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　　2008年以來,隨著國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的變化，以及國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的深入，我區(qū)房地產(chǎn)市場延續(xù)了2007年下半年以來的調(diào)整 態(tài)勢。我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售整體低迷。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資為103.83億元,比去年同期(下同)下降19.2%;商品房銷售面積為145.65萬平方米,下降14.6%;商品房銷售金額133.06億元,下降27.8%;商品房銷售套數(shù)為15876套,下降3.4%。

　　一、房地產(chǎn)市場基本特點(diǎn)

　　（一）房地產(chǎn)投資大幅下降，商品房建設(shè)規(guī)模有所減少

　　2008年，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)住宅類完成投資81.82億元，比去年同期下降22.7%，降幅比房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅多3.5個(gè)百分點(diǎn)。商品房新開工面積205.47萬平方米，同比下降42.8%，其中住房新開工面積131.92萬平方米，同比下降49.6%

　?。ǘ┬陆ㄉ唐贩夸N售規(guī)模下降

　　2008年新建商品房銷售面積145.65萬平方米，同比下降14.8%。其中住宅銷售面積134.47

　　萬平方米，同比下降17%。從上表可以看出，2008年商品房銷售基本處于較低水平。除了5月份和12月份外，每月的銷售面積均低于14

　　萬平方米。

　?。ㄈ┥唐纷》績r(jià)格呈現(xiàn)回落和調(diào)整

　　2008年以來，受房地產(chǎn)整體市場低迷影響，商品住房價(jià)格一直回落，銷售金額有所下滑。累計(jì)到12月份，我區(qū)商品房銷售金額133.06億元，同比下降27.8%，銷售單價(jià)為9135.5元/平方米，同比下降15.29%。其中住宅銷售金額122.53億元，同比下降27.8%，銷售單價(jià)為9112.3元/平方米，同比下降13%。第四季度開始，我區(qū)商品房及住宅單價(jià)均跌破8500元/平方米。其中10月份8448元/平方米，11月7980元/平方米，12月份8049元/平方米。其中住宅銷售單價(jià)10月份8402元/平方米，11月8465元/平方米，12月份7855元/平方米

　?。ㄋ模┛罩妹娣e進(jìn)一步增加，空置率繼續(xù)上升

　　2008年，我區(qū)商品房空置面積達(dá)64.57萬平方米，其中商品住宅為30.2萬平方米，而去年同期分別只有36.32萬平方米和18.6萬平方米，分別增長77.8%和62.4%。房價(jià)持續(xù)下跌以來，市場觀望氛圍濃厚，催著新樓盤的推出，商品房供應(yīng)量增加，商品房空置面積增加明顯。2008年我區(qū)商品房空置率達(dá)47.9%，同比上升17.9個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅空置率達(dá)30.3%，同比上升8.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　二、運(yùn)行情況分析

　　2008年以來，我區(qū)房地產(chǎn)市場始終保持在低位運(yùn)行。11月份前，房地產(chǎn)銷售均不理想。但在12月份，我區(qū)房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)回暖，交易規(guī)模出現(xiàn)較大幅度的上升，成交量也得到相應(yīng)的增加。這主要是因?yàn)椋?/p>

　?。ㄒ唬┐碳?nèi)需政策的出臺(tái)，鼓舞了房地產(chǎn)市場的消費(fèi)信心

　　為了應(yīng)對(duì)不利的國際經(jīng)濟(jì)、金融形勢對(duì)我國的負(fù)面影響，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局和中國人民銀行與10月22日聯(lián)合出臺(tái)了促進(jìn)居民住房消費(fèi)的金融和財(cái)稅政策；近期，國務(wù)院又出臺(tái)了擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項(xiàng)措施，以及落實(shí)這些措施的七項(xiàng)具體工作。這些政策措施，明確指出房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，并且鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)促進(jìn)本地消費(fèi)的措施。政府宏觀調(diào)控政策的調(diào)整，有利于緩解之前國際金融危機(jī)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的不樂觀預(yù)測，使住房消費(fèi)信心收到激勵(lì)和提升，居民購房的積極性明顯增加。

　?。ǘ┴?cái)稅、金融政策的調(diào)整，促進(jìn)了住房剛性需求的釋放，增加了市場交易量

　　2008年以來，我區(qū)住房市場交易不活躍的主要原因，一方面在于房價(jià)和購房成本依然很高，另一方面在于市場預(yù)期不明，觀望氛圍濃厚。近期，國家財(cái)稅、金融等部門減免個(gè)人購買和銷售住房的契稅、印花稅和土地增值稅，降低首次購房的首付款比例和貸款利率，同時(shí)多次下調(diào)利率。國家調(diào)控政策在支持自主性、改善性住房需求方面降低了購房成本，提高了金融支持力度，效果較為明顯。第四季度，特別是12月份，我區(qū)商品房交易規(guī)模達(dá)到25.93萬平方米，幾乎超過了1-11月份平均水平的一倍以上。我區(qū)住房潛在需求，尤其是自主性的剛性需求明顯得到釋放。

　　（三）房地產(chǎn)開發(fā)商順應(yīng)政策調(diào)整和市場變化主動(dòng)降價(jià)，對(duì)市場交易量上升有一定的促進(jìn)作用

　　在政策調(diào)整前，我區(qū)一些開發(fā)商由于對(duì)市場預(yù)期判斷不明，為了在年底回來資金、完成任務(wù)和改善業(yè)績，主要以特價(jià)房、打折和贈(zèng)送等手段變相降價(jià)。而近期隨著市場利好政策的出臺(tái)，部分發(fā)展商則采取直接降低住房銷售價(jià)格的方式增加銷售量，加上開發(fā)商借第四季度節(jié)假日較多的有利因素進(jìn)行多種促銷活動(dòng)，對(duì)交易的回升起到一定的促進(jìn)作用。

　　三、存在問題及對(duì)策

　?。ㄒ唬﹥r(jià)格仍然偏高，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)適度降價(jià)

　　價(jià)格偏高仍然是制約我區(qū)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的主要原因。雖然年底的房地產(chǎn)交易量有所提升，但總體來說成交量仍然不大。大多數(shù)消費(fèi)者仍然認(rèn)為房價(jià)偏高。作為解決目前我區(qū)樓市困局的較好辦法是降價(jià)到位，以合理的市場價(jià)格來吸引廣大真正有自住需求的人購買，淡化市場觀望氛圍，增加成交量，活躍房地產(chǎn)交易市場，以緩解開發(fā)商資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

　?。ǘ┻m當(dāng)減輕居民購房負(fù)擔(dān)，刺激消費(fèi)

　　從我區(qū)現(xiàn)在的情況看，我區(qū)潛在消費(fèi)者中，以自住或改善住房的消費(fèi)者居多。這部分消費(fèi)者在消費(fèi)時(shí)較多考慮的是家庭負(fù)擔(dān)因素。因此在合理確定政府調(diào)控房地產(chǎn)市場目標(biāo)的基礎(chǔ)上，在尊重市場規(guī)律的基礎(chǔ)上可適時(shí)適當(dāng)采取一些短期的調(diào)控措施，適當(dāng)減輕居民購房負(fù)擔(dān)，刺激住房消費(fèi)。這將更加有利于發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的積極作用。