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投資持續(xù)升溫 房?jī)r(jià)繼續(xù)攀高

  近年來,為了緩解房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)過熱、商品房?jī)r(jià)格過高、上漲過快的局面,國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度,出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控措施。盡管如此,今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資持續(xù)擴(kuò)大,商品房銷售價(jià)格繼續(xù)攀高,消費(fèi)市場(chǎng)熱力不減,房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序有待進(jìn)一步規(guī)范。

  一、上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)及市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)如下:

  (一)房地產(chǎn)開發(fā)投資熱度升級(jí),高檔商品房投資額成倍增長(zhǎng)

  上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資54.5億元,占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額的27.8%,比去年同期(下同)增長(zhǎng)38.3%,增幅高于去年10.7個(gè)百分點(diǎn)。

  從房地產(chǎn)開發(fā)投資構(gòu)成來看,上半年全區(qū)商品住宅完成投資45億元,增長(zhǎng)40.2%。高檔商品房完成投資8.7億元,約為去年同期的6倍,占住宅投資比重的19.5%;90平方米以下住宅完成投資20.3億元,占住宅投資的比重為45.1%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資4.1億,下降了19.0%。高檔商品房投資規(guī)模進(jìn)一步放大,政策調(diào)控在控制高檔商品房開發(fā)規(guī)模、重點(diǎn)發(fā)展小戶型的普通住房方面收效還不明顯。

  (二)建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大,市場(chǎng)消化能力不斷增強(qiáng)

  1、房屋施工面積和新開工面積雙雙增長(zhǎng)。

  上半年,我區(qū)房屋施工面積790.4萬平方米,增長(zhǎng)20.5%。住宅施工面積608.3萬平方米,增長(zhǎng)24.4%,其中90平方米以下住宅施工面積333.5萬平方米,別墅、高檔住宅施工面積99.1萬平方米,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積83.7萬平方米,增長(zhǎng)1.6%。房屋新開工面積225萬平方米,增長(zhǎng)8.8%。住宅新開工面積179.1萬平方米,增長(zhǎng)10.8%,其中90平方米以下住宅新開工面積124.4萬平方米,別墅、高檔住宅新開工面積23.6萬平方米。以“9070”的標(biāo)準(zhǔn)來看,我區(qū)90平方米以下的中、小戶型商品房所占比例為54.8%,比重偏低,住宅供給還存在結(jié)構(gòu)性缺陷,仍有待進(jìn)一步改善。

  2、受雨季因素影響,商品房竣工面積劇減。

  由于受季節(jié)性氣候因素影響,上半年降雨量大且較為頻繁,許多項(xiàng)目工程基本處于緩建、停建狀態(tài),延誤了工期,大大地推遲了預(yù)定計(jì)劃,商品房竣工面積大幅減少,為26.26萬平方米,僅為去年同期的42.9%??梢灶A(yù)計(jì)下半年,隨著雨季的減少,項(xiàng)目工程建設(shè)將加快進(jìn)度,房地產(chǎn)投資步入有序化的軌道,屆時(shí)將迎來一個(gè)新的投資增長(zhǎng)期。

 ?。场⑸唐贩靠罩妹娣e減少,市場(chǎng)消化能力不斷增強(qiáng)。

  房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的活躍刺激了居民對(duì)商品房的需求,受雨季影響,新竣工的項(xiàng)目顯然不能有效地滿足市場(chǎng)供應(yīng),部分空置的房屋釋放出來以滿足不斷擴(kuò)大的市場(chǎng)需求。上半年我區(qū)商品房空置面積維持在28.22萬平方米的水平,減少15.9%,其中空置1-3年的商品房轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)有效的需求更為明顯,空置面積已由去年同期的21.69萬平方米縮減至今年的10.82萬平方米,被市場(chǎng)消化掉了50.1%,市場(chǎng)消化能力大大增強(qiáng)。

 ?。ㄈ┥唐贩抗?yīng)量減少,房?jī)r(jià)漲幅再度攀高

  1、商品房銷售面積出現(xiàn)回落,銷售額穩(wěn)步提升。

  上半年我區(qū)的商品房銷售面積為101萬平方米,下降14.4%,其中住宅銷售面積95.48萬平方米,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積4.65萬平方米,分別下降14.7%和61.5%。商品房銷售額為99.59億,增長(zhǎng)29.9%,銷售面積下降,銷售額反升,隱含了一個(gè)潛在的信號(hào):房?jī)r(jià)上漲仍在繼續(xù)且勢(shì)頭更迅猛。

  2、商品房?jī)r(jià)格漲勢(shì)再上快車道。

  去年同期我區(qū)商品房平均銷售價(jià)格為6216元/平方米,時(shí)隔一年,商品住宅均價(jià)已經(jīng)達(dá)到9468元/平方米,漲幅高達(dá)53%,增長(zhǎng)幅度高出去年同期26.1個(gè)百分點(diǎn),房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度可見一斑。

