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　　深集資規(guī)〔2024〕6號

各有關單位：

　　現(xiàn)將《深圳市集體企業(yè)土地資產(chǎn)處置操作指引（試行）》印發(fā)給你們，請結(jié)合實際認真貫徹落實。

　　深圳市集體資產(chǎn)管理辦公室

　　2024年4月2日

　　深圳市集體企業(yè)土地資產(chǎn)處置

　　操作指引（試行）

　　第一條　為規(guī)范本市集體企業(yè)土地資產(chǎn)處置活動，確保處置活動公開公平公正，保護集體企業(yè)及其股東、債權(quán)人、相關權(quán)益人和社會公眾的合法權(quán)益，保障集體資產(chǎn)保值增值，促進集體經(jīng)濟健康有序發(fā)展，根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)股份合作公司條例》等有關規(guī)定，制定本指引。

　　第二條　本市集體企業(yè)通過公共資源交易平臺的土地資產(chǎn)處置活動，適用本指引。

　　第三條　本指引所稱的集體企業(yè)土地資產(chǎn)處置，是指集體企業(yè)的建設用地合作開發(fā)（含城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌等項目）、轉(zhuǎn)讓活動。

　　第四條　本指引所稱的建設用地，是指為了保障集體企業(yè)生產(chǎn)生活需要，促進其可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)有關法律、法規(guī)和政策規(guī)定，由政府核準的原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其繼受單位保留使用的土地，以及集體企業(yè)合法持有且符合交易條件的國有已出讓（劃撥）用地。

　　本指引所稱的政府核準的原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其繼受單位保留使用的土地，主要包括：

　?。ㄒ唬┰r(nóng)村集體紅線范圍內(nèi)的用地；

　?。ǘ└鶕?jù)《深圳市寶安、龍崗區(qū)規(guī)劃、國土管理暫行辦法》（深府〔1993〕283號）、《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》（深府〔2004〕102號）劃定的非農(nóng)建設用地；

　?。ㄈ┱魇赵r(nóng)村集體所有的土地后，返還給原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的建設用地；

　　（四）根據(jù)市土地整備利益統(tǒng)籌項目管理有關規(guī)定劃定的土地整備利益統(tǒng)籌項目留用土地；

　?。ㄎ澹┢渌鶕?jù)有關法律、法規(guī)和政策規(guī)定的原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者繼受單位享有權(quán)益且符合交易條件的土地。

　　第五條　建設用地可以以轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、作價入股等方式進入市場交易。但是，非農(nóng)建設用地中的原農(nóng)村居民住宅用地（含統(tǒng)建樓用地）和公共設施用地不得進行土地使用權(quán)交易，市政府另有規(guī)定的除外。

　　第六條　建設用地以轉(zhuǎn)讓方式進入市場交易的，集體企業(yè)應當按照市土地交易市場管理有關規(guī)定，以及市原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易的有關規(guī)定進行。

　　第七條　建設用地以作價入股方式進入市場交易的，集體企業(yè)應當按照有關法律、法規(guī)、規(guī)章和政策的規(guī)定進行。

　　第八條　建設用地以合作開發(fā)方式進入市場交易，集體企業(yè)應當根據(jù)有關法律、法規(guī)和政策規(guī)定通過公共資源交易平臺選定市場主體，其中：

　?。ㄒ唬儆诜寝r(nóng)建設用地、征地返還用地開發(fā)的，按照深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易管理有關規(guī)定執(zhí)行；

　?。ǘ儆谕恋卣麄淅娼y(tǒng)籌項目留用土地合作開發(fā)的，按照深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目管理有關規(guī)定執(zhí)行；

　?。ㄈ儆诓鸪亟惓鞘懈马椖康?，按照《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》執(zhí)行。

　　第九條　屬于拆除重建類城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌等的，被選定的市場主體應當符合國家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的相關規(guī)定，與城市更新或房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、項目定位相適應，且具有良好的社會信譽。

　　第十條　集體企業(yè)選定市場主體合作開發(fā)建設用地的，應當編制交易方案。交易方案制定后，應當在集體企業(yè)經(jīng)營場所范圍內(nèi)進行公示，公示期不得少于15日。交易方案主要內(nèi)容包括但不限于：

　?。ㄒ唬┘w企業(yè)的名稱、住所及法定代表人；

　?。ǘ┙ㄔO用地的基本情況；

　?。ㄈ┛尚行苑治鼋Y(jié)論和項目評估結(jié)果；

　?。ㄋ模┦袌鲋黧w的資格條件；

　　（五）合作開發(fā)期限、開發(fā)進度、配套設施要求、項目開發(fā)預算；

　?。╊A期合作收益及分配方式；

　?。ㄆ撸┞募s保證金；

　?。ò耍┙灰追绞?；

　?。ň牛┰u審委員會、競爭性談判小組的組成和運作方式；

　　（十）企業(yè)決策及實施程序；

　　（十一）定標委員會組成和定標方法（如有）；

　?。ㄊ┖贤谋?。

　　第十一條　股份合作公司將交易方案提交股東大會決策前，應當經(jīng)社區(qū)黨委進行審議；情況特別復雜的，應當由社區(qū)黨委研究提出意見后，提交所在地的街道黨工委進行審議。

　　第十二條　集體企業(yè)應當按照企業(yè)內(nèi)部決策程序?qū)灰追桨高M行審議。集體企業(yè)應當在3日內(nèi)通過公告等形式通報會議內(nèi)容。

　　對于原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其繼受單位采用公開招標方式，選定市場主體合作開發(fā)非農(nóng)建設用地和征地返還用地的，應當經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其繼受單位召開股東大會，且獲全體股東人數(shù)及其所持表決權(quán)數(shù)三分之二以上表決同意。

