方案前，先由社區(qū)股份合作公司按照《監(jiān)管細則》第十八條的規(guī)定，履行相應(yīng)程序，制定、表決通過合作招商方案。

　　合作招商方案經(jīng)社區(qū)股份合作公司股東代表大會表決通過后，社區(qū)股份合作公司應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評估報告、合作招商方案及相關(guān)資料報轄區(qū)街道辦事處審核；轄區(qū)街道辦事處審核同意后，將整體資料報區(qū)集體資產(chǎn)管理部門備案。此處合作招商方案審核、備案事宜，基本沿用《監(jiān)管細則》的相關(guān)規(guī)定，維持《監(jiān)管細則》一貫做法。

　　2、《實施細則》規(guī)定重點更新單元范圍涉及集體用地或建筑物（構(gòu)筑物、附屬物）參與城市更新的，集體資產(chǎn)的合作開發(fā)或補償安置以經(jīng)審核備案后的合作招商方案為準；轄區(qū)街道辦事處組織制定搬遷補償安置指導(dǎo)方案時，應(yīng)當(dāng)將合作招商方案作為搬遷補償安置指導(dǎo)方案的一部分。

　　3、按照《監(jiān)管細則》相關(guān)規(guī)定，城市更新單元涉及集體用地參與更新，合作開發(fā)的需按照該文相關(guān)規(guī)定引進合作方實施，如按照《監(jiān)管細則》的相關(guān)規(guī)定實施，則可能引致對重點更新單元公開選擇一家市場主體實施的政策規(guī)定產(chǎn)生沖突。故此，為規(guī)避此類沖突、協(xié)調(diào)市場主體的選擇，《實施細則》中規(guī)定重點更新單元范圍涉及集體用地或建筑物（構(gòu)筑物、附屬物）參與城市更新的，按照本實施細則的相關(guān)規(guī)定公開選擇市場主體后，由經(jīng)選定的市場主體與社區(qū)股份合作公司完成合作協(xié)議及搬遷補償安置協(xié)議簽署后直接實施，無需另行按照《監(jiān)管細則》的相關(guān)規(guī)定引進合作方。

　　（四）市場主體的法律責(zé)任與資格取消情形

　　為確保重點更新單元的推進實施以及城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的落實，防范市場主體或其控股方倒賣、變賣項目，故《實施細則》中規(guī)定經(jīng)公開選定的市場主體及其控股股東應(yīng)當(dāng)承諾在重點更新單元全部主體工程竣工驗收合格且取得竣工驗收備案之前，不得通過轉(zhuǎn)讓市場主體的股權(quán)（合伙份額）或其他方式變相轉(zhuǎn)讓項目。

　　此外，《實施細則》中規(guī)定了兩種情形，如產(chǎn)生規(guī)定情形之一的，經(jīng)區(qū)城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組同意，可以取消重點更新單元市場主體的資格；兩種情形分別是：1、在參選過程中存在欺騙、賄賂、提供虛假材料、惡意隱瞞重要事實、惡意串通等情形且查證屬實的；2、市場主體或其控股股東違背承諾轉(zhuǎn)讓市場主體股權(quán)（合伙份額）或通過其他方式變相轉(zhuǎn)讓項目的。此項規(guī)定主要是為了敦促參選單位依法合規(guī)參選，防范廉政風(fēng)險，并防范市場主體倒賣、變賣項目引致項目擱置、爛尾等風(fēng)險。