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陳育年代表：

　　您好！您提出的《關(guān)于將崗頭社區(qū)金園片區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目社區(qū)留用地作為坂雪崗科技城北片區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地的建議》收悉。我局作為主辦單位，經(jīng)匯總市規(guī)劃和自然資源局龍崗管理局以及龍崗區(qū)工業(yè)和信息化局意見并認真研究，現(xiàn)函復如下：

　　一、基本情況

　　坂田街道崗頭社區(qū)金園片區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目（以下稱“項目”）已納入全市打造“兩個百平方公里級”高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間第一批試點，是市委、市政府部署的“20+8”產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)工作重點項目。該項目的建設(shè)將極大緩解坂田片區(qū)產(chǎn)業(yè)空間不足及碎片化的發(fā)展困境，為坂雪崗科技城打造世界級電子信息產(chǎn)業(yè)集群承載區(qū)提供強有力的產(chǎn)業(yè)空間保障。

　　二、片區(qū)需求分析

　?。ㄒ唬┥虡I(yè)配套低端繼續(xù)升級

　　坂田北片區(qū)商業(yè)配套主要以中小型百貨超市、商業(yè)街、沿街地鋪和城中村低檔小商鋪為主，且比較分散，檔次和服務(wù)質(zhì)量都屬中低端級別，大型商圈仍未形成。目前僅有天安云谷的配套商業(yè)體量較大，片區(qū)大型高端商業(yè)服務(wù)設(shè)施存在缺口。2018年，星河COCOpark的開業(yè)彌補了坂田無區(qū)域型購物中心的空白。但星河COCOpark位于坂田南片區(qū)，距離建議用地約6公里，坂田北片區(qū)仍舊缺乏大型商業(yè)服務(wù)設(shè)施。

　?。ǘ┥虡I(yè)服務(wù)與人口規(guī)模不匹配

　　依據(jù)[坂田北地區(qū)]法定圖則，坂田北片區(qū)規(guī)劃居住人口規(guī)模約為57萬人，就業(yè)人口規(guī)模約為50～60萬人。片區(qū)內(nèi)商業(yè)需求較大，但片區(qū)商業(yè)供應體量較小，分布分散，存在商業(yè)服務(wù)缺口。

　?。ㄈ┙ㄗh用地周邊產(chǎn)業(yè)布局集聚，有重點龍頭企業(yè)進駐，但商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施和城市環(huán)境與高端人才需求不匹配。坂雪崗科技城片區(qū)未來打造成為世界級電子產(chǎn)業(yè)集群承載區(qū)，需要與之相匹配的高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)配套環(huán)境。

　?。ㄋ模┙ㄗh用地周邊已集聚一系列重點項目，可協(xié)同周邊項目重塑坂田北片區(qū)城市生活服務(wù)核心。

　　三、坂田街道崗頭社區(qū)金園片區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌留用地規(guī)劃情況

　　項目共規(guī)劃2宗留用地，1宗二類居住用地，1宗商業(yè)用地，留用地規(guī)模共計5.6萬平方米。計劃規(guī)劃商業(yè)用地面積1.9萬平方米，規(guī)劃建筑面積26.8萬平方米，其中商業(yè)建筑面積6.5萬平方米，辦公及旅館業(yè)建筑面積20.3萬平方米。項目規(guī)劃聯(lián)動周邊商業(yè)，錯位互補發(fā)展，打造區(qū)域核心商圈。金園項目專規(guī)已對該地塊交通、市政等進行評估，留用地建設(shè)對周邊影響均在可承受范圍之內(nèi)。

　　四、建議用地范圍內(nèi)建造大型商業(yè)綜合體分析

　　（一）建議用地位置優(yōu)越。臨近重點企業(yè)總部基地和天安高科技園區(qū)，可營造較高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)配套環(huán)境。

　?。ǘ┙ㄗh用地周邊交通便利。建議用地東側(cè)為軌道10號線，緊鄰10號線崗頭站，建議用地位于現(xiàn)狀崗頭站500米范圍內(nèi)。且根據(jù)《深圳市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃（2016-2035）》，項目周邊有一條規(guī)劃軌道27號線，主要承擔前海、南山與龍華軸向軌道聯(lián)系功能，緩解主要交通走廊及跨關(guān)交通壓力，實現(xiàn)前海南山中心與龍華中心45分鐘通達的規(guī)劃目標。建議用地周邊兩條軌道線，人流密度高，軌道交通十分便捷，27號線在建議用地周邊與10號線崗頭站形成換乘。建議用地東側(cè)道路為坂雪崗大道，北側(cè)為環(huán)城路，是坂田街道重要的主干路。整體來看，片區(qū)整體交通條件良好。

　?。ㄈ┥蠈哟我?guī)劃明確。建議用地在法定圖則中規(guī)劃為以商業(yè)用途為主用地，項目落實法圖規(guī)劃進一步明確該用地為商業(yè)用地，用地面積約2萬平方米。建議用地上層次規(guī)劃明確，后續(xù)項目實施性高。

　?。ㄋ模嵤r序較快。建議用地為項目社區(qū)留用地，建議用地依托重點整備項目正有序高效推進。

　?。ㄎ澹┮子谛纬善瑓^(qū)商業(yè)核心。建議用地周邊已有集中型商業(yè)服務(wù)設(shè)施規(guī)劃，分別為建議用地北側(cè)商業(yè)規(guī)模約11萬平方米的天安云谷以及建議用地東北側(cè)象角塘舊村佳兆業(yè)城市更新項目規(guī)劃約8.7萬平方米大型集中式商業(yè)，但目前該項目商業(yè)地塊開發(fā)尚未完成。就片區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施情況來看，建議用地商業(yè)開發(fā)可協(xié)同周邊商業(yè)開發(fā)，集聚形成片區(qū)商業(yè)核心，但建議控制商業(yè)業(yè)態(tài)使其業(yè)態(tài)錯位發(fā)展，以免造成惡性競爭。

　　綜上所述，項目留用地周邊存在兩條軌道線路，交通優(yōu)勢明顯；可行性上建議用地依托重點整備項目，實施時序較快；必要性上片區(qū)生活服務(wù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展對大型高端商業(yè)服務(wù)存在需求，但需控制商業(yè)業(yè)態(tài)使其業(yè)態(tài)錯位發(fā)展，打造成坂雪崗科技城北片區(qū)商業(yè)服務(wù)中心符合片區(qū)發(fā)展導向，進一步提升片區(qū)配套服務(wù)水平。

　　感謝您對我們工作的關(guān)心，歡迎給予更多的建議和支持。

　　專此函達。

　　深圳市龍崗區(qū)城市更新和土地整備局

　　2022年11月23日

　?。?lián)系人：楊俊，聯(lián)系電話：0755-89559976）