各街道辦事處，區(qū)直各單位，駐區(qū)各單位：
《龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司集體用地開發(fā)和交易監(jiān)管實施細(xì)則》已經(jīng)區(qū)政府同意，現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。
深圳市龍崗區(qū)人民政府辦公室
2015年9月23日
龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司集體用地開發(fā)和交易監(jiān)管實施細(xì)則
第一章 總則
第一條 為規(guī)范社區(qū)股份合作公司集體用地（以下簡稱“集體用地”）開發(fā)和交易行為，引導(dǎo)社區(qū)科學(xué)、集約、高效利用集體用地，保障社區(qū)股份合作公司及股東的合法權(quán)益，根據(jù)《關(guān)于印發(fā)深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定的通知》（深府〔2011〕198號）、《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法的通知》（深府辦〔2013〕1號）、《關(guān)于印發(fā)龍崗區(qū)進(jìn)一步加強股份合作公司重大事項監(jiān)管暫行辦法的通知》（深龍府辦〔2011〕21號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，制定本細(xì)則。
第二條 本細(xì)則適用于龍崗區(qū)城市化進(jìn)程中由原行政村、自然村兩級集體經(jīng)濟組織改制組建的社區(qū)股份合作公司及其下屬分公司、子公司、控股公司，以及其他尚未改制的原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。本細(xì)則所稱社區(qū)股份合作公司（或公司）均包含上述單位。
第三條 本細(xì)則所稱集體用地是指社區(qū)股份合作公司所屬的原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地、拆遷安置返還用地等集體可用土地。
第四條 本細(xì)則所稱集體用地開發(fā)和交易項目包括：集體用地自主開發(fā)（含自主實施城市更新）、集體用地合作開發(fā)（含作價入股）、集體用地參與城市更新、集體用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、集體用地項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓、集體用地使用權(quán)抵償債務(wù)等項目。
（一）集體用地自主開發(fā)（含自主實施城市更新）項目是指社區(qū)股份合作公司自主規(guī)劃、投資、建設(shè)、運營并自行組織實施的集體用地開發(fā)建設(shè)和城市更新項目。
?。ǘ┘w用地合作開發(fā)（含作價入股）項目是指社區(qū)股份合作公司通過引進(jìn)其他市場主體合作開發(fā)或以土地作價入股共同成立公司等方式實施涉及集體用地但不屬于城市更新范圍內(nèi)的開發(fā)項目。
（三）集體用地參與城市更新項目是指社區(qū)股份合作公司以其在城市更新項目內(nèi)的集體用地及地上附著物，參與城市更新合作改造的項目。
?。ㄋ模┘w用地使用權(quán)及集體用地項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目是指社區(qū)股份合作公司對外轉(zhuǎn)讓集體用地，以及轉(zhuǎn)讓涉及社區(qū)集體用地的公司（以下簡稱“集體用地項目公司”）全部或部分股權(quán)的交易項目（含城市更新項目）。
第五條 集體用地開發(fā)和交易應(yīng)遵循民主決策、市場運作、公開公平、依法合規(guī)的原則，以確保集體資產(chǎn)的保值增值和維護(hù)公司全體股東的合法權(quán)益為前提，鼓勵有實力、有條件的社區(qū)股份合作公司自主開發(fā)集體用地或自主實施城市更新項目。
第六條 集體用地開發(fā)和交易所得資金收入按不低于該項土地和地上附著物資產(chǎn)評估值列作公司公積金，用于發(fā)展經(jīng)濟、公共設(shè)施建設(shè)、股東社保支出等公共支出。
第七條 集體用地開發(fā)和交易項目應(yīng)經(jīng)公司董事會、集體資產(chǎn)管理委員會（以下簡稱“集資會”）、股東代表大會表決通過（參與城市更新的，還需滿足《深圳市城市更新實施細(xì)則》等相關(guān)規(guī)定，下同），報街道辦審查同意后，循有關(guān)程序辦理相關(guān)開發(fā)建設(shè)或交易手續(xù)，具體操作流程按本細(xì)則相關(guān)規(guī)定辦理。街道辦應(yīng)在審查同意后15日內(nèi)將審查情況及相關(guān)資料抄報區(qū)國資委。
