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尊敬的民進(jìn)龍崗總支、楊琳委員：

　　貴總支及楊琳委員提出的《關(guān)于激發(fā)市場活力，推動“工改M1”項目建設(shè)的建議》已收悉。我局為主辦單位，現(xiàn)結(jié)合我區(qū)城市更新工作情況，就該建議提出答復(fù)意見：

　　為進(jìn)一步激發(fā)市場活力，推動加快籌集一批高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)空間，按照區(qū)政府要求，我局系統(tǒng)梳理了工改工更新項目目前推進(jìn)存在的困難，以及破解工改工更新項目困境的政策路徑與建議，并將相關(guān)報告報送至區(qū)工信局（詳見附件）。

　　根據(jù)《市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于報送我市城市更新領(lǐng)域“一區(qū)一策”有關(guān)情況的報告》，在城市更新領(lǐng)域應(yīng)執(zhí)行全市統(tǒng)一政策，不允許一區(qū)一策。區(qū)城市更新主管部門是推動城市更新的具體實施部門，尚無制定政策的權(quán)利。因此，建議區(qū)工信局將相關(guān)政策建議上報市局層面，通過市工信局、市規(guī)劃和自然資源局等部門申請市級政策支持。目前，該項工作正在推進(jìn)中。針對提案建議，具體回復(fù)如下：

　　一、針對建議一“降低‘工改M1’成本”

　　關(guān)于建議一第一條商住收益推動工改M1項目，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》，城市更新單元是城市更新實施的基本單位，城市更新單元規(guī)劃的編制（包括容積率測算等）應(yīng)基于更新計劃確定的拆除范圍，符合更新計劃有關(guān)要求。因此關(guān)于建議中提到的捆綁“改工業(yè)”與“改商居”單元實施的情況，按照我市現(xiàn)行城市更新政策，如兩個單元不屬于同一個更新單元計劃，規(guī)劃容積無法進(jìn)行同步核算。為提高“工改工”項目的經(jīng)濟(jì)可行性，目前市規(guī)劃和自然資源局正在制定《關(guān)于進(jìn)一步加大力度推進(jìn)低效工業(yè)區(qū)連片升級改造的若干措施》政策，探索通過“工改居”反哺“工改工”的利益平衡機(jī)制，在確保更新主導(dǎo)方向為普通工業(yè)功能的前提下，允許將一定比例的法定圖則規(guī)劃工業(yè)用地（含普通工業(yè)用地、新型產(chǎn)業(yè)用地及法定圖則備注用地發(fā)展導(dǎo)向為工業(yè)的發(fā)展備用地）調(diào)整為居住用地。目前該政策正在報市政府審查，預(yù)計出臺后將有效激發(fā)市場活力。

　　關(guān)于建議一第二條降低移交用地和設(shè)施比例，《深圳市城市更新辦法實施細(xì)則》第十二條第三款要求“城市更新單元內(nèi)可供無償移交給政府，用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者城市公共利益項目等的獨立用地應(yīng)當(dāng)大于3000平方米且不小于拆除范圍用地面積的15%”，目前“工改M1”城市更新項目，在滿足此條款要求的前提下，項目貢獻(xiàn)率基本按照法定圖則落實（更新方向中含居住需要另行配建學(xué)校的項目除外）；公交場站、便民服務(wù)站等公共配套設(shè)施主要依據(jù)法定圖則及《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》要求予以落實，《深圳市大型建筑公交場站配建指引》中指出“針對工業(yè)地塊，規(guī)劃認(rèn)為單個工業(yè)地塊的公交出行需求通常較低，可依靠過境公交線路承擔(dān)，無須新增配建公交首末站。成片工業(yè)區(qū)須從片區(qū)整體出發(fā)，如結(jié)合法定圖則編制或修編等，統(tǒng)籌規(guī)劃工業(yè)區(qū)的公交首末站設(shè)施”，即“工改M1”城市更新單元對應(yīng)的法定圖則中若規(guī)劃有公交首末站，則城市更新單元規(guī)劃需予以落實，除此之外，“工改M1”城市更新項目一般不另行配建公交首末站。

　　關(guān)于建議一第三條提供“工改M1”融資便利。區(qū)金融投資控股有限公司引導(dǎo)基金圍繞深圳市“20+8”及龍崗區(qū)“11+2”戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)布局，按照市政府“一產(chǎn)業(yè)集群、一專項基金”的工作要求，與市級引導(dǎo)基金合作，全力推動半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)基金、新能源產(chǎn)業(yè)基金等專項產(chǎn)業(yè)基金落戶龍崗，通過引導(dǎo)基金促進(jìn)股權(quán)投資和科技創(chuàng)新深度融合，做大做強(qiáng)龍崗區(qū)智能終端、寬帶網(wǎng)絡(luò)通信與超高清視頻顯示、半導(dǎo)體與集成電路、數(shù)字創(chuàng)意、現(xiàn)代時尚、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域等產(chǎn)業(yè)集群。區(qū)引導(dǎo)基金目前已出資參與20個產(chǎn)業(yè)基金，占用資金較多，所?？赏顿Y資金額度不足?！肮じ腗1”項目大部分體量較大，資金需求較多，區(qū)引導(dǎo)基金目前投資余額無法滿足項目資金需求。根據(jù)《深圳市龍崗區(qū)政策性投資引導(dǎo)基金管理辦法》及其實施細(xì)則，龍崗區(qū)引導(dǎo)基金參與設(shè)立子基金，出資金額最高不超過子基金總規(guī)模的50%，若設(shè)立“工改M1”子基金，需由有經(jīng)驗的基金管理人發(fā)起設(shè)立基金，并由管理人募集基金剩余的資金。結(jié)合目前的市場環(huán)境及“工改M1”項目平均收益水平，社會資金參與此類基金的積極性不高，基金的資金募集難度較大。鑒于“工改M1”屬于市場化開發(fā)項目，建議項目方與銀行等金融機(jī)構(gòu)對接，通過市場化融資方式解決資金問題。

