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　　為規(guī)范龍崗區(qū)舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目公開選擇市場(chǎng)主體的活動(dòng)，落實(shí)《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》（深府〔2012〕1號(hào)）、《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》（深府辦〔2016〕38號(hào)）關(guān)于舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目需公開選擇市場(chǎng)主體的政策要求，結(jié)合龍崗區(qū)實(shí)際情況，龍崗區(qū)起草出臺(tái)了《深圳市龍崗區(qū)舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目公開選擇市場(chǎng)主體實(shí)施細(xì)則（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）?，F(xiàn)就《實(shí)施細(xì)則》作出如下解讀說明：

　　一、出臺(tái)背景

　　為實(shí)施《深圳市城市更新辦法》，規(guī)范本市城市更新活動(dòng)，市政府于2012年01月21日發(fā)布《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》（深府〔2012〕1號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《更新辦法實(shí)施細(xì)則》）?！陡罗k法實(shí)施細(xì)則》第四十六條第三款規(guī)定：“屬于以舊住宅區(qū)改造為主的改造項(xiàng)目的，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)在城市更新單元規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，組織制定搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案和市場(chǎng)主體公開選擇方案，經(jīng)占建筑物總面積90%以上且占總數(shù)量90%以上的業(yè)主同意后，公開選擇市場(chǎng)主體?！?/p>

　　2016年12月29日，經(jīng)市政府同意，市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》（深府辦〔2016〕38號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《暫行措施》），提出“成片舊住宅區(qū)確需通過城市更新實(shí)施拆除重建的，應(yīng)當(dāng)由區(qū)政府組織開展現(xiàn)狀調(diào)研、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析、更新計(jì)劃申報(bào)、市場(chǎng)主體公開選擇等工作”，同時(shí)還規(guī)定“零散舊住宅區(qū)所在地塊的總面積不超過6000平方米且占拆除范圍用地面積的比例不超過三分之一的，可不適用《實(shí)施細(xì)則》第四十六條關(guān)于公開選擇市場(chǎng)主體的相關(guān)規(guī)定。”

　　為貫徹落實(shí)《更新辦法實(shí)施細(xì)則》以及《暫行措施》的相關(guān)要求，規(guī)范龍崗區(qū)舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目公開選擇市場(chǎng)主體的相關(guān)活動(dòng)，同時(shí)應(yīng)對(duì)龍崗區(qū)現(xiàn)有舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目公開選擇市場(chǎng)主體的實(shí)際工作需求，龍崗區(qū)城市更新和土地整備局經(jīng)征求各方意見，組織起草制定本《實(shí)施細(xì)則》。

　　二、重要意義

　　《實(shí)施細(xì)則》的出臺(tái)，有利于落實(shí)市政府上位政策的相關(guān)要求，規(guī)范舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目公開選擇市場(chǎng)主體的相關(guān)活動(dòng)，推進(jìn)舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目穩(wěn)步有序?qū)嵤欣诠_擇優(yōu)選定舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目市場(chǎng)主體，促進(jìn)舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目相關(guān)活動(dòng)提質(zhì)增效開展，以期形成良好的社會(huì)效果和示范效應(yīng)。

　　三、出臺(tái)過程

　　2019年2月21日，龍崗區(qū)城市更新和土地整備局向龍崗區(qū)轄區(qū)各街道辦、區(qū)國(guó)資局、區(qū)住建局、區(qū)發(fā)改局、區(qū)委政研室等相關(guān)部門進(jìn)行第一輪部門征求意見，聽取、吸收部門反饋意見。

　　2019年3月29日，龍崗區(qū)城市更新和土地整備局向龍崗區(qū)轄區(qū)各街道辦、區(qū)國(guó)資局、區(qū)住建局、區(qū)發(fā)改局、區(qū)委政研室等相關(guān)部門進(jìn)行第二輪部門征求意見，聽取、吸收部門反饋意見。

　　2019年6月28日，龍崗區(qū)城市更新和土地整備局向龍崗區(qū)轄區(qū)各街道辦、區(qū)國(guó)資局、區(qū)住建局、區(qū)發(fā)改局、區(qū)委政研室等相關(guān)部門進(jìn)行第三輪部門征求意見，聽取、吸收部門反饋意見。

　　結(jié)合各相關(guān)部門的反饋意見，龍崗區(qū)城市更新和土地整備局多次組織召開局業(yè)務(wù)研討會(huì)對(duì)政策進(jìn)行專題討論，并要求部分相關(guān)部門、街道辦、法律顧問單位以及業(yè)主代表參與討論研究。

