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　? 橫崗，作為龍崗區(qū)的“經(jīng)濟重鎮(zhèn)”，自改革開放以來吸引了眾多外來務(wù)工人員參與橫崗的經(jīng)濟建設(shè)。截至2014年底，橫崗街道外來常住人口達47.8萬人，占常住人口的比例超過90%，大多數(shù)橫崗居民需要通過房屋租賃來解決住房問題，這推動了房屋租賃業(yè)高速發(fā)展，為橫崗街道的經(jīng)濟建設(shè)和社會管理帶來機遇和挑戰(zhàn)。未來，如何充分發(fā)揮房屋租賃業(yè)產(chǎn)生的經(jīng)濟效益，使其成為橫崗經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力量，這是一個值得探討的課題，而對橫崗房屋租賃業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的深入了解將是完成這個課題的必要環(huán)節(jié)。同時，這將反映和預測橫崗經(jīng)濟發(fā)展的趨勢，能更好地為經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略提供參謀。

　　一、橫崗房屋租賃業(yè)的現(xiàn)狀

　　房屋租賃是指出租人（一般為房屋所有權(quán)人）將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動，由承租人向出租人支付租金的行為。目前橫崗街道房屋租賃主要包括對住宅、廠房、商業(yè)房屋、倉庫和鐵皮房等房屋的出租。2014年末，橫崗街道共有可供出租的房屋面積2568.4萬平方米，比2010年增長13.9%，連續(xù)多年保持增長，見圖1。其中，住宅面積1327萬平方米，占總面積的51.7%；工業(yè)廠房面積807.7萬平方米，占總面積的31.4%；商業(yè)房屋面積218.8萬平方米，占總面積的8.5%；倉庫、鐵皮房及其它房屋面積共計215.2萬平方米，占總面積的8.4%，見圖2。住宅、工業(yè)等房源供應(yīng)相對充足，可滿足目前橫崗主要產(chǎn)業(yè)用房的需要。

　　近年來，由于巨大的住房和經(jīng)營需求，橫崗房屋租賃業(yè)發(fā)展迅猛，無論是租賃面積還是租金等方面都有較大增長。2014年底，橫崗街道已出租的房屋面積1873.1萬平方米，比2010年增長14.9%。其中，住宅面積859.02萬平方米，工業(yè)廠房面積702.25萬平方米，商業(yè)房屋面積198.61萬平方米，倉庫、鐵皮房及其它房屋面積113.26萬平方米，各類房源租賃面積與2010年相比均有所增長。租金收入方面，全年租金總額3.36億元，比2010年增長28.7%，房屋租賃業(yè)產(chǎn)生的經(jīng)濟效益開始顯現(xiàn)。

　　二、橫崗房屋租賃業(yè)的特點

　　與經(jīng)濟發(fā)展同步，橫崗房屋租賃業(yè)呈現(xiàn)多元化發(fā)展態(tài)勢，住宅、工業(yè)、商業(yè)等房屋租賃業(yè)特點鮮明，農(nóng)城化社區(qū)和城市化社區(qū)亦發(fā)展出與自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的住宅租賃結(jié)構(gòu)。

　　橫崗房屋租賃業(yè)主要有以下特點：

　　（一）住宅租賃占比高，小戶型是需求主力

　　經(jīng)濟的快速發(fā)展吸引了大量的外來務(wù)工人員在橫崗居住，這很大程度地刺激了住宅消費需求。2014年，橫崗街道已出租住宅26.9萬套，面積859.02萬平方米，占房屋租賃面積的45.9%，住宅租賃是橫崗房屋租賃的主要形式。

　　從住宅租賃戶型結(jié)構(gòu)看，每套住宅的平均面積為31.95平方米，小戶型是租客的需求主流。橫崗房管所人口登記數(shù)據(jù)顯示，2014年底比重最高的兩個年齡段分別是17-25（比重20.7%）歲和26-35（比重31.9%）歲，合計占總?cè)丝诘谋戎?2.6%，年齡結(jié)構(gòu)顯年輕化。從受教育程度看，初中學歷的人口比重最高，達到69.7%；而大專及以上學歷的人口比重僅為3.6%，文化程度整體偏低。這部分人群家庭結(jié)構(gòu)較小，經(jīng)濟實力不強，因此偏愛租住小戶型住宅。

