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　　在農(nóng)村城市化啟動后，特別是特區(qū)內(nèi)外經(jīng)濟接軌的過程中，龍崗區(qū)推進了土地使用制度、城區(qū)空間結(jié)構(gòu)、住房分配制度、居民需求結(jié)構(gòu)的相應轉(zhuǎn)換。在這樣的背景下，龍崗區(qū)的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了起步、盤存消化和成長發(fā)展的過程，呈現(xiàn)出較為理想的運行態(tài)勢，但是進入2006年之后特別是2007年以來，房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)非理性的上漲態(tài)勢，表現(xiàn)為價格短期內(nèi)上漲幅度過大，政策對市場的引導、調(diào)整作用不明顯。

　　一、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特征 　　

　　1、房價上漲幅度大

　　以二級市場商品房交易情況看，房價近年一直呈上漲態(tài)勢，具體情況見下表：

　　龍崗區(qū)二級市場商品住宅交易價格表

　　從上表可以看出，2005年之前，二級市場商品房價格上漲維持在20%左右的幅度，與同期地區(qū)生產(chǎn)總值增速相當。但是，2006年，價格上漲速度加快，大幅突破20%，達到27.3%，今年上半年，上漲進一步加速，商品住宅累計成交單價達9535元/平方米，比上年同期增長53.4%，增速比上年提高26.1個百分點。其中，6月份的成交均價達到10490元/平方米，創(chuàng)出今年新高。

　　2、與全市均價差距縮小

　　多年來，我區(qū)商品住宅價格一直是全市最低的區(qū)域，而且差距較大，但是近年來，價格差不斷縮小，2003年以來的價格比較如下表所示：

　　我區(qū)二級市場住宅單價與全市比較

　　2003年，我區(qū)商品住宅交易均價僅相當于全市的61.6%，，全市商品住宅單價比我區(qū)高62.3%。之后，價格差距逐年縮小，而且，與全市均價接軌速度不斷加快，2004、2005、2006年住宅單價相當于全市均價的百分比分別提高0.9、6.7和10.9個百分點。今年上半年，我區(qū)和全市住宅單價均漲幅巨大，我區(qū)房價穩(wěn)定在全市平均水平的80%左右。

　　3、二、三級市場的聯(lián)動效應強化

　　由于二級市場房價上漲幅度大，激活了存量商品房市場的交易，二、三級市場聯(lián)動加強。今年1—6月份，三級市場（也稱為二手房）交易價格接近二級市場均價的70%。從成交面積看，三級市場與二級市場比例達到0.62：1，比例有所上升。

　　6月份，龍崗區(qū)的二手房掛牌均價為7870元/平方米，環(huán)比勁漲8.9％。各片區(qū)二手房掛牌均價都呈上漲趨勢，坂田仍然是漲幅最大的片區(qū)，環(huán)比上漲13.3％，掛牌均價為11647元/平方米，本月橫崗的二手住宅掛牌均價突破7000元/平方米，報7069元/平方米，環(huán)比上漲10.1％，布吉也突破7000元/平方米，環(huán)比上漲5％，龍崗中心城的掛牌均價也已經(jīng)很接近7000元/平方米。

　　4、商鋪價格與住宅價格差距縮小

　　商鋪單漲幅一直落后于住宅，今年1—6月份，商鋪成交單價為16094元/平方米，比2003年上漲46.3%；同期，住宅單價上漲172.4%，遠高于前者。2003年以來，二級市場商鋪和住宅的成交單價如下表所示：

　　二級市場商鋪、住宅單價比較

　　由上表可以看出，2003年，住宅交易單價相當于商鋪的31.8%，但是2004年，擴大至56%，之后，商鋪價格同步上漲，住宅、商鋪價格比趨向穩(wěn)定。今年上半年，住宅單價相當于商鋪單價的59.3%，比2003年提高27.5個百分點?？傮w看，2003年以來的4年半時間里，住宅、商鋪價格差在縮小。

　　5、交易面積下滑

　　近年的商品房成交量沒有持續(xù)放大，有關成交面積和增速的趨勢走向如下圖所示。

　　由上圖可知，2003-3005年，二級市場商品房成交面積逐年增大，但是，2005年的增速有所下滑，而且這種趨勢延續(xù)至今，并且在2006年轉(zhuǎn)為負增長，使當年的交易面積下降。今年上半年，全區(qū)商品房交易面積為101萬平方米，比上年同期下降14.4%，下降幅度較大。由于商品房交易一直供不應求，成交面積的降低可以視為供應量不斷減少。