　　2019年9月3日，龍崗區(qū)城市更新和土地整備局就該《實(shí)施細(xì)則》起草情況向區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行專題匯報(bào)；根據(jù)區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)會(huì)議審閱意見，龍崗區(qū)城市更新和土地整備局對(duì)政策條款進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整完善。

　　2019年9月5日，龍崗區(qū)城市更新和土地整備局對(duì)外發(fā)布關(guān)于公開征求《深圳市龍崗區(qū)舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目公開選擇市場(chǎng)主體實(shí)施細(xì)則（試行）（征求意見稿）》意見的公告，在龍崗區(qū)政府在線和龍崗區(qū)城市更新和土地整備局官網(wǎng)上公開征求社會(huì)公眾意見；公示期自2019年9月5日起至2019年9月15日止,期間未收到反饋意見。

　　2019年11月3日，龍崗區(qū)城市更新和土地整備局就該《實(shí)施細(xì)則》起草情況向區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行專題匯報(bào)；會(huì)議同意由區(qū)城市更新和土地整備局印發(fā)該文件。

　　2019年11月28日，龍崗區(qū)城市更新和土地整備局將《實(shí)施細(xì)則》及配套文件發(fā)至市城市更新和土地整備局審查。2019年12月18日市局回復(fù)無意見，龍崗區(qū)城市更新和土地整備局正式印發(fā)《實(shí)施細(xì)則》。

　　四、主要內(nèi)容

　　《實(shí)施細(xì)則》分六章共四十一條，其中：

　　第一章：總則，共九條（第一條至第九條），分別規(guī)定了《實(shí)施細(xì)則》制定的目的和依據(jù)、適用轄區(qū)、基本原則、職責(zé)部門等。

　　第二章：適用范圍，共四條（第十條至第十三條），主要結(jié)合《更新辦法實(shí)施細(xì)則》的發(fā)布生效時(shí)間，以及《暫行措施》的相關(guān)規(guī)定，規(guī)定本《實(shí)施細(xì)則》的適用項(xiàng)目范圍。

　　第三章：工作流程，共十一條（第十四條至第二十四條），規(guī)定了舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目公開選擇市場(chǎng)主體的具體工作流程，包括舊住宅區(qū)項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案和市場(chǎng)主體公開選擇方案的編制、修改完善、業(yè)主表決及生效等事宜。

　　第四章：選擇方式，共九條（第二十五條至第三十三條），主要規(guī)定了舊住宅區(qū)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)采取“業(yè)主表決推選”“公開招標(biāo)”或“競(jìng)爭(zhēng)性談判”的方式進(jìn)行，規(guī)定參選市場(chǎng)主體的資質(zhì)要求，并明確規(guī)定三種選擇方式項(xiàng)下工作應(yīng)當(dāng)遵守的相關(guān)程序等事宜。

　　第五章：法律責(zé)任，共四條（第三十四條至第三十七條），主要規(guī)定了經(jīng)選定市場(chǎng)主體的法律責(zé)任、取消市場(chǎng)主體資格的情形以及相關(guān)限制措施等。

　　第六章：附則，共四條（第三十八條至第四十一條），分別規(guī)定了《實(shí)施細(xì)則》的解釋、日期指代、有效期限以及政策施行時(shí)間等。

　　五、重要舉措

　　（一）嚴(yán)格落實(shí)上位政策的相關(guān)規(guī)定，區(qū)分情況明確需公開選擇市場(chǎng)主體的舊住宅區(qū)項(xiàng)目范圍。

　　《實(shí)施細(xì)則》第二章專門規(guī)定需要公開選擇市場(chǎng)主體的舊住宅區(qū)項(xiàng)目范圍?？紤]到《更新辦法實(shí)施細(xì)則》于2012年01月21日方才發(fā)布生效，參照“法不溯及既往”的法律適用原則，故在《實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定《更新辦法實(shí)施細(xì)則》發(fā)布生效后才列入城市更新單元計(jì)劃的舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照本《實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定公開選擇市場(chǎng)主體，而《更新辦法實(shí)施細(xì)則》生效前已經(jīng)列入城市更新單元計(jì)劃的舊住宅區(qū)項(xiàng)目，可繼續(xù)由城市更新單元內(nèi)項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)的多個(gè)權(quán)利主體將房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益移轉(zhuǎn)到同一主體后形成單一主體，并由該單一主體經(jīng)申請(qǐng)確認(rèn)為項(xiàng)目實(shí)施主體后實(shí)施。