　　分社區(qū)類型看，農(nóng)城化社區(qū)和城市化社區(qū)經(jīng)過多年的發(fā)展，都形成了各具特點的住宅租賃結(jié)構(gòu)。

　　橫崗的住宅租賃主要集中在農(nóng)城化社區(qū)，農(nóng)城化社區(qū)2014年出租住宅25.45萬套，出租面積779.22萬平方米，分別占橫崗街道的94.6%和90.7%，每套住宅的平均面積為30.6平方米，小戶型住宅較普遍，主要原因是農(nóng)城化社區(qū)聚集了大量工廠，許多的工廠員工考慮到“上班距離”和“租金因素”就租住在工廠附近的小戶型住宅，從而讓小戶型住宅租賃火爆。

　　城市化社區(qū)的住宅租賃規(guī)模較農(nóng)城化社區(qū)相對較小，但中高端小區(qū)較多，因此住宅租賃以中大戶型住宅為主。2014年，城市化社區(qū)出租住宅1.44萬套，出租面積79.8萬平方米，每套住宅的平均面積為55.4平方米。其中，紅棉、志盛和怡錦三個社區(qū)由于地處橫崗規(guī)劃較好的區(qū)域，高端小區(qū)住宅較多，周邊城市配套完善，適合家庭居住，其出租每套住宅的平均面積分別達到91.44平方米、79.5平方米和61.61平方米，是橫崗中大戶型租賃需求最大的區(qū)域。

表1：橫崗街道住宅租賃社區(qū)分布情況

　?。ǘ┦墚a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響顯著，經(jīng)營性房屋租賃以工業(yè)房屋為主，商業(yè)等占比較少

　　改革開放以來，工業(yè)發(fā)展成為橫崗的支柱產(chǎn)業(yè)，眾多的工業(yè)企業(yè)為廠房消費帶來了巨大需求，工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展同時也帶動了商業(yè)、倉庫等經(jīng)營性房屋租賃業(yè)的興起。2014年橫崗街道已出租經(jīng)營性房屋1014.1萬平方米（見圖3），其中，廠房面積702.25萬平方米，占經(jīng)營性房屋面積的比重為69.2%；商業(yè)房屋面積198.61萬平方米，占比為19.6%；倉庫、鐵皮房及其它房屋面積達113.3萬平方米，占比為11.2%。受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響，工業(yè)房屋租賃成為經(jīng)營性房屋租賃的主要形式，其它經(jīng)營性房屋租賃占比較小，租賃結(jié)構(gòu)不平衡。

　?。ㄈ┺r(nóng)城化社區(qū)工業(yè)房屋為主，龍崗大道沿線商業(yè)房屋比重大

　　橫崗農(nóng)城化社區(qū)經(jīng)濟發(fā)展起步較早，過去一直是承接香港等地工業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要區(qū)域，集中了大量勞動密集型企業(yè)，因此廠房租賃和倉庫租賃主要集中在農(nóng)城化社區(qū)。2014年，農(nóng)城化社區(qū)廠房租賃面積達688.3萬平方米，占橫崗廠房租賃面積的比重為98%；其中，保安、六約、大康三個社區(qū)廠房租賃最多，租賃面積分別為155.14萬平方米、116.31萬平方米和114.97萬平方米，這三個社區(qū)廠房租賃面積占全橫崗廠房租賃面積的一半以上。

表2：橫崗街道工業(yè)房屋租賃社區(qū)分布情況

　　農(nóng)城化社區(qū)工廠眾多，自然成為倉庫的首選區(qū)域。2014年，農(nóng)城化社區(qū)倉庫租賃面積達37.74萬平方米，占橫崗倉庫租賃面積的比重為96.1%?？梢姡瑱M崗廠房租賃和倉庫租賃基本集中在農(nóng)城化社區(qū)。

　　龍崗大道連接著龍崗中心城與市中心區(qū)，大大方便了橫崗區(qū)域人口的交通出行，由此形成的“大道經(jīng)濟”吸引了政府協(xié)同開發(fā)商在龍崗大道沿線打造區(qū)域性商貿(mào)聚集區(qū)，使得大道兩側(cè)的城市化社區(qū)商業(yè)經(jīng)濟逐步發(fā)展起來。城市化社區(qū)面積普遍較小，但由于其規(guī)劃好，高端住宅多，地處橫崗中心，適合商業(yè)發(fā)展，因此商業(yè)房屋租賃是城市化社區(qū)房屋租賃的主要形式。2014年，城市化社區(qū)商業(yè)房屋租賃面積為60.13萬平方米，占城市化社區(qū)經(jīng)營性房屋租賃面積的比重為71%，遠高于工業(yè)、倉庫、鐵皮房等房屋租賃，見圖4。其中，華樂社區(qū)和松柏社區(qū)由于聚集了天虹商場、龍洲百貨和橫崗大廈等大型商場，其商業(yè)房屋租賃面積分別達到19.12萬平方米和14.35萬平方米，成為橫崗主要的商業(yè)地段?？梢?，商業(yè)房屋租賃在城市化社區(qū)非常火熱。