  從半年來商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)來看,1-2月小幅下降,呈現(xiàn)萎縮態(tài)勢(shì);3-4月上下振蕩,趨勢(shì)走向不明晰;5-6月全線上漲,房?jī)r(jià)一路走高。今年以來央行兩次加息,體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控決心,對(duì)打擊市場(chǎng)投機(jī)行為取得了一定成效,上半年早期的房?jī)r(jià)下跌和中期的波動(dòng)、振蕩已經(jīng)證實(shí)了這一點(diǎn)。4月以后,隨著公園大地、東方明珠城、天健現(xiàn)代城等大手筆樓盤的相繼入市,一石激起千層浪,龍崗樓市經(jīng)歷幾個(gè)月的相對(duì)平穩(wěn)以后,又煥發(fā)出新的活力,品牌的價(jià)值拉動(dòng)給予龍崗房地產(chǎn)充足的源動(dòng)力。不過,對(duì)于大多數(shù)意欲一圓住房夢(mèng)的中低收入消費(fèi)者來說,品牌的價(jià)值無疑意味著夢(mèng)想與現(xiàn)實(shí)的距離又拉大了

 ?。ㄋ模┤谫Y渠道通暢成房地產(chǎn)開發(fā)投資助推器

  上半年,我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源114.6億元,增長(zhǎng)28.3%,其中上年結(jié)余資金27.9億元,本年來源資金86.7億元。本年資金來源中,國(guó)內(nèi)貸款23.8億元,增長(zhǎng)12.5%;自籌資金20.3億元,增長(zhǎng)31.6%;其他資金42.6億元,增長(zhǎng)34.7%。融資渠道的通暢為房地產(chǎn)開發(fā)提供了充裕資金,有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長(zhǎng)。

  二、房?jī)r(jià)上漲的原因

  房?jī)r(jià)上漲的因素是多方面的,主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn):

  1、隨著我區(qū)城市化進(jìn)程的不斷深入,住宅用地供應(yīng)形勢(shì)趨緊;建材價(jià)格上漲、土地增值稅的增收使商品房建設(shè)成本增加;部分開發(fā)商高位起價(jià)、囤積房源,在一定程度上拉升了市場(chǎng)均價(jià)?!     ?  

  2、市場(chǎng)供應(yīng)總量不足以及供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。近年來,居民生活水平的穩(wěn)步提升,購(gòu)買力不斷增強(qiáng),市場(chǎng)需求有所提高。但由于市場(chǎng)供應(yīng)量不足及供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理,進(jìn)一步加深了供需關(guān)系的不平衡,市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律凸現(xiàn),房?jī)r(jià)繼續(xù)攀高。

  3、投資性購(gòu)房需求增長(zhǎng)快。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中除現(xiàn)實(shí)消費(fèi)性需求外還存在大量投資需求,尤其是投機(jī)性炒作成為影響樓市的非市場(chǎng)性人為因素,進(jìn)一步拉升了市場(chǎng)價(jià)格,擾亂了正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序,房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境亟待整治。

  三、關(guān)于控制房?jī)r(jià)的幾點(diǎn)建議

  房?jī)r(jià)上漲牽動(dòng)著不同人的利益神經(jīng):讓意欲購(gòu)房者焦急不安,讓投機(jī)者躁動(dòng)不已,讓售樓者趾高氣揚(yáng),那么怎樣才能有效控制房?jī)r(jià)上漲?建議如下:

  1、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房,以“9070”標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)行為,解決當(dāng)前有效供給不足,供給結(jié)構(gòu)不合理的問題。

  2、調(diào)整輿論導(dǎo)向,推動(dòng)需求分流。通過全方位宣傳使廣大居民加深認(rèn)識(shí):現(xiàn)階段,國(guó)家財(cái)力有限,人民收入水平還不高,難以做到每個(gè)家庭都“居者有其屋”,大多數(shù)家庭只能是“量力而行,租購(gòu)并舉”,有條件者可買房,條件稍差的可買二手房、低檔房,暫時(shí)不具備條件的可先租房,等條件具備了再買房,通過引導(dǎo),將需求轉(zhuǎn)向多渠道化。

  3、發(fā)展和規(guī)范租賃市場(chǎng)。租賃市場(chǎng)的擴(kuò)展必然導(dǎo)致房租水平的合理調(diào)整,租金水平的適度下降又將刺激需求分流,引導(dǎo)房?jī)r(jià)的理性回歸。

  4、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。打擊囤積土地、房源和哄抬房?jī)r(jià)的行為,迫使開發(fā)商加快開發(fā)囤積土地來增加市場(chǎng)供應(yīng),加強(qiáng)市場(chǎng)信息透明化披露制度,全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息,令哄抬房?jī)r(jià)的伎倆無從實(shí)施。

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