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　　近年來，為了緩解房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)過熱、商品房價格過高、上漲過快的局面，國家加強了對房地產(chǎn)市場的調控力度，出臺了一系列的宏觀調控措施。盡管如此，今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)市場投資持續(xù)擴大，商品房銷售價格繼續(xù)攀高，消費市場熱力不減，房地產(chǎn)市場秩序有待進一步規(guī)范。

　　一、上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)及市場運行特點如下：

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)投資熱度升級，高檔商品房投資額成倍增長

　　上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資54.5億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額的27.8％，比去年同期(下同)增長38.3％，增幅高于去年10.7個百分點。

　　從房地產(chǎn)開發(fā)投資構成來看，上半年全區(qū)商品住宅完成投資45億元，增長40.2％。高檔商品房完成投資8.7億元，約為去年同期的6倍,占住宅投資比重的19.5％；90平方米以下住宅完成投資20.3億元，占住宅投資的比重為45.1％，商業(yè)營業(yè)用房完成投資4.1億，下降了19.0％。高檔商品房投資規(guī)模進一步放大，政策調控在控制高檔商品房開發(fā)規(guī)模、重點發(fā)展小戶型的普通住房方面收效還不明顯。

　?。ǘ┙ㄔO規(guī)模繼續(xù)擴大，市場消化能力不斷增強

　　1、房屋施工面積和新開工面積雙雙增長。

　　上半年，我區(qū)房屋施工面積790.4萬平方米,增長20.5％。住宅施工面積608.3萬平方米,增長24.4％，其中90平方米以下住宅施工面積333.5萬平方米，別墅、高檔住宅施工面積99.1萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房施工面積83.7萬平方米，增長1.6％。房屋新開工面積225萬平方米，增長8.8％。住宅新開工面積179.1萬平方米，增長10.8％，其中90平方米以下住宅新開工面積124.4萬平方米，別墅、高檔住宅新開工面積23.6萬平方米。以“9070”的標準來看，我區(qū)90平方米以下的中、小戶型商品房所占比例為54.8％，比重偏低，住宅供給還存在結構性缺陷，仍有待進一步改善。

　　2、受雨季因素影響，商品房竣工面積劇減。

　　由于受季節(jié)性氣候因素影響，上半年降雨量大且較為頻繁，許多項目工程基本處于緩建、停建狀態(tài)，延誤了工期，大大地推遲了預定計劃，商品房竣工面積大幅減少，為26.26萬平方米，僅為去年同期的42.9％。可以預計下半年，隨著雨季的減少，項目工程建設將加快進度，房地產(chǎn)投資步入有序化的軌道，屆時將迎來一個新的投資增長期。

　　３、商品房空置面積減少，市場消化能力不斷增強。

　　房地產(chǎn)消費市場的活躍刺激了居民對商品房的需求，受雨季影響，新竣工的項目顯然不能有效地滿足市場供應，部分空置的房屋釋放出來以滿足不斷擴大的市場需求。上半年我區(qū)商品房空置面積維持在28.22萬平方米的水平，減少15.9％，其中空置1-3年的商品房轉化為市場有效的需求更為明顯，空置面積已由去年同期的21.69萬平方米縮減至今年的10.82萬平方米，被市場消化掉了50.1％，市場消化能力大大增強。

　?。ㄈ┥唐贩抗繙p少，房價漲幅再度攀高

　　1、商品房銷售面積出現(xiàn)回落,銷售額穩(wěn)步提升。

　　上半年我區(qū)的商品房銷售面積為101萬平方米，下降14.4％，其中住宅銷售面積95.48萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房面積4.65萬平方米，分別下降14.7％和61.5％。商品房銷售額為99.59億，增長29.9％，銷售面積下降，銷售額反升，隱含了一個潛在的信號：房價上漲仍在繼續(xù)且勢頭更迅猛。