第八條 城市更新項目中集體用地面積占城市更新項目用地總面積超過20%，或改造前城市更新項目中集體物業(yè)面積占城市更新項目物業(yè)總面積超過1/3的（即社區(qū)股份合作公司對項目具有主動權(quán)），應(yīng)通過公開招、拍、掛或競爭性談判方式選擇合作方，同時按照本細(xì)則第十五條規(guī)定辦理。未達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)的（即社區(qū)股份合作公司對項目不具有主動權(quán)），可不通過公開招、拍、掛或競爭性談判選擇合作方，相關(guān)資產(chǎn)處置程序參照本細(xì)則第十七條規(guī)定辦理。
第九條 對于《關(guān)于印發(fā)龍崗區(qū)進(jìn)一步加強股份合作公司重大事項監(jiān)管暫行辦法的通知》（深龍府辦〔2011〕21號）出臺前（即2011年4月12日前），社區(qū)股份合作公司已簽訂合作協(xié)議并經(jīng)過公司股東代表大會審議通過的集體用地合作開發(fā)和參與城市更新項目，不違反土地及城市更新相關(guān)法律、政策規(guī)定且能夠保障社區(qū)集體利益的，可以不重新選擇合作方，公司本著誠信原則在項目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或城市更新單元規(guī)劃批復(fù)后，履行資產(chǎn)評估、項目公示和街道辦審查等合作開發(fā)程序；對于違反土地或城市更新相關(guān)法律、政策規(guī)定的，由區(qū)規(guī)劃國土或城市更新部門依法處置。
第十條 龍崗區(qū)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)股份合作公司之間、同一公司內(nèi)部以及社區(qū)股份合作公司與區(qū)屬國有企業(yè)之間的集體用地合作開發(fā)項目，可在履行完公司內(nèi)部決策程序和本細(xì)則相關(guān)民主決策規(guī)定后進(jìn)行協(xié)議合作。
第二章 集體用地自主開發(fā)（含自主實施城市更新）項目辦理程序
第十一條 社區(qū)股份合作公司集體用地自主開發(fā)（含自主實施城市更新）項目應(yīng)遵循下列步驟程序：
?。ㄒ唬╉椖空撟C。1.公司應(yīng)進(jìn)行項目可行性研究，形成可行性分析報告，主要內(nèi)容包括項目初步規(guī)劃和設(shè)計、項目公共配套設(shè)施、項目投資估算與資金籌措、項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排等相關(guān)情況。2.將項目主要事項在社區(qū)內(nèi)張榜公示，公示期不得少于15日。公示內(nèi)容包括項目基本情況、可行性分析報告、項目投資測算、資金來源、項目預(yù)期收益等。3.項目論證情況和公示情況報街道辦審查。
集體用地自主開發(fā)項目應(yīng)按土地規(guī)劃建設(shè)相關(guān)規(guī)定完善公共配套項目的規(guī)劃和設(shè)計。
（二）民主決策。1.召開公司董事會、集資會對項目可行性及相關(guān)事項進(jìn)行表決。2.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對項目可行性及相關(guān)事項進(jìn)行表決。表決時須按相關(guān)法律法規(guī)和公司章程規(guī)定的特別決議程序通過。
?。ㄈ┙值擂k審查。社區(qū)股份合作公司在項目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或更新單元規(guī)劃批復(fù)后，將項目整體資料報街道辦審查。
（四）抄報區(qū)國資委。街道辦在審查同意后15日內(nèi)將審查情況及相關(guān)資料抄報區(qū)國資委。
第十二條 集體用地自主開發(fā)（含自主實施城市更新）項目報街道辦審查應(yīng)提交下列資料：
?。ㄒ唬╉椖繉彶榛騻浒干暾垐蟾妫▋?nèi)容包括：項目基本情況、公司內(nèi)部對項目的表決情況、其他須說明的情況）。
（二）龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司重大事項登記表。
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?。ㄎ澹┕径聲⒓Y會、股東代表大會決議；項目涉及居民小組一級分公司、子公司的，須提交其股東會議決議。
?。╉椖糠秶鷥?nèi)公司集體用地及地上附著物權(quán)屬證明資料或能夠證明權(quán)屬的其他相關(guān)資料及現(xiàn)場照片。
（七）建設(shè)用地規(guī)劃許可證或更新單元規(guī)劃批復(fù)文件。
（八）街道辦認(rèn)為應(yīng)提交的其他資料。
第三章 集體用地合作開發(fā)項目辦理程序
第十三條 社區(qū)股份合作公司集體用地合作開發(fā)項目應(yīng)遵循下列步驟程序：
?。ㄒ唬╉椖空撟C。對計劃實施的集體用地合作開發(fā)項目進(jìn)行可行性分析，形成項目可行性分析報告，主要內(nèi)容包括項目初步規(guī)劃和設(shè)計、項目投資測算與資金籌集及項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排等相關(guān)情況。