　　二、針對建議二“合理規(guī)劃用地和建筑形態(tài)”

　　關(guān)于建議二第一條工業(yè)用地避免碎片化供應(yīng)問題，2022年6月，深圳市人民政府發(fā)布《關(guān)于發(fā)展壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群和培育發(fā)展未來產(chǎn)業(yè)的意見》，意見指出“堅持集中連片、集約節(jié)約，突出高端先進(jìn)制造，在寶安、光明、龍華、龍崗、坪山、深汕等區(qū)，規(guī)劃建設(shè)總面積300平方公里左右的20個先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)”。目前，龍崗區(qū)劃定了東、中、西三大先進(jìn)制造園區(qū)，擬連片提供產(chǎn)業(yè)用地，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供堅實的空間保障。同時，針對廠房、宿舍的配建問題，工業(yè)用地可同時建設(shè)廠房及其配套設(shè)施，但須符合《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》2.2.2.2條規(guī)定，主導(dǎo)用途的建筑面積（或各項主導(dǎo)用途的建筑面積之和）不宜低于總建筑面積的70%。

　　關(guān)于建議二第二條控制容積率及高度問題，《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》中僅規(guī)定了工業(yè)用地的基準(zhǔn)容積率，未規(guī)定容積率上限，城市更新單元工業(yè)用地地塊容積率按照《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實施工作的暫行措施》《深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃容積率審查規(guī)定》等相關(guān)政策予以核算。同時，龍崗區(qū)于2021年12月通過修訂《龍崗區(qū)工業(yè)用地規(guī)劃與建筑設(shè)計管理規(guī)則》，明確廠房高度宜控制在70米及以下，確因用地條件或容積率大于等于5.0時可適當(dāng)增加，但其建筑高度不得大于100米。

　　關(guān)于建議二第三條“結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)需求，適當(dāng)突破層高、面寬和荷載等審批便利”問題，深圳市規(guī)劃和自然資源局于2022年1月對《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》進(jìn)行修訂，已明確經(jīng)特別申報并專題論證后確認(rèn)因生產(chǎn)工藝需要有特殊層高需求的非單層廠房，首層層高可按照不大于8米控制，二至六層部分層高可按照不大于6米控制，七層及以上部分層高可按照不大于5.4米控制。定制型專業(yè)廠房的建筑層高可在土地出讓前招商引資階段按照產(chǎn)業(yè)主管部門確認(rèn)的實際工藝需求進(jìn)行設(shè)計，在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》或《土地使用權(quán)出讓合同書》中約定層高標(biāo)準(zhǔn)。對面寬、荷載有特殊要求的，可結(jié)合其工藝需求、產(chǎn)品特征，經(jīng)區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門研究同意后，參照《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》和《龍崗區(qū)工業(yè)用地規(guī)劃與建筑設(shè)計管理規(guī)則》規(guī)定適當(dāng)調(diào)整。

　　三、針對建議三“強(qiáng)化政府服務(wù)職能”

　　關(guān)于建議三第一條“將‘工改工’項目的談判磋商納入干部攻堅克難行動中”，城市更新項目由市場主體與物業(yè)權(quán)利人展開拆遷談判，屬于市場行為。根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》第三十五條“已簽訂搬遷補償協(xié)議的專有部分面積占比或者物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比不低于百分之九十五時，市場主體與未簽約業(yè)主經(jīng)充分協(xié)商仍協(xié)商不成的，可以向項目所在地的區(qū)人民政府申請調(diào)解，區(qū)人民政府也可以召集有關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解”，若有此類申請，我局將積極配合區(qū)人民政府開展相關(guān)工作。目前，我局針對“工改工”類城市更新項目，在計劃立項、規(guī)劃審查、實施主體確認(rèn)等各個階段均會加快辦理，積極與意向開發(fā)單位或?qū)嵤┲黧w對接，為其提供技術(shù)指導(dǎo)，盡量壓縮相關(guān)審查流程，以盡快推動“工改工”類城市更新。

　　關(guān)于建議三第二條“定制化+預(yù)招商”模式，后續(xù)在城市更新項目中，我局將配合區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門結(jié)合市場需求采用相關(guān)建議，積極探索產(chǎn)業(yè)用地與產(chǎn)業(yè)空間供給新機(jī)制。

　　關(guān)于建議三第三條，目前，在城市更新項目規(guī)劃及建筑設(shè)計階段，我局均會針對規(guī)劃草案及建筑設(shè)計方案征求區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門意見，并按區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門意見優(yōu)化完善相關(guān)方案；同時，我局還會組織召開專家評審會，邀請規(guī)劃、建筑、產(chǎn)業(yè)、交通等領(lǐng)域的專家及各職能部門參會，為方案“把脈會診”，協(xié)助項目做好設(shè)計。下一步，我局將加強(qiáng)與區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門的對接，搭建更完善的專業(yè)化咨詢平臺，以提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)空間。

　　再次感謝民進(jìn)龍崗總支、楊琳委員對我區(qū)城市更新工作的支持和關(guān)心！

　　深圳市龍崗區(qū)城市更新和土地整備局

2022年11月21日