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　　深龍府辦〔2010〕70號

各街道辦、區(qū)府屬有關(guān)單位、駐龍崗處以上有關(guān)單位：

　　為規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理活動，加強對物業(yè)管理雙方即業(yè)主（業(yè)主大會、業(yè)主委員會）和物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管，營造和諧、安全、文明、整潔的生活工作環(huán)境，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、國家建設部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》等物業(yè)管理法律法規(guī)，結(jié)合我區(qū)實際，現(xiàn)就加強物業(yè)管理監(jiān)管有關(guān)問題通知如下。

　　一、各單位物業(yè)管理監(jiān)管的職責分工

　　區(qū)建設局（住宅局）具體負責全區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，依法對業(yè)主委員會進行備案，及時處理物業(yè)服務違法違規(guī)信訪投訴，開展物業(yè)行業(yè)執(zhí)法檢查，負責物業(yè)服務招投標管理工作，負責組織物業(yè)管理示范小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)的考評、申報工作，承辦市、區(qū)政府及上級主管部門交辦的物業(yè)管理投訴事項。負責調(diào)查處理燃氣問題、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的房屋質(zhì)量問題和擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的問題。

　　各街道辦在區(qū)主管部門指導下，負責組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會選舉工作，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常工作。社區(qū)工作站受街道辦委托，協(xié)助街道辦開展日常工作。街道物管辦（物業(yè)管理中心）負責本街道轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，處理轄區(qū)范圍涉及業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)違法違規(guī)行為的信訪投訴。

　　區(qū)建設局（住宅局）和各街道辦應當積極開展物業(yè)管理政策、法規(guī)的宣傳和教育活動。

　　其他有關(guān)單位應當按照各自職責，依法做好物業(yè)管理相關(guān)工作：住宅區(qū)工業(yè)生產(chǎn)性噪聲和建筑施工噪聲由區(qū)環(huán)保局調(diào)查處理，社會生活噪聲由區(qū)城管局調(diào)查處理，電磁輻射污染由區(qū)環(huán)保局協(xié)調(diào)上級環(huán)保部門處理；養(yǎng)犬問題由城管部門負責調(diào)查處理；改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，由規(guī)劃國土部門負責調(diào)查處理；違法建筑、違法用地、違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察機構(gòu)負責調(diào)查處理；小區(qū)內(nèi)消防安全問題由公安消防部門負責監(jiān)督管理，存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品的，由公安消防部門負責調(diào)查處理。

　　二、聯(lián)席會議

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)，發(fā)生下列情況之一的，應當召開聯(lián)席會議：

　　1．業(yè)主委員會任期屆滿但不主持換屆選舉工作的；

　　2．新老物業(yè)服務企業(yè)工作交接中發(fā)生矛盾糾紛引發(fā)業(yè)主集體上訪投訴的；

　　3．發(fā)生其他嚴重影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定和安全的情況。

　　聯(lián)席會議由街道辦、社區(qū)工作站和城管、公安、消防、維穩(wěn)、信訪等部門參加。聯(lián)席會議由街道辦負責召集和主持，根據(jù)聯(lián)席會議的議題組織有關(guān)部門和單位參加。聯(lián)席會議可邀請區(qū)主管部門進行工作指導。

　?。ǘ┞?lián)席會議所作出的決議對與會單位具有約束力，各相關(guān)單位應執(zhí)行聯(lián)席會議作出的決議。街道辦應整理并保管聯(lián)席會議的記錄。

　　三、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　（一）業(yè)主大會

　　1．籌備組應將業(yè)主委員會選舉事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告，公告期不得少于10個工作日。在公告期內(nèi)接受業(yè)主提交的業(yè)主委員會成員候選人申請資料。在公告日期截止后，籌備組對申請參選業(yè)主委員會的業(yè)主進行資格核查，不再接受對申請資料進行補正或修改。

　　2．業(yè)主委員會成員候選人應當在選舉公告規(guī)定的選舉推薦截止之日前，交清物業(yè)服務費和物業(yè)專項維修資金等費用。

　　3．選票及表決票回收時限屆滿后，如與會業(yè)主的總票權(quán)數(shù)和人數(shù)未達到業(yè)主大會會議總票權(quán)數(shù)和人數(shù)法定比例，由籌備組告知全體業(yè)主延長投票時間，組織人員催收表決票、選票，直至與會業(yè)主總票權(quán)數(shù)和人數(shù)達到業(yè)主大會法定比例，但投票延長時間不超過3個月。