?。ǘ┻x擇意向合作方。公司董事會應(yīng)按照公開、公平、公正原則，選擇有實力、有經(jīng)驗、有信譽、有資質(zhì)的意向合作方并簽訂合作意向書。合作意向書應(yīng)按社區(qū)股份合作公司章程規(guī)定的特別決議程序通過，報街道辦審查同意后簽訂。
意向合作方應(yīng)符合的資質(zhì)條件：1.具備房地產(chǎn)項目開發(fā)資質(zhì)和成功經(jīng)驗；2.凈資產(chǎn)規(guī)模在人民幣1億元以上，且負(fù)債率不高于50%，資產(chǎn)質(zhì)量好；3.具有良好的誠信記錄與經(jīng)營業(yè)績。
合作意向書應(yīng)包括以下內(nèi)容：1.意向合作方交納合作意向保證金。保證金按項目中集體用地面積計算，每萬平方米交納500萬元人民幣，并明確合作意向保證金的管理處置事項；意向合作方通過程序選定為合作方的，合作意向保證金轉(zhuǎn)為履約保證金，如合作協(xié)議約定的履約保證金大于合作意向保證金的，差額部分由合作方補足。2.項目前期費用承擔(dān)。社區(qū)股份合作公司和意向合作方應(yīng)明確辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證等項目前期費用承擔(dān)事項，項目費用包括但不限于項目立項過程中的可研、測繪、查丈、規(guī)劃設(shè)計編制等費用，項目費用按照項目開展有效費用票據(jù)金額加適當(dāng)利潤比例的原則由雙方議定。3.約定合作期限。對于合作意向書簽訂后2年內(nèi)未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，雙方意向合作關(guān)系自動解除，社區(qū)股份合作公司另行引進(jìn)新的意向合作方。4.約定意向合作方在同等條件下享有項目合作優(yōu)先權(quán)。
?。ㄈ┺k理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。社區(qū)股份合作公司自行或委托意向合作方循程序到相關(guān)部門辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。委托意向合作方辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的，在項目公開招、拍、掛或競爭性談判選定合作方時，在同等條件下，意向合作方享有項目合作優(yōu)先權(quán)；意向合作方通過程序未被選定為項目合作方的，項目前期費用由社區(qū)股份合作公司承擔(dān)，且雙方應(yīng)約定在該項目實際開發(fā)后社區(qū)股份合作公司方予支付上述費用。
?。ㄋ模╉椖抠Y產(chǎn)評估。1.在項目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，聘請有資質(zhì)、有信譽的中介機構(gòu)對擬合作開發(fā)的集體用地按建設(shè)用地規(guī)劃許可條件進(jìn)行資產(chǎn)評估，將資產(chǎn)評估結(jié)果在社區(qū)內(nèi)張榜公示，公示期不得少于10日。2.資產(chǎn)評估報告和公示情況報街道辦審查。3.召開公司董事會、集資會對資產(chǎn)評估結(jié)果進(jìn)行表決。4.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對資產(chǎn)評估結(jié)果進(jìn)行表決確認(rèn)。
（五）制定合作招商方案。1.公司應(yīng)按照實現(xiàn)集體資產(chǎn)保值增值的原則，根據(jù)資產(chǎn)評估結(jié)果和項目實際情況制定合作招商方案。合作招商方案應(yīng)包括土地狀況、資產(chǎn)評估結(jié)果、采取公開招、拍、掛或競爭性談判方式引進(jìn)合作方、合作方應(yīng)符合的資質(zhì)條件、合作方式、利益分配、社區(qū)利益保障及增值（指合作分成比例、合作分成加固定分利或固定分利<含物業(yè)位置、朝向、樓層及物業(yè)管理權(quán)限、停車位分配等>，下同）、履約保證金（工業(yè)項目的履約保證金不得低于集體用地面積每萬平方米500萬元；商住項目的履約保證金不得低于集體用地面積每萬平方米1000萬元）、決策和實施程序等內(nèi)容，并在社區(qū)內(nèi)張榜公示，公示期不得少于15日。2.合作招商方案和公示情況報街道辦審查。3.召開公司董事會、集資會對合作招商方案進(jìn)行表決。4.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對合作招商方案進(jìn)行表決，表決時須按相關(guān)法律法規(guī)和公司章程規(guī)定的特別決議程序通過。