　　對于原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其繼受單位采用競爭性談判等協(xié)商方式，選定市場主體合作開發(fā)非農(nóng)建設用地和征地返還用地的，應當經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟及其繼受單位組織召開股東大會，且獲全體股東人數(shù)及其所持表決權(quán)數(shù)五分之四以上表決同意。

　　對于本條第二款、第三款所列情形，章程規(guī)定由股東代表大會表決或者對表決通過率另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第十三條　交易方案公示結(jié)束后，集體企業(yè)應當及時報區(qū)或街道監(jiān)管機構(gòu)備案。區(qū)或街道監(jiān)管機構(gòu)在收妥集體企業(yè)備案材料之日起15個工作日內(nèi)完成備案并出具備案回執(zhí)。

　　第十四條　交易方案經(jīng)備案后，集體企業(yè)應當向公共資源交易平臺提交交易申請、交易方案及相關材料，辦理交易委托手續(xù)，且對所提交材料的真實性、完整性、準確性負責。

　　第十五條　集體企業(yè)應當按照經(jīng)備案的交易方案編制交易公告。交易公告應當通過公共資源交易平臺發(fā)布，同時可以增加其他途徑進行發(fā)布，公開征集意向市場主體。公告時間不少于15個工作日。

　　第十六條　集體企業(yè)選定其他市場主體合作開發(fā)建設用地的，應當采用公開招標或者競爭性談判的方式進行。

　　涉及以集體資產(chǎn)為主的城市更新項目，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其繼受單位應當通過公開招標方式選擇市場主體。

　　第十七條　因重大民生工程、重大基礎設施、重大產(chǎn)業(yè)等項目實施需要和為落實上層次規(guī)劃要求，完善城市功能結(jié)構(gòu)，優(yōu)先落實城市基礎設施和公共服務設施的，涉及以集體資產(chǎn)為主的拆除重建類城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌等項目的，經(jīng)區(qū)政府（含區(qū)政府授權(quán)部門）批準，集體企業(yè)可以通過公共資源交易平臺采用單一來源談判方式選擇市場主體。

　　第十八條 　因城市規(guī)劃統(tǒng)籌需要，確需將少量集體企業(yè)的建設用地和物業(yè)納入拆除重建類城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌等項目的，經(jīng)區(qū)政府（含區(qū)政府授權(quán)部門）批準，集體企業(yè)可以采用協(xié)議方式選擇市場主體，或者作為被搬遷人與實施主體協(xié)商搬遷補償。

　　本條所稱的少量集體企業(yè)的建設用地，是指在拆除重建類城市更新單元拆除范圍內(nèi)，集體企業(yè)的建設用地面積占拆除范圍內(nèi)用地面積20%以下的；在土地整備利益統(tǒng)籌項目范圍內(nèi)，集體企業(yè)的建設用地面積占比，由區(qū)政府（含區(qū)政府授權(quán)部門）根據(jù)項目實際情況確定。

　　本條所稱的少量集體企業(yè)的物業(yè)，是指在拆除重建類城市更新單元拆除范圍內(nèi)，集體企業(yè)的物業(yè)建筑面積占拆除范圍內(nèi)總建筑面積1/4以下的。

　　第十九條　在拆除重建類城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌等項目的，集體企業(yè)的建設用地面積占拆除范圍內(nèi)用地面積超過20%的，或者集體企業(yè)的物業(yè)建筑面積占拆除范圍內(nèi)總建筑面積超過1/4的，原則上集體企業(yè)應當通過公共資源交易平臺公開選擇市場主體。如遇本指引第十七條等特殊情況的，經(jīng)區(qū)政府（含區(qū)政府授權(quán)部門）批準，集體企業(yè)可以通過協(xié)商方式選擇市場主體，或者作為被搬遷人與實施主體協(xié)商搬遷補償。

　　第二十條　建設用地合作開發(fā)選定開發(fā)主體作為市場主體后，公共資源交易平臺和集體企業(yè)應當公示成交結(jié)果。公示時間不少于5個工作日。

　　第二十一條　集體企業(yè)在確認建設用地市場主體之日起30日內(nèi)，應當與其簽訂合同。

　　第二十二條　集體企業(yè)與市場主體簽訂合同之日起5個工作日內(nèi)，應當將合同副本報送街道監(jiān)管機構(gòu)，同時上傳所在區(qū)的集體資產(chǎn)監(jiān)管系統(tǒng)；并在簽訂合同之日起30個工作日內(nèi)，將合同副本抄送區(qū)規(guī)劃和自然資源主管部門或區(qū)城市更新和土地整備主管部門。

　　第二十三條　集體企業(yè)在開展建設用地開發(fā)、城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌等項目時，可以引入其他市場主體或者有關單位提供權(quán)利人意愿征集、基礎數(shù)據(jù)調(diào)查、測繪、標圖建庫研究、計劃申報、搬遷補償方案的編制、專項規(guī)劃編制及申報等服務。

　　集體企業(yè)應當與提供服務的其他市場主體或者有關單位簽訂合同。合同應當明確服務范圍、費用、期限等。各區(qū)可以根據(jù)實際情況，制定相應的服務標準、引入規(guī)則等。

　　第二十四條　原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其繼受單位通過調(diào)整將非農(nóng)建設用地指標、征地返還用地指標、土地整備留用土地指標納入城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌項目的，應當經(jīng)市或者區(qū)政府或者其授權(quán)部門批準且符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。

　　第二十五條　屬于集體企業(yè)享有合法權(quán)益的林地和山嶺、荒地、灘涂等其他自然資源交易參照適用本指引執(zhí)行。

　　第二十六條　本指引自2024年4月15日起施行，有效期3年。