　　4．因業(yè)主參與率低不能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，籌備組應終止選舉程序，并公告全體業(yè)主。

　　5．籌備組成員對有關(guān)事項無法達成一致意見時，由籌備組組長作出決定。

　?。ǘI(yè)主大會定期會議、臨時會議由業(yè)主委員會按照有關(guān)法規(guī)、管理規(guī)約以及業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則等的規(guī)定召集。

　?。ㄈI(yè)主委員會憑區(qū)主管部門出具的備案通知書，向公安機關(guān)申請刻章，業(yè)主委員會印章應體現(xiàn)屆數(shù)及有效期。業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章應由業(yè)主委員會確定的專人保管。印章因遺失等原因作廢的，業(yè)主委員會應登報聲明。

　?。ㄋ模I(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費標準、籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會工作經(jīng)費開支應在小區(qū)張榜公布，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　（五）法律法規(guī)規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會有關(guān)信息須告知全體業(yè)主的，可采用信函、電子郵件和手機短信等方式將信息及時告知每一位業(yè)主，業(yè)主聯(lián)系方式以入住時登記的方式為準。

　?。I(yè)主大會、業(yè)主委員會不得組織、參與任何經(jīng)營活動，如向業(yè)主收取物業(yè)服務費、利用物業(yè)共用部位擺攤設點、向物業(yè)共用部位承租者收取租金、管理費等。

　?。ㄆ撸┻`反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地的街道辦應當責令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

　　四、物業(yè)的使用和維護

　?。ㄒ唬I(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。簽訂合同時，業(yè)主委員會應當出具業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)的決定和業(yè)主委員會的合法有效證明。

　?。ǘ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)，任何單位和個人不得從事下列行為：

　　1．擅自改變按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途；

　　2．違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，擅自占用、改建物業(yè)共用部位；

　　3．擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益；

　　4．擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營；

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會應當根據(jù)物業(yè)服務合同或者管理規(guī)約予以勸阻、制止，勸阻、制止無效的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會應當及時報告街道城市綜合執(zhí)法部門或者規(guī)劃行政主管部門。

　　（三）業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起15個工作日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

　　（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

　　利用物業(yè)共有部分設置機動車停放位的，其車位設置、管理、收費等事項由業(yè)主大會決定。業(yè)主對機動車輛有保管要求的，可以與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視、環(huán)衛(wèi)等單位應當按下列規(guī)定向最終用戶收取有關(guān)費用：

　　1．業(yè)主自用的，向業(yè)主收取；

　　2．物業(yè)服務企業(yè)使用的，向物業(yè)服務企業(yè)收??；

　　3．部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分攤；

　　4．全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分攤。

　　上述單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關(guān)費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收而停止提供服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，可以根據(jù)雙方簽署的委托代收合同約定向委托單位收取代收費用，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　?。┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情況之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關(guān)規(guī)定及時向相關(guān)部門及街道辦報告：

　　1．發(fā)生火災、水患、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全；

　　2．建筑物及其附屬設施設備存在安全隱患，嚴重危及業(yè)主、使用人及建筑物安全；

　　3．物業(yè)服務人員擅自集體撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務中斷，嚴重影響業(yè)主和使用人正常生活；

　　4．發(fā)生群體性事件；

　　5．發(fā)生業(yè)主、物業(yè)使用人重大傷亡事件；

　　6．其他嚴重影響業(yè)主、使用人正常生活的事件。

　?。ㄆ撸┪飿I(yè)服務企業(yè)應按照物業(yè)服務合同、物業(yè)管理法律法規(guī)及行業(yè)服務規(guī)范切實履行服務義務，如因物業(yè)服務企業(yè)違規(guī)操作或不履行合同義務等情況產(chǎn)生有效投訴達5次以上的，由區(qū)主管部門給予黃牌警示并予以通報；受黃牌警示累計達3次的，區(qū)主管部門可將有關(guān)情況上報市主管部門，建議撤銷該企業(yè)物業(yè)服務資質(zhì)。

　　五、物業(yè)服務招標投標

　　選聘物業(yè)服務企業(yè)應當采用招標的方式進行。物業(yè)服務招標投標工作具體操作辦法由區(qū)住宅局另行制定。

　　二〇一〇年十一月十日