?。┮M(jìn)合作方。1.公告合作招商信息。合作招商方案相關(guān)信息應(yīng)在《深圳特區(qū)報》、《深圳商報》、《深圳僑報》任一平面媒體及區(qū)政府采購中心、區(qū)社區(qū)集體經(jīng)濟管理服務(wù)網(wǎng)或區(qū)政府認(rèn)可的其他交易服務(wù)平臺上公告，公告及報名時間不得少于20日。2.采用公開招、拍、掛或競爭性談判引進(jìn)合作方的，應(yīng)在區(qū)政府采購中心或區(qū)政府認(rèn)可的其他交易服務(wù)平臺按相應(yīng)規(guī)定程序進(jìn)行。3.在同等條件下，意向合作方享有項目合作優(yōu)先權(quán)。4.項目公示。將合作主要事項（含公開招、拍、掛或競爭性談判情況）在社區(qū)內(nèi)張榜公示，公示期不得少于15日。公示內(nèi)容包括合作方的基本情況、合作方式、利益分配及預(yù)期合作收益情況分析、社區(qū)利益保障及增值等。
?。ㄆ撸└偁幮哉勁蟹绞揭M(jìn)合作方的民主決策。1.召開公司董事會、集資會對競爭性談判及合作開發(fā)項目主要事項進(jìn)行表決。2.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議，對競爭性談判及合作開發(fā)項目主要事項進(jìn)行表決。表決時股東代表大會、股東會議和全體個人股股東代表均須4/5（含）以上表決通過，并由公證機構(gòu)現(xiàn)場公證和街道集體辦現(xiàn)場監(jiān)督。3.競爭性談判選定合作方時，在同等條件下意向合作方享有項目合作優(yōu)先權(quán)。4.表決結(jié)束后，街道辦應(yīng)對競爭性談判選定主體進(jìn)行資格審查并出具批準(zhǔn)文件。
?。ò耍┙值擂k審查。社區(qū)股份合作公司在資產(chǎn)評估報告有效期內(nèi)將項目整體資料報街道辦審查。
（九）簽訂合作協(xié)議。社區(qū)股份合作公司應(yīng)嚴(yán)格按照股東代表大會審議和街道辦審查通過的合作事項，與合作方簽訂合作協(xié)議。
?。ㄊ┏瓐髤^(qū)國資委。街道辦在審查同意后15日內(nèi)將審查情況及相關(guān)資料抄報區(qū)國資委。
第十四條 集體用地合作開發(fā)項目報街道辦審查應(yīng)提交下列資料：
?。ㄒ唬╉椖繉彶榛騻浒干暾垐蟾妫▋?nèi)容包括項目基本情況、公司內(nèi)部對項目的表決情況、其他須說明的情況）。
?。ǘ垗弲^(qū)社區(qū)股份合作公司重大事項登記表。
?。ㄈ埌窆镜恼掌?。
?。ㄋ模┕径聲⒓Y會、股東代表大會決議；項目涉及居民小組一級分公司、子公司的，須提交其股東會議決議。
?。ㄎ澹┕C機構(gòu)對公司股東代表大會或股東會議出具的公證書。
?。╉椖糠秶鷥?nèi)公司集體用地權(quán)屬證明資料或能夠證明權(quán)屬的其他相關(guān)資料及現(xiàn)場照片。
?。ㄆ撸┙ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證。
?。ò耍┘w用地資產(chǎn)評估報告、項目可行性分析報告及合作招商方案。
?。ň牛┖献饕庀驎?。
?。ㄊ┖献饕庀虮ＷC金收款票據(jù)及合作方履約保證金票據(jù)。
?。ㄊ唬┩ㄟ^公開招、拍、掛程序選擇合作方的，需提交合作項目在媒體上公告的公開招、拍、掛信息材料；合作方中標(biāo)等成交確認(rèn)文件、營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)信譽等相關(guān)文件；擬簽署的合作合同（協(xié)議）。
（十二）通過競爭性談判方式選擇合作方的，需提交合作項目在媒體上公告的競爭性談判信息材料；街道辦關(guān)于該項目競爭者（即合作方）的核準(zhǔn)文件；競爭性談判的相關(guān)證明文件，包括項目競爭者報名登記表、談判會議紀(jì)要、談判雙方和見證方簽到表及三方人員談判現(xiàn)場照片等；董事會、股東代表大會確認(rèn)談判選擇結(jié)果和合作事宜等決議材料；擬簽署的合作協(xié)議；合作方的營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)信譽等相關(guān)文件。
?。ㄊ┙值擂k認(rèn)為應(yīng)提交的其他資料。
第四章 集體用地參與城市更新項目辦理程序
第十五條 集體用地參與城市更新項目（具有主動權(quán)的）應(yīng)遵循下列步驟程序：
?。ㄒ唬╉椖空撟C。對計劃實施的城市更新項目進(jìn)行可行性分析，形成項目可行性分析報告，主要內(nèi)容應(yīng)包括項目初步規(guī)劃和設(shè)計、測算成本費用和項目利潤、項目啟動至工程竣工驗收各個階段的分析評價等相關(guān)情況。
?。ǘ┻x擇意向合作方。公司董事會應(yīng)按照公開、公平、公正原則，選擇有實力、有經(jīng)驗、有信譽、有資質(zhì)的意向合作方并簽訂合作意向書。合作意向書應(yīng)按社區(qū)股份合作公司章程規(guī)定的特別決議程序通過，報街道辦審查同意后簽訂。
意向合作方應(yīng)符合的資質(zhì)條件：1.具備房地產(chǎn)項目開發(fā)資質(zhì)和成功經(jīng)驗；2.凈資產(chǎn)規(guī)模在人民幣1億元以上，且負(fù)債率不高于50%，資產(chǎn)質(zhì)量好；3.具有良好的誠信記錄與經(jīng)營業(yè)績。