　　（四）近年租金先漲后降，各類房源經(jīng)濟效益差距明顯

　　近年來，在房價快速上漲的影響下，橫崗各類房源的租金均呈上漲趨勢，但在2014年同比出現(xiàn)小幅下降。2014年，如圖5所示，橫崗住宅每平方米租金為15.13元，比2010年上漲5.8%，比2013年下降1.5元；廠房每平方米租金為11.13元，比2010年上漲4.7%；比2013年下降1.5元；商業(yè)房屋每平米租金為58.7元，比2010年上漲27.3%，比2013年下降10元；倉庫每平方米租金8.8元，比2010年上漲12.8%，比2013年下降1元；鐵皮房等特殊房屋每平方米租金7.8元，比2010年上漲16.4%，比2013年下降1元；其它房屋每平方米租金11.83元，比2010年上漲9.2%，比2013年下降1元。各類型房屋租金突降主要是受企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的影響，2014年，橫崗許多企業(yè)搬遷、停產(chǎn)升級設(shè)備甚至結(jié)業(yè)，導致居民的租賃和消費需求雖然仍處于高位，但較前幾年相比增長緩慢，因此各類型房源的租金出現(xiàn)不同程度的下降。

　　縱觀各類型房源，近年來商業(yè)房屋的每平方米租金均最高，2014年分別是住宅和廠房每平方米租金的3.9倍和5.3倍，收益非?？捎^。其中，松柏和志盛社區(qū)地處橫崗中心，區(qū)域內(nèi)集中了志健廣場、橫崗大廈、松柏天虹和各大眼鏡城等商業(yè)廣場，而且人流量較多，消費需求旺盛，其商業(yè)房屋每平方米租金高達130元和140元，遠高于其它社區(qū)，是橫崗租金最貴的地段。

　　經(jīng)濟效益方面，表3所示，2014年橫崗全年住宅租金收入達到12997萬元，占租金總額的比重為38.6%；工業(yè)用房租金收入為7816萬元，占比為23.2%；商業(yè)用房租金收入為11658萬元，占比為34.7%；倉庫、鐵皮房及其它房屋租金收入為1173.1萬元，占比為3.5%。得益于較高的平均租金，橫崗商業(yè)房屋憑借僅占總量10.6%的租賃面積就實現(xiàn)了占總量34.7%的租金收入，以有限的土地資源產(chǎn)生更大的經(jīng)濟效益，對橫崗租金總收入貢獻巨大。

表3：橫崗街道各類房源租金總額情況

　　三、橫崗房屋租賃業(yè)存在的問題

　?。ㄒ唬┊a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)先天不足，租賃經(jīng)濟待轉(zhuǎn)型

　　產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對房屋租賃的房源類型有著重要的指向和引領(lǐng)作用，出租的房源類型對房屋租賃業(yè)的增加值有重要影響。橫崗自改革開放以來形成了以工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，第二產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的一半以上，雖然廠房租賃情況尚可，但租金收入與大型商業(yè)廣場、寫字樓和高端小區(qū)相比仍有較大差距，往往只有商業(yè)房屋租金的1/5，在規(guī)劃較好的城市化社區(qū)則差距更大，造成橫崗以較多的土地資源卻只能產(chǎn)生較低的經(jīng)濟效益。

　　另外，橫崗目前正在進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，許多工廠都面臨著搬遷、結(jié)業(yè)等問題，導致目前廠房空置率超過了10%，加上不少廠房為半空置狀態(tài)，不在政府統(tǒng)計口徑之內(nèi)，實際空置率應(yīng)該更高。而且工廠因經(jīng)營不佳拖欠房租的情況較普遍，造成租金流失嚴重。此外，橫崗目前大部分工業(yè)園區(qū)缺乏必要的生活配套和公共服務(wù)設(shè)施，租賃環(huán)境一般，不能滿足高端新興企業(yè)的需要，對這類企業(yè)“引不進”更“留不住”。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的先天不足對房屋租賃業(yè)的發(fā)展造成不良影響。

