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　　2012年上半年，國家針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策基本穩(wěn)定，在延續(xù)2011年樓市調(diào)控政策基礎(chǔ)上并未明顯放松，并且對地方政府“救市”行為嚴(yán)厲回應(yīng)。上半年，上海、佛山、蕪湖、成都等城市的調(diào)整政策均被叫停，表明中央在限購等方面的政策導(dǎo)向依然嚴(yán)厲，在堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的前提下，不觸及“限購”、不明顯鼓勵(lì)購房、順應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策微調(diào)的可能性較大。

　　一、開發(fā)投資完成情況

　　1、開發(fā)投資高位增長，增長速度逐月加快

　　去年下半年，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資強(qiáng)勢反彈，受投資慣性驅(qū)動(dòng)，2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持高位增長，雖然受國家宏觀政策調(diào)控的影響，但房地產(chǎn)商投資依然活躍，開發(fā)投資增速明顯回升。1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)完成投資70.01億元，同比增長30.9%，占全市的比例達(dá)25.9%，占全區(qū)固定資產(chǎn)投資比重34.3%。與一季度8.7％的增速相比，提高22.2個(gè)百分點(diǎn)。（見表1）

　　表1 上半年龍崗區(qū)完成房地產(chǎn)投資情況表

　　2、新建項(xiàng)目小幅增長，超億元項(xiàng)目增添新動(dòng)力、提供新支撐

　　全區(qū)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目102個(gè)，其中新增項(xiàng)目18個(gè)，比去年同期增加8個(gè)；房地產(chǎn)開發(fā)超億元及以上項(xiàng)目23個(gè)，比去年同期增加1個(gè)；超億元及以上房地產(chǎn)項(xiàng)目完成投資49.74億元，同比增長24.9%，約占房地產(chǎn)投資總額的71%。

　　3、住宅投資仍是我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的主體

　　長期以來，住宅開發(fā)投資量在四大物業(yè)類型中一直居首位，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總量60％以上。今年以來，住宅的主體地位進(jìn)一步強(qiáng)化，上半年全區(qū)住宅完成投資47.03億元, 同比增長22.8％，占比高達(dá)67.2％，比一季度增加17.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　4、土地購置費(fèi)占比高、增長快

　　今年上半年，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費(fèi)10.97億元，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資額15.7％，高于去年同期79.5個(gè)百分點(diǎn)，同比增長90.1％，比開發(fā)企業(yè)完成的安裝工程投資增速（65.6％）提高24.5個(gè)百分點(diǎn)。土地購置費(fèi)規(guī)模大，增速高，對于我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資有著很強(qiáng)拉動(dòng)作用。

　　二、銷售情況

　　2012年上半年發(fā)生銷售的項(xiàng)目個(gè)數(shù)43個(gè)，比去年同期多5個(gè)，全區(qū)共銷售一手商品房屋105.8萬平方米，比去年同期下降0.2%，上半年商品房屋銷售均價(jià)1.5萬元/平方米，同比上漲了7.14%，銷售均價(jià)上漲的主要原因：上半年新開樓盤有20個(gè)，而這些新樓盤的均價(jià)為1.53萬元/平方米，其中星河時(shí)代花園、第五園七期、慢城四期、大鵬曼灣廣場等樓盤單價(jià)都在1.9萬元/平方米以上。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況

　　隨著信貸政策的放松和商品房銷售市場活躍，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款明顯加快，資金鏈逐步趨松。上半年，龍崗區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位情況相當(dāng)充裕，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目到位資金287.46億元，同比增長28.9%，與一季度18％的增速相比，提高10.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　四、我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行特點(diǎn)及存在問題

　　隨著近幾年龍崗區(qū)城市建設(shè)進(jìn)程的加快，龍崗房地產(chǎn)正處在以高端項(xiàng)目和城市更新為雙主線的開發(fā)格局，也正因如此，我區(qū)房地產(chǎn)市場受國家調(diào)控和城市更新,以及集體土地政策的影響特別明顯。存在的主要問題：當(dāng)前房屋拆遷難、征收難。這是影響房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的最大障礙。主要原因，一是目前拆遷主體發(fā)生了變化，沒有明確的機(jī)構(gòu)來進(jìn)行征收工作；二是有關(guān)“住改非（商）”的認(rèn)定和處理非住宅停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、租賃補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定等相關(guān)配套政策，尚缺相應(yīng)規(guī)定；三是在城市棚戶區(qū)中，國有土地和集體土地交叉，屬于不同的法律法規(guī)調(diào)整對象，如何區(qū)別對待，并無相關(guān)規(guī)定；四是拆遷成本高。

　　五、形勢預(yù)測及建議

　　房地產(chǎn)行業(yè)能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，增加政府稅收，解決民眾居所，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，堪稱社會(huì)的“寵兒”。因此，應(yīng)采取積極措施，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。加大支持力度，在規(guī)范引導(dǎo)上做文章，盡快制定完善相關(guān)政策、法律法規(guī)和實(shí)施意見，研究制定土地供應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)入和清退、投資環(huán)境等一系列有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策。同時(shí)，還要掌握土地投放節(jié)奏，嚴(yán)格規(guī)定開發(fā)和銷售時(shí)限，落實(shí)房屋、土地征收機(jī)制，杜絕小產(chǎn)權(quán)房再生，規(guī)范私房建設(shè)，引導(dǎo)物業(yè)發(fā)展，推進(jìn)城市綜合體及旅游地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，多措并舉，使房地產(chǎn)行業(yè)真正成為一項(xiàng)民生產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)支柱。