合作意向書應(yīng)包括以下內(nèi)容：1.意向合作方交納合作意向保證金。保證金按項目中集體用地面積計算，每萬平方米交納500萬元人民幣，并明確合作意向保證金的管理處置事項；意向合作方通過程序選定為合作方的，合作意向保證金轉(zhuǎn)為履約保證金，如合作協(xié)議約定的履約保證金大于合作意向保證金的，差額部分由合作方補足。2.項目前期費用承擔(dān)。社區(qū)股份合作公司和意向合作方應(yīng)明確辦理編制和報批城市更新單元規(guī)劃等項目前期費用承擔(dān)事項，項目費用包括但不限于項目立項過程中的可研、測繪、查丈、風(fēng)險評估、意愿征集、規(guī)劃設(shè)計、搬遷補償方案編制費等，項目費用按照項目開展有效費用票據(jù)金額加適當(dāng)利潤比例原則由雙方議定。3.約定合作期限。對于合作意向書簽訂后2年內(nèi)未納入城市更新計劃、3年內(nèi)未取得城市更新單元規(guī)劃的項目，雙方意向合作關(guān)系自動解除，社區(qū)股份合作公司另行引進(jìn)新的意向合作方。4.約定意向合作方在同等條件下享有項目合作優(yōu)先權(quán)。
?。ㄈ┚幹坪蛨笈鞘懈聠卧?guī)劃。社區(qū)股份合作公司自行或委托意向合作方循程序到相關(guān)部門申報城市更新計劃和單元規(guī)劃。委托意向合作方申報城市更新計劃和單元規(guī)劃等事項的，在項目公開招、拍、掛或競爭性談判選定合作方時，在同等條件下，意向合作方享有項目合作優(yōu)先權(quán)；意向合作方通過程序未被選定為合作方，項目前期費用由社區(qū)股份合作公司承擔(dān)，且雙方應(yīng)約定在該項目實際開發(fā)后社區(qū)股份合作公司方予支付上述費用。
?。ㄋ模╉椖抠Y產(chǎn)評估。1.在項目取得更新單元規(guī)劃批復(fù)后，聘請有資質(zhì)、有信譽的中介機構(gòu)對擬合作開發(fā)的集體用地及地上附著物按城市更新單元規(guī)劃條件進(jìn)行資產(chǎn)評估，將資產(chǎn)評估結(jié)果在社區(qū)內(nèi)張榜公示，公示期不得少于10日。2.資產(chǎn)評估報告和公示情況報街道辦審查。3.召開公司董事會、集資會對資產(chǎn)評估結(jié)果進(jìn)行表決確認(rèn)。4.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對資產(chǎn)評估結(jié)果進(jìn)行表決確認(rèn)。
?。ㄎ澹┲贫ê献髡猩谭桨浮?.公司應(yīng)按照實現(xiàn)集體資產(chǎn)保值增值的原則，根據(jù)資產(chǎn)評估結(jié)果和項目實際情況制定合作招商方案。合作招商方案應(yīng)包括土地物業(yè)狀況、資產(chǎn)評估結(jié)果、采取公開招、拍、掛或競爭性談判方式引進(jìn)合作方、合作方應(yīng)符合的資質(zhì)條件、合作方式、利益分配、社區(qū)利益保障及增值、履約保證金（工業(yè)項目的履約保證金不得低于集體用地面積每萬平方米500萬元；商住項目的履約保證金不得低于集體用地面積每萬平方米1000萬元）、決策和實施程序等內(nèi)容，并在社區(qū)內(nèi)張榜公示，公示期不得少于15日。2.合作招商方案和公示情況報街道辦審查。3.召開公司董事會、集資會對合作招商方案進(jìn)行表決。4.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對合作招商方案進(jìn)行表決，表決時須按相關(guān)法律法規(guī)和公司章程規(guī)定的特別決議程序通過。
?。┮M(jìn)合作方。1.公告合作招商信息。合作招商方案相關(guān)信息應(yīng)在《深圳特區(qū)報》、《深圳商報》、《深圳僑報》任一平面媒體及區(qū)政府采購中心、區(qū)社區(qū)集體經(jīng)濟管理服務(wù)網(wǎng)或區(qū)政府認(rèn)可的其他交易服務(wù)平臺上公告，公告及報名時間不得少于20日。2.采用公開招、拍、掛或競爭性談判引進(jìn)合作方的，應(yīng)在區(qū)政府采購中心或區(qū)政府認(rèn)可的其他交易服務(wù)平臺按相應(yīng)規(guī)定程序進(jìn)行。3.在同等條件下，原意向合作方享有項目合作優(yōu)先權(quán)。4.項目公示。將合作主要事項（含公開招、拍、掛或競爭性談判情況）在社區(qū)內(nèi)張榜公示，公示期不得少于15日。公示內(nèi)容包括合作方的基本情況、合作方式、利益分配及預(yù)期合作收益情況分析、社區(qū)利益保障及增值等。
（七）競爭性談判方式引進(jìn)合作方的民主決策。1.召開公司董事會、集資會對競爭性談判及合作開發(fā)項目主要事項進(jìn)行表決。2.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議，對競爭性談判及合作開發(fā)項目主要事項進(jìn)行表決。表決時股東代表大會、股東會議和全體個人股股東代表均須4/5（含）以上表決通過，并由公證機構(gòu)現(xiàn)場公證和街道集體辦現(xiàn)場監(jiān)督。3.競爭性談判選定合作方時，在同等條件下意向合作方享有項目合作優(yōu)先權(quán)。4.表決結(jié)束后，街道辦應(yīng)對競爭性談判選定主體進(jìn)行資格審查并出具批準(zhǔn)文件。