　　同時(shí)，結(jié)合《暫行措施》規(guī)定的政策放寬情形，故在《實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定對(duì)于與其他各類舊區(qū)（舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村及舊屋村等）混雜的零散舊住宅區(qū)，所在地塊的總面積不超過6000平方米且占拆除范圍用地面積的比例不超過三分之一的，可無須通過公開方式選擇市場(chǎng)主體，以保持政策適用的統(tǒng)一。

　　此外，為避免社會(huì)公眾對(duì)本政策產(chǎn)生不必要的誤解，即產(chǎn)生舊住宅區(qū)系應(yīng)該按照城市更新路徑實(shí)施改造還是棚戶區(qū)改造路徑實(shí)施改造的疑惑，《實(shí)施細(xì)則》第二條將政策適用范圍限定為“深圳市龍崗區(qū)行政區(qū)域內(nèi)已列入城市更新單元計(jì)劃的舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目公開選擇市場(chǎng)主體的活動(dòng)”，以此表明本《實(shí)施細(xì)則》與舊住宅區(qū)項(xiàng)目城市更新單元計(jì)劃立項(xiàng)事宜無關(guān)，舊住宅區(qū)的改造模式依照相關(guān)政策確定。

　　（二）規(guī)范明確舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目公開選擇市場(chǎng)主體的工作流程，即充分體現(xiàn)政府對(duì)工作程序的主導(dǎo)，又充分尊重業(yè)主對(duì)選擇方案的決定權(quán)。

　　《實(shí)施細(xì)則》第三章專章對(duì)舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目公開選擇市場(chǎng)主體的工作流程進(jìn)行規(guī)定。根據(jù)《更新辦法實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定，屬于以舊住宅區(qū)改造為主的改造項(xiàng)目的，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)在城市更新單元規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，組織制定搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案和市場(chǎng)主體公開選擇方案，經(jīng)占建筑物總面積90%以上且占總數(shù)量90%以上的業(yè)主同意后，公開選擇市場(chǎng)主體。結(jié)合前述規(guī)定，《實(shí)施細(xì)則》在設(shè)定公開選擇市場(chǎng)主體活動(dòng)的工作流程時(shí)主要遵守如下原則：

　　1、充分體現(xiàn)政府對(duì)公開選擇市場(chǎng)主體活動(dòng)的程序主導(dǎo)?！秾?shí)施細(xì)則》設(shè)定，轄區(qū)街道辦作為舊住宅區(qū)項(xiàng)目公開選擇市場(chǎng)主體活動(dòng)的組織落實(shí)單位，在舊住宅區(qū)項(xiàng)目所在更新單元規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后組織制定舊住宅區(qū)項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案和市場(chǎng)主體公開選擇方案。區(qū)城市更新和土地整備局作為舊住宅區(qū)項(xiàng)目公開選擇市場(chǎng)主體活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督單位，負(fù)責(zé)按照《實(shí)施細(xì)則》等規(guī)定負(fù)責(zé)監(jiān)督舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目公開選擇市場(chǎng)主體相關(guān)活動(dòng)。此種制度設(shè)定，旨在落實(shí)上位政策提出的“政府組織開展市場(chǎng)主體選擇工作”的要求，在程序上充分體現(xiàn)政府對(duì)市場(chǎng)主體選擇工作的主導(dǎo)。

　　2、充分尊重業(yè)主對(duì)相關(guān)方案的參與決策權(quán)。《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定街道辦組織制定搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案和市場(chǎng)主體公開選擇方案后，需就兩個(gè)方案進(jìn)行業(yè)主表決。搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案和市場(chǎng)主體公開選擇方案經(jīng)占建筑物總面積90%以上且占總數(shù)量90%以上的業(yè)主同意后并經(jīng)公告后方可生效實(shí)施。此種制度設(shè)定，一方面是落實(shí)上位政策的相關(guān)要求，另一方面也是基于業(yè)主作為物權(quán)人，享有相應(yīng)物業(yè)的專有權(quán)、共有權(quán)以及成員權(quán)，充分尊重全體業(yè)主對(duì)舊住宅區(qū)相關(guān)事宜的集體決策權(quán)。

　　（三）設(shè)定三種公開選擇方式供舊住宅區(qū)項(xiàng)目選擇適用，創(chuàng)設(shè)“業(yè)主表決推選”方式作為公開選擇方式的一種。

　　《實(shí)施細(xì)則》第四章專章對(duì)舊住宅區(qū)項(xiàng)目公開選擇市場(chǎng)主體的選擇方式進(jìn)行規(guī)定。為充分體現(xiàn)公平公開，保障各意向參選主體的機(jī)會(huì)平等，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，參照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法》以及龍崗區(qū)其他政策規(guī)定做法，同時(shí)本著充分尊重業(yè)主意見等原則，故《實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定，舊住宅區(qū)項(xiàng)目公開選擇市場(chǎng)主體應(yīng)當(dāng)采取“業(yè)主表決推選”“公開招標(biāo)”或“競(jìng)爭(zhēng)性談判”的方式進(jìn)行。具體的選擇方式在市場(chǎng)主體公開選擇方案中確定。