　　從交易套數(shù)看，下降幅度更大，2007年上半年，全區(qū)商品房交易套數(shù)為10272套，同比下降24.8%，比交易面積下降的幅度更大，原因是交易的戶均面積增加，與上年同期比較，增長13.8%。

　　6、關內(nèi)購房者比例驟增

　　房價上漲迅猛，我區(qū)本地居民購買能力顯現(xiàn)出不足，關內(nèi)來我區(qū)購房的消費者比例上升。從今年新開的樓盤交易情況看，關內(nèi)客戶占的比重超過50%，大幅增高。

　　7、租售價格比高企

　　全區(qū)6月份的商品住宅的租賃均價為23元/平方米/月，環(huán)比上漲4.5％。布吉和龍崗中心城的住宅租賃均價與上月持平，橫崗和坂田環(huán)比各上漲1元/平方米/月。租賃價格上漲幅度遠滯后于房價，以6月份價格計算，租售價格比達到456：1，大幅度超過國際公認200的警戒線，為全市各區(qū)最高。

　　8、房價呈現(xiàn)明顯的資金推動型特征

　　當前，商品房價格上漲與居民收入增長不同步，2007年2季度，全區(qū)居民收入與2002年同期比較，漲幅僅為46%，遠落后于房價269%的漲幅。房價與收入增長脫軌的同時，與資金量的增長軌跡表現(xiàn)得較為同步。2003年至2007年5年2個季度期間，我區(qū)存款保持21.9%的年均增速，個別年份增長甚至超過30%；房價上漲軌跡類似，年均增速達到23.6%。1—6月份，商品房單價與2002年比較，上漲269%，銀行存款則增加289%?？梢?，基于房價與存款的正相關關系，可判斷房價上漲具有明顯的資金推動型特征，而且，房價表現(xiàn)與存款增長有滯后效應，房價大幅度上升出現(xiàn)在存款增幅較大的時期之后，如2005年和2006年的存款快速增長和2006年、2007年初的房價迅速攀升，存在半年左右的時差。

　　注：以2003年基數(shù)為100

　　二、對當前我區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展形勢的思考

　　從當前的二級市場商品房交易情況看，房地產(chǎn)已經(jīng)喪失解決本地居民居住問題的職能，一方面，房價與居民收入大幅度背離，1—6月份，平均每套商品房的價格達到104.76萬元，以戶均2個勞動力計算，房價收入比高達26.2倍，遠遠超過國際公認的8-10的警戒線。另一方面，商品房外銷的比重大幅度提高，我區(qū)房地產(chǎn)服務對象有轉(zhuǎn)向關內(nèi)消費者的苗頭。

　　作為制造業(yè)重要基地之一，我區(qū)的一個重要競爭力在于成本低廉，盡管經(jīng)濟結(jié)構(gòu)在逐步調(diào)整，但是，加工貿(mào)易依然是主要產(chǎn)業(yè)。在這個行業(yè)里，土地、人力贏得成本優(yōu)勢，才能保證競爭力。如今，房價大幅度上漲，長遠看，肯定削弱加工貿(mào)易的競爭力，企業(yè)因為土地成本增加而選擇外遷，勞動力因為房價過高難以安居而選擇離開，這些因素都會動搖經(jīng)濟的根基。其實，成本不僅僅對于發(fā)展具有成本優(yōu)勢的加工貿(mào)易業(yè)有重要意義，對于增加值較高的服務業(yè)，亦是如此。如國際貿(mào)易金融中心—新加坡，政府一直在預警房價的波動，并采取各項有效措施，抑制房價的過快上漲，保證本地的競爭力。對于房價的上漲，我們不能欣欣自喜，應該理性認識，及時防范對經(jīng)濟帶來的負面影響。從目前的情況看，降低房價的難度非常大，但是要堅決把房價的上漲控制在盡量窄的區(qū)域，避免擴散。如減緩舊城改造步伐，盡量不受理工業(yè)用地向商住用地轉(zhuǎn)換，為工業(yè)發(fā)展保證一個持續(xù)有競爭力的成本優(yōu)勢；另一方面，建設一批廉租房，解決一批對本地經(jīng)濟貢獻大但收入低的主流勞動者的居住問題，防止人才流失。