（八）街道辦審查。社區(qū)股份合作公司在資產(chǎn)評估報告有效期內(nèi)將項目整體資料報街道辦審查。
?。ň牛┖炗喓献鲄f(xié)議。社區(qū)股份合作公司應(yīng)嚴(yán)格按照股東代表大會審議和街道辦審查通過的合作事項，與合作方簽訂合作協(xié)議。
?。ㄊ┏瓐髤^(qū)國資委。街道辦在審查同意后15日內(nèi)將審查情況及相關(guān)資料抄報區(qū)國資委。
第十六條 集體用地參與城市更新項目（具有主動權(quán)的）報街道辦審查應(yīng)提交下列資料：
?。ㄒ唬╉椖繉彶榛騻浒干暾垐蟾妫▋?nèi)容包括：項目基本情況、公司內(nèi)部對項目的表決情況、其他須說明的情況）。
（二）龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司重大事項登記表。
?。ㄈ埌窆镜恼掌?。
?。ㄋ模┕径聲?、集資會、股東代表大會決議；項目涉及居民小組一級分公司、子公司的，須提交其股東會議決議。
?。ㄎ澹┕C機構(gòu)對公司股東代表大會或股東會議出具的公證書。
?。╉椖糠秶鷥?nèi)公司集體用地及地上附著物權(quán)屬證明資料或能夠證明權(quán)屬的其他相關(guān)資料及現(xiàn)場照片。
（七）城市更新項目單元規(guī)劃批復(fù)文件。
?。ò耍┘w用地及地上附著物資產(chǎn)評估報告、項目可行性分析報告及合作招商方案。
?。ň牛┖献饕庀驎?。
?。ㄊ┖献饕庀虮ＷC金收款票據(jù)及合作方履約保證金票據(jù)。
?。ㄊ唬┩ㄟ^公開招、拍、掛程序選擇合作方的，需提交合作項目在媒體上公告的公開招、拍、掛信息材料；合作方中標(biāo)等成交確認(rèn)文件、營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)信譽等相關(guān)文件；擬簽署的合作合同（協(xié)議）。
?。ㄊ┩ㄟ^競爭性談判方式選擇合作方的，需提交合作項目在媒體上公告的競爭性談判信息材料；街道辦關(guān)于該項目競爭者（即合作方）的核準(zhǔn)文件；競爭性談判的相關(guān)證明文件，包括項目競爭者報名登記表、談判會議紀(jì)要、談判雙方和見證方簽到表及三方人員談判現(xiàn)場照片等；董事會、股東代表大會確認(rèn)談判選擇結(jié)果和合作事宜等決議材料；擬簽署的合作協(xié)議；合作方的營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)信譽等相關(guān)文件。
?。ㄊ┙值擂k認(rèn)為應(yīng)提交的其他資料。
第十七條 集體用地參與城市更新項目（不具有主動權(quán)的）應(yīng)遵循下列步驟程序：
?。ㄒ唬╉椖抠Y產(chǎn)評估。1.在項目取得更新單元規(guī)劃批復(fù)后，聘請有資質(zhì)、有信譽的中介機構(gòu)對擬合作開發(fā)的集體用地及地上附著物按城市更新單元規(guī)劃條件進(jìn)行資產(chǎn)評估，將資產(chǎn)評估結(jié)果在社區(qū)內(nèi)張榜公示，公示期不得少于10日。2.資產(chǎn)評估報告和公示情況報街道辦審查。3.召開公司董事會、集資會對資產(chǎn)評估結(jié)果進(jìn)行表決。4.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對資產(chǎn)評估結(jié)果進(jìn)行表決確認(rèn)。
（二）協(xié)商擬定合作補償方案。1.公司根據(jù)資產(chǎn)評估結(jié)果擬定合作補償方案，應(yīng)包括土地物業(yè)狀況、資產(chǎn)評估結(jié)果、社區(qū)利益保障等內(nèi)容。2.將合作補償主要事項在社區(qū)內(nèi)張榜公示，公示期不得少于15日。公示內(nèi)容包括合作方的基本情況、合作方式、社區(qū)利益保障及增值等。3.將合作補償方案和公示情況報街道辦審查。
?。ㄈ┟裰鳑Q策。1.召開公司董事會、集資會對擬合作補償方案進(jìn)行表決。2.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對擬合作補償方案進(jìn)行表決，表決時須按相關(guān)法律法規(guī)和公司章程規(guī)定的特別決議程序通過。
?。ㄋ模┙值擂k審查。社區(qū)股份合作公司在資產(chǎn)評估報告有效期內(nèi)將項目整體資料報街道辦審查。
?。ㄎ澹┖炗喓献餮a償協(xié)議。社區(qū)股份合作公司應(yīng)嚴(yán)格按照股東代表大會審議和街道辦審查通過的合作事項，與合作方簽訂合作補償協(xié)議。
?。┏瓐髤^(qū)國資委。街道辦在審查同意后15日內(nèi)將審查情況及相關(guān)資料抄報區(qū)國資委。
第十八條 集體用地參與城市更新項目（不具有主動權(quán)的）報街道辦審查應(yīng)提交下列資料：