　　所謂“業(yè)主表決推選”，即由全體業(yè)主通過公開方式接受符合條件的不特定多數(shù)的市場(chǎng)主體的報(bào)名后，按照市場(chǎng)主體公開選擇方案確定的規(guī)則從通過資格審查的企業(yè)之中直接表決推選出項(xiàng)目的市場(chǎng)主體。此種方案設(shè)定的法律依據(jù)主要為《物權(quán)法》；根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條第一款規(guī)定：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：……；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；……?！睘槌浞肿鹬貥I(yè)主對(duì)物業(yè)的處置權(quán)限，故在《實(shí)施細(xì)則》中創(chuàng)設(shè)了“業(yè)主表決推選”的方式作為公開選擇方式的一種，供舊住宅區(qū)項(xiàng)目業(yè)主在公開選擇市場(chǎng)主體時(shí)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況選擇適用。同時(shí)，為與《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等上位法規(guī)政策進(jìn)行銜接，《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定需按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行表決。

　　公開招標(biāo)或競(jìng)爭(zhēng)性談判，考慮到搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案和市場(chǎng)主體公開選擇方案已經(jīng)提前取得占建筑物總面積90%以上且占總數(shù)量90%以上的業(yè)主表決通過，故為適當(dāng)簡(jiǎn)化市場(chǎng)主體選擇流程、提高選擇市場(chǎng)主體的工作效率，故《實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定，無論是采取“公開招標(biāo)”還是“競(jìng)爭(zhēng)性談判”方式公開選擇市場(chǎng)主體的，均采用“評(píng)定合一”的方式選定，即由依規(guī)定組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)或談判小組，負(fù)責(zé)評(píng)標(biāo)或談判并徑直選定市場(chǎng)主體。為充分體現(xiàn)業(yè)主的意志，《實(shí)施細(xì)則》同時(shí)規(guī)定評(píng)標(biāo)委員會(huì)或談判小組中的業(yè)主代表不得少于總?cè)藬?shù)的相應(yīng)比例，具體可在選擇方案中進(jìn)一步明確。

　　（四）明確市場(chǎng)主體的法律責(zé)任以及市場(chǎng)主體資格喪失的情形，旨在督促項(xiàng)目推進(jìn)實(shí)施，引導(dǎo)業(yè)主理性表達(dá)補(bǔ)償訴求，敦促市場(chǎng)主體與權(quán)利主體及時(shí)完成簽約工作。

　　為確保舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)實(shí)施，防范市場(chǎng)主體或其控股方倒賣、變賣項(xiàng)目，故《實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定經(jīng)公開選定的市場(chǎng)主體及其控股股東應(yīng)當(dāng)承諾在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之前，不得通過轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)主體的股權(quán)（合伙份額）或其他方式變相轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。

　　此外，《實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定了幾種情形，如產(chǎn)生規(guī)定情形之一的，經(jīng)區(qū)城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組同意，可以取消市場(chǎng)主體資格；情形包括：1、在選定過程中存在欺騙、賄賂、提供虛假材料、惡意隱瞞重要事實(shí)、惡意串通等情形且查證屬實(shí)的；2、違背承諾轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)主體股權(quán)（合伙份額）或通過其他方式變相轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的；3、自被選定為市場(chǎng)主體之日起兩年內(nèi)，仍未完成與項(xiàng)目首期全體業(yè)主搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議的簽署工作的。其中，第3種規(guī)定的情形，主要參照《暫行措施》的相關(guān)規(guī)定，旨在通過設(shè)定合理工作時(shí)限敦促市場(chǎng)主體和業(yè)主及時(shí)完成搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽約等工作。

　　為引導(dǎo)業(yè)主理性表達(dá)補(bǔ)償訴求，敦促市場(chǎng)主體與權(quán)利主體及時(shí)完成簽約工作，同時(shí)形成簽約倒逼機(jī)制，《實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定發(fā)生上述第3種規(guī)定情形，市場(chǎng)主體資格喪失的，項(xiàng)目同時(shí)終止并調(diào)出城市更新單元計(jì)劃，且自市場(chǎng)主體資格被取消之日起三年內(nèi)不再受理該舊住宅區(qū)項(xiàng)目的城市更新改造申請(qǐng)。