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深圳市龍崗南聯(lián)股份合作公司

一、征求意見稿第八條第二項規(guī)定：“用地面積大于3000平方米（含3000平方米）且批復(fù)用途與生效法定圖則規(guī)劃用途相符的非農(nóng)建設(shè)用地，可調(diào)整至符合我區(qū)優(yōu)先推進(jìn)條件的城市更新項目中。其中更新主導(dǎo)方向為居住、商業(yè)等用途的更新項目應(yīng)滿足土地移交率不低于40%的要求”。

該條在實際操作中，有些城市更新項目無法滿足土地移交率不低于40%的要求，導(dǎo)致非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)無法調(diào)入城市更新項目，只能再次調(diào)整項目可研等，不利于城市更新項目的推動；且城市更新項目在申報計劃立項審批中，區(qū)城市更新和土地整備局已根據(jù)城市更新相關(guān)政策對項目貢獻(xiàn)率及土地移交率等進(jìn)行審查，審核是否符合計劃立項等。建議取消或降低非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)入更新主導(dǎo)方向為居住、商業(yè)等用途的更新項目的土地移交率的要求。

采納

我局已就該建議征求區(qū)城市更新和土地整備局的意見，結(jié)合其意見修改完善該條款。刪除“其中更新主導(dǎo)方向為居住、商業(yè)等用途的更新項目應(yīng)滿足土地移交率不低于40%的要求”。

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深圳市龍崗南聯(lián)股份合作公司

二、征求意見稿第九條第二項規(guī)定：“調(diào)整前用地屬建成區(qū)的，建筑物可保留使用，不得加建、擴(kuò)建、改建;工商類非農(nóng)建設(shè)用地，規(guī)劃為公共管理與服務(wù)設(shè)施用地、交通設(shè)施用地或公共設(shè)施用地的，在調(diào)入土地整備利益統(tǒng)籌項目或城市更新項目等建成區(qū)時，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可選擇以下方式之一進(jìn)行處置：1.將地上建筑物自行拆除后完善轉(zhuǎn)地手續(xù)并納入國有儲備，選擇對地上建筑物進(jìn)行市場價補(bǔ)償?shù)?，按原?guī)模核定調(diào)入面積；選擇對地上建筑物進(jìn)行重置價補(bǔ)償?shù)?按原規(guī)模的1.5倍核定調(diào)入面積。2.保留使用原建筑物，選擇在規(guī)劃實施時按有關(guān)政策進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，按原?guī)模核定調(diào)入面積”。

建議放寬調(diào)整的非農(nóng)建設(shè)用地類型和調(diào)整前用地的規(guī)劃用地功能的限制要求，允許調(diào)整前用地屬于建成區(qū)的各類非農(nóng)建設(shè)用地，在調(diào)入土地整備利益統(tǒng)籌項目或城市更新項目等建成區(qū)時，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織均可選擇以下方式之一進(jìn)行處置：1.將地上建筑物自行拆除后完善轉(zhuǎn)地手續(xù)并納入國有儲備，選擇對地上建筑物進(jìn)行市場價補(bǔ)償?shù)?，按原?guī)模核定調(diào)入面積；選擇對地上建筑物進(jìn)行重置價補(bǔ)償?shù)?按原規(guī)模的1.5倍核定調(diào)入面積。2.保留使用原建筑物，選擇在規(guī)劃實施時按有關(guān)政策進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，按原?guī)模核定調(diào)入面積。

解釋

1.鑒于公共設(shè)施類非農(nóng)建設(shè)用地及居住類、未建房戶統(tǒng)建用地具有其特殊性，在管理辦法中對上述類型的非農(nóng)建設(shè)用地設(shè)置了獨(dú)立的條款。

2.調(diào)整前用地規(guī)劃限定為公共管理與服務(wù)設(shè)施用地、交通設(shè)施用地或公共設(shè)施用地，主要從支持公共設(shè)施建設(shè)的角度出讓，優(yōu)先保障公共設(shè)施的健全和完善。

3.管理辦法第五條第六款規(guī)定，若原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行拆除地上建筑物并理清相關(guān)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，將用地納入國有儲備，可視為空地進(jìn)行調(diào)整。

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深圳市龍東股份合作公司

經(jīng)查，本公司有4宗非農(nóng)建設(shè)用地位于寶龍街道龍新社區(qū)，其具體情況如下：

1.宗地號G09415—B121，批文面積1601.10平方米；

2.宗地號G09415—91—B122，批文面積696.13平方米；

3.宗地號G09415—89—B129，批文面積6605.63平方米；

4.宗地號G09415—92—B124，批文面積1351.22平方米。

該4宗非農(nóng)建設(shè)用地合計面積10254.08平方米，批文號均為“98非農(nóng)合同”，用地單位均為“龍崗區(qū)龍崗鎮(zhèn)龍東村委”。

上述4宗非農(nóng)建設(shè)用地的地塊在龍新社區(qū)中信龍盛廣場，該商業(yè)樓盤已建成數(shù)年，但未使用該4宗非農(nóng)建設(shè)用地，而我公司經(jīng)咨詢有關(guān)部門，該4宗非農(nóng)建設(shè)用地又不能調(diào)整到其他地塊并盤活使用。若如此，則本公司非農(nóng)建設(shè)用地資源將被浪費(fèi)，集體資產(chǎn)利益將受到損害。

建議修訂龍崗區(qū)非農(nóng)建設(shè)用地管理辦法時重視此類情況，增加相關(guān)規(guī)定，允許此類非農(nóng)建設(shè)用地可以調(diào)整使用，維護(hù)社區(qū)股份合作公司相關(guān)集體資產(chǎn)權(quán)益。

解釋

管理辦法對非農(nóng)建設(shè)用地與產(chǎn)權(quán)、征轉(zhuǎn)等重疊的情況明確了相關(guān)處理方式。

管理辦法第七條規(guī)定，非農(nóng)建設(shè)用地劃定后，因開發(fā)利用該指標(biāo)而簽訂了土地使用權(quán)出讓合同，或因享受該用地指標(biāo)權(quán)益而辦理了土地或建筑物產(chǎn)權(quán)登記的，該部分非農(nóng)建設(shè)用地不可調(diào)整。

管理辦法第八條規(guī)定，符合以下情形之一的，可將非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)按原用地面積和劃定用途，按建成區(qū)指標(biāo)落實在土地整備利益統(tǒng)籌項目或符合我區(qū)優(yōu)先推進(jìn)條件的城市更新項目中：

1.非農(nóng)建設(shè)用地劃定時與已批合法用地沖突的。

2.非農(nóng)建設(shè)用地劃定后簽訂了征（轉(zhuǎn)）地補(bǔ)償協(xié)議，經(jīng)政府相關(guān)單位簽訂方核實未給予非農(nóng)建設(shè)用地貨幣補(bǔ)償，且未經(jīng)其他途徑給予土地安置的。

3.非農(nóng)建設(shè)用地劃定后，在按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》、《深圳市人民政府關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑的處理辦法》等農(nóng)村歷史遺留違法建筑規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記時，未享受非農(nóng)建設(shè)用地相關(guān)權(quán)益的。

社區(qū)股份公司可根據(jù)相關(guān)條款，結(jié)合非農(nóng)建設(shè)用地的實際情況，依相關(guān)程序辦理非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)整手續(xù)。