（一）項目審查或備案申請報告（內(nèi)容包括：項目基本情況、公司內(nèi)部對項目的表決情況、其他須說明的情況）。
?。ǘ垗弲^(qū)社區(qū)股份合作公司重大事項登記表。
?。ㄈ埌窆镜恼掌?。
?。ㄋ模┕径聲?、集資會、股東代表大會決議；項目涉及居民小組一級分公司、子公司的，須提交其股東會議決議。
?。ㄎ澹┕C機構(gòu)對公司股東代表大會或股東會議出具的公證書。
?。╉椖糠秶鷥?nèi)公司集體用地及地上附著物權(quán)屬證明資料或能夠證明權(quán)屬的其他相關(guān)資料及現(xiàn)場照片。
?。ㄆ撸┏鞘懈马椖繂卧?guī)劃批復(fù)文件。
?。ò耍┘w用地及地上附著物資產(chǎn)評估報告。
?。ň牛M簽署的合作補償合同（協(xié)議）。
?。ㄊ┖献鞣綘I業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)信譽等相關(guān)文件。
?。ㄊ唬┙值擂k認(rèn)為應(yīng)提交的其他資料。
第五章 集體用地使用權(quán)及集體用地項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目辦理程序
第十九條 社區(qū)股份合作公司集體用地使用權(quán)及集體用地項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目應(yīng)遵循下列步驟程序：
（一）項目資產(chǎn)評估。1.聘請有信譽的中介機構(gòu)對擬轉(zhuǎn)讓的集體用地使用權(quán)或集體用地項目公司股權(quán)按市場價值進(jìn)行資產(chǎn)評估，將資產(chǎn)評估結(jié)果在社區(qū)內(nèi)張榜公示，公示期不得少于10日。2.資產(chǎn)評估報告和公示情況報街道辦審查。3.召開公司董事會、集資會對資產(chǎn)評估結(jié)果進(jìn)行表決。4.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對資產(chǎn)評估結(jié)果進(jìn)行表決確認(rèn)。
?。ǘ┲贫⊕炫妻D(zhuǎn)讓方案。1.公司根據(jù)資產(chǎn)評估報告和項目實際情況制定土地或股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓方案，掛牌轉(zhuǎn)讓底價不得低于資產(chǎn)評估結(jié)果。掛牌轉(zhuǎn)讓方案應(yīng)包含掛牌轉(zhuǎn)讓交易標(biāo)的、價格、支付方式、交易主體資格、交易方式等內(nèi)容。2.將集體用地使用權(quán)或項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目主要事項在社區(qū)內(nèi)張榜公示，公示期不得少于15日。公示內(nèi)容包括集體用地使用權(quán)及項目公司基本情況、土地或股權(quán)轉(zhuǎn)讓原因、擬交易方式及轉(zhuǎn)讓款項管理情況等。3.掛牌轉(zhuǎn)讓方案和公示情況報街道辦審查。
?。ㄈ┟裰鳑Q策。1.召開公司董事會、集資會對土地使用權(quán)或股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓方案進(jìn)行表決。2.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議，對土地使用權(quán)或股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓方案進(jìn)行表決。表決時須按法律法規(guī)和公司章程規(guī)定的特別決議程序通過，并由街道集體辦現(xiàn)場監(jiān)督。
?。ㄋ模┙值擂k審查。社區(qū)股份合作公司在資產(chǎn)評估報告有效期內(nèi)將集體用地使用權(quán)及集體用地項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓整體資料報街道辦審查。
（五）掛牌交易。將集體用地使用權(quán)或集體用地項目公司股權(quán)在深圳市范圍內(nèi)具備資格的產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)掛牌交易。
?。┖炗喗灰讌f(xié)議。社區(qū)股份合作公司根據(jù)掛牌交易結(jié)果與交易方簽訂交易協(xié)議。
?。ㄆ撸┏瓐髤^(qū)國資委。街道辦在審查同意后15日內(nèi)將審查情況及相關(guān)資料抄報區(qū)國資委。
第二十條 集體用地使用權(quán)及集體用地項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目報街道辦審查應(yīng)提交下列資料：
?。ㄒ唬╉椖繉彶榛騻浒干暾垐蟾妫▋?nèi)容包括：項目基本情況、公司內(nèi)部對項目的表決情況、其他須說明的情況）。
（二）龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司重大事項登記表。
?。ㄈ埌窆镜恼掌?。