　　2、商品房價格漲勢再上快車道。

　　去年同期我區(qū)商品房平均銷售價格為6216元/平方米，時隔一年，商品住宅均價已經(jīng)達到9468元/平方米，漲幅高達53％，增長幅度高出去年同期26.1個百分點，房地產(chǎn)市場的熱度可見一斑。

　　從半年來商品房價格走勢來看，1-2月小幅下降，呈現(xiàn)萎縮態(tài)勢；3-4月上下振蕩，趨勢走向不明晰；5-6月全線上漲，房價一路走高。今年以來央行兩次加息，體現(xiàn)了國家對房地產(chǎn)市場的調控決心，對打擊市場投機行為取得了一定成效，上半年早期的房價下跌和中期的波動、振蕩已經(jīng)證實了這一點。4月以后，隨著公園大地、東方明珠城、天健現(xiàn)代城等大手筆樓盤的相繼入市，一石激起千層浪，龍崗樓市經(jīng)歷幾個月的相對平穩(wěn)以后，又煥發(fā)出新的活力，品牌的價值拉動給予龍崗房地產(chǎn)充足的源動力。不過，對于大多數(shù)意欲一圓住房夢的中低收入消費者來說，品牌的價值無疑意味著夢想與現(xiàn)實的距離又拉大了

　　（四）融資渠道通暢成房地產(chǎn)開發(fā)投資助推器

　　上半年，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源114.6億元，增長28.3％，其中上年結余資金27.9億元，本年來源資金86.7億元。本年資金來源中，國內(nèi)貸款23.8億元，增長12.5％；自籌資金20.3億元，增長31.6％；其他資金42.6億元，增長34.7％。融資渠道的通暢為房地產(chǎn)開發(fā)提供了充裕資金，有力地推動了房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長。

　　二、房價上漲的原因

　　房價上漲的因素是多方面的，主要體現(xiàn)在以下幾點：

　　1、隨著我區(qū)城市化進程的不斷深入，住宅用地供應形勢趨緊；建材價格上漲、土地增值稅的增收使商品房建設成本增加；部分開發(fā)商高位起價、囤積房源，在一定程度上拉升了市場均價?！　　　　　?　　

　　2、市場供應總量不足以及供應結構不合理。近年來，居民生活水平的穩(wěn)步提升，購買力不斷增強，市場需求有所提高。但由于市場供應量不足及供應結構不合理，進一步加深了供需關系的不平衡，市場價值規(guī)律凸現(xiàn)，房價繼續(xù)攀高。

　　3、投資性購房需求增長快。當前房地產(chǎn)市場中除現(xiàn)實消費性需求外還存在大量投資需求，尤其是投機性炒作成為影響樓市的非市場性人為因素，進一步拉升了市場價格，擾亂了正常的市場經(jīng)濟秩序，房地產(chǎn)市場環(huán)境亟待整治。

　　三、關于控制房價的幾點建議

　　房價上漲牽動著不同人的利益神經(jīng)：讓意欲購房者焦急不安，讓投機者躁動不已，讓售樓者趾高氣揚，那么怎樣才能有效控制房價上漲？建議如下：

　　1、切實調整住房供應結構。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租住房，以“9070”標準來規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)行為，解決當前有效供給不足，供給結構不合理的問題。

　　2、調整輿論導向，推動需求分流。通過全方位宣傳使廣大居民加深認識：現(xiàn)階段，國家財力有限，人民收入水平還不高，難以做到每個家庭都“居者有其屋”，大多數(shù)家庭只能是“量力而行，租購并舉”，有條件者可買房，條件稍差的可買二手房、低檔房，暫時不具備條件的可先租房，等條件具備了再買房，通過引導，將需求轉向多渠道化。

　　3、發(fā)展和規(guī)范租賃市場。租賃市場的擴展必然導致房租水平的合理調整，租金水平的適度下降又將刺激需求分流，引導房價的理性回歸。

　　4、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。打擊囤積土地、房源和哄抬房價的行為，迫使開發(fā)商加快開發(fā)囤積土地來增加市場供應，加強市場信息透明化披露制度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，令哄抬房價的伎倆無從實施。