　　（二）租賃環(huán)境不佳，租金整體偏低

　　從周邊配套看，交通、市容衛(wèi)生等因素影響著租金的高低，橫崗道路網(wǎng)規(guī)劃不合理，斷頭路多，通行條件差，而且惠鹽路、龍崗大道等主要干道大貨車、泥頭車過多，使得道路坑洼不平，居民出行不便，導致工商業(yè)企業(yè)、居民租賃意愿不高。

　　從房源本身看，橫崗住宅租賃集中在農(nóng)城化社區(qū)，這部分住宅以農(nóng)民房為主，房子條件較差，各建筑物之間較擁擠，租住的大多為外出打工的低收入人群，因此租金收入與小區(qū)住宅不可同日而語，導致租金水平不及羅湖洪湖等片區(qū)的1/4。另外，橫崗居民消費能力不足，導致天虹、沃爾瑪和龍洲百貨等大型商場競爭激烈，影響商業(yè)房屋租金收入上漲，租金水平僅達到羅湖翠竹、布心等片區(qū)的1/5左右。因此，橫崗各類房源整體租金水平與其他規(guī)劃合理、環(huán)境較好的街道相比偏低。

　?。ㄈ┳赓U人口眾多，社會管理壓力大

　　橫崗租賃人口眾多，流動性較大，盡管在派出所、房管所等部門都有備案，但依然不好管理，各類社會問題時有發(fā)生。這個群體以26-35歲的適齡勞動青年為主，受教育程度偏低，法律意識較淡薄，容易發(fā)生勞資糾紛、詐騙維權(quán)、違法犯罪等問題，對整個社會環(huán)境造成不良影響。可見，隨著房屋租賃業(yè)的快速發(fā)展，涌入的大量租賃人口給當?shù)卣?、社區(qū)帶來了巨大的社會管理壓力。

　　四、發(fā)展建議

　?。ㄒ唬┘涌煺{(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極探索“工改商”模式

　　一是培育壯大新興產(chǎn)業(yè)。橫崗可依靠自身工業(yè)基礎(chǔ)較好的優(yōu)勢，鼓勵可扶持性強，潛力大的工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，淘汰落后產(chǎn)能，吸引高新技術(shù)人才，逐步提高常住人口的整體素質(zhì)，增強消費能力；二是對工業(yè)園區(qū)進行升級改造。圍繞工業(yè)園區(qū)定位，優(yōu)化生產(chǎn)環(huán)境，在園區(qū)內(nèi)配套完善醫(yī)療、金融、商業(yè)、物流等公共服務(wù)功能，吸引技術(shù)含量高的企業(yè)進駐，改善園區(qū)租賃環(huán)境。三是深入挖掘居民消費潛力，大力發(fā)展商業(yè)服務(wù)業(yè)。鑒于商業(yè)房屋租金較高，因此在不斷提高居民收入水平的前提下，可以合理規(guī)劃商業(yè)布局，整改部分閑置廠房，根據(jù)需求興建功能齊全的商業(yè)服務(wù)業(yè)新興業(yè)態(tài)，使租賃結(jié)構(gòu)趨于平衡。

　?。ǘ┩晟浦苓吪涮?，使租金水平更合理

　　一是豐富周邊道路網(wǎng)，暢通橫崗內(nèi)部各社區(qū)之間、橫崗與區(qū)中心、市中心之間的聯(lián)系，提高工商業(yè)企業(yè)、居民的租賃意愿。二是借助城市更新，提升市容環(huán)境，對農(nóng)城化社區(qū)臟、亂、差的區(qū)域進行重點整治，對樓齡較高、符合拆遷需要的地段進行整合更新，為群眾提供較好的經(jīng)營、居住環(huán)境，從而使各類房源的租金水平與橫崗經(jīng)濟發(fā)展需要相適應(yīng)。

　?。ㄈ┘訌姳O(jiān)管，營造良好租賃環(huán)境

　　一是房管所等部門要加強對租賃中介的監(jiān)管，完善租賃合同、租賃對象等信息，減少由租賃引發(fā)的各類糾紛。二是出臺出租屋管理辦法，具體明確出租屋的出租條件、出租人應(yīng)落實的責任，承租人應(yīng)履行的義務(wù)及違反規(guī)定應(yīng)承擔的責任，營造出良好的租賃環(huán)境。

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