?。ㄋ模┕径聲?、集資會、股東代表大會決議；項目涉及居民小組一級分公司、子公司的，須提交其股東會議決議。
?。ㄎ澹┕C機構(gòu)對公司股東代表大會或股東會議出具的公證書。
?。┘w用地使用權(quán)或集體用地項目公司股權(quán)的權(quán)屬證明資料或能夠證明權(quán)屬的其他相關(guān)資料及集體用地現(xiàn)場照片。
?。ㄆ撸┘w用地使用權(quán)或集體用地項目公司股權(quán)的資產(chǎn)評估報告。
?。ò耍┘w用地使用權(quán)或集體用地項目公司股權(quán)的掛牌轉(zhuǎn)讓方案。
?。ň牛┙值擂k認(rèn)為應(yīng)提交的其他資料。
第六章 民主決策與監(jiān)管規(guī)定
第二十一條 集體用地開發(fā)和交易項目既涉及社區(qū)股份合作公司總公司（以下簡稱“總公司”，即原行政村一級）又涉及居民小組一級分公司、子公司集體用地的，除總公司召開董事會、集資會、股東代表大會外，還應(yīng)召開所涉及居民小組一級分公司、子公司股東會議表決通過；只涉及居民小組一級分公司、子公司而不涉及總公司集體用地的，可以不召開總公司一級的股東代表大會，但應(yīng)召開總公司董事會、集資會以及所涉及居民小組一級分公司、子公司股東會議表決通過。
第二十二條 本細(xì)則規(guī)定社區(qū)股份合作公司表決時須按相關(guān)法律法規(guī)和公司章程規(guī)定的特別決議程序通過，是指集體用地合作開發(fā)和參與城市更新項目采用競爭性談判方式引進(jìn)合作方的，表決時股東代表大會、股東會議和全體個人股股東代表均須4/5（含）以上表決通過；其他集體用地開發(fā)和交易項目，表決時股東代表大會、股東會議和全體個人股股東代表均須2/3（含）以上表決通過。
第二十三條 集體用地開發(fā)和交易項目需召開居民小組一級分公司、子公司股東會議表決的，股東會議原則上由年滿18周歲的股東組成，但該居民小組股東家庭戶數(shù)≥100戶的，也可以遵循該居民小組歷史慣例由股東家庭戶代表或選舉產(chǎn)生的股東代表組成。
第二十四條 社區(qū)股份合作公司或居民小組一級分公司、子公司按照本細(xì)則規(guī)定召開股東代表大會或股東會議對集體用地開發(fā)和交易項目進(jìn)行表決時，應(yīng)由街道集體辦現(xiàn)場監(jiān)督。街道集體辦現(xiàn)場監(jiān)督的主要內(nèi)容為：會議召集程序、會議議程（內(nèi)容）、表決事項、決議內(nèi)容、到會股東代表（或股東）人數(shù)及表決同意股東代表（或股東）人數(shù)等是否合規(guī)。上述會議要做好會議通知、簽到、表決事項說明和會議記錄、拍照錄像等工作，按規(guī)定需公證的應(yīng)由公證機構(gòu)現(xiàn)場公證。
第二十五條 股東代表大會（或股東會議）召開前，社區(qū)股份合作公司或居民小組一級分公司、子公司應(yīng)提前10日（因突發(fā)事件、特殊情況需要而召開的臨時股東代表大會或股東會議除外）以書面或其他有效形式通知股東代表（或股東），告知會議時間、地點和主要討論表決事項，預(yù)先準(zhǔn)備好會議簽到表、會議決議書草案及其他會議所需材料。會議簽到表應(yīng)標(biāo)明會議名稱、會議時間及股東代表（或股東）簽到欄、列席人員簽到欄。股東代表（或股東）及街道集體辦工作人員、公司監(jiān)事等列席人員分別在相應(yīng)欄目簽名。會議表決后，應(yīng)形成會議決議書，同意會議表決內(nèi)容的股東代表（或股東）應(yīng)在股東代表大會（或股東會議）決議書上簽名，并按指模印。
第二十六條 股東代表（或股東）因故不能參加股東代表大會（或股東會議）的，可委托其他股東代表（或股東）參會及投票，但應(yīng)出具書面委托書。委托書應(yīng)列明委托人和受托人姓名、委托時限及委托授權(quán)內(nèi)容，且委托人須在委托書上親筆簽名并按指模印。每名股東代表（或股東）最多只能接受3名其他股東代表（或股東）的委托。受托人在簽到時應(yīng)提交委托人的委托書，無委托書的視為無效委托。委托人同意會議表決事項的，受托人應(yīng)按委托人意愿在股東代表大會（或股東會議）決議書上簽署 “XX（受托人）代簽”的字樣，委托書作為檔案資料由公司進(jìn)行保存。
第二十七條 社區(qū)股份合作公司的項目公司、控股公司在進(jìn)行集體用地開發(fā)和交易項目決策時，除經(jīng)該項目公司、控股公司董事會、股東會表決外，還應(yīng)提交其母公司（即該項目公司、控股公司所屬的社區(qū)股份合作公司）股東代表大會表決，股東代表大會表決程序和要求依照本細(xì)則相關(guān)規(guī)定辦理。
第二十八條 采用競爭性談判方式引進(jìn)合作方的，應(yīng)在區(qū)采購中心或區(qū)政府認(rèn)可的區(qū)、街道其他交易服務(wù)平臺按相應(yīng)規(guī)定程序進(jìn)行（以下將區(qū)、街道兩級交易服務(wù)平臺統(tǒng)稱為競爭性談判組織方）。
（一）制定競爭性談判方案。公司應(yīng)根據(jù)項目實際情況制定競爭性談判方案。方案主要內(nèi)容包括：1.競爭性談判項目基本情況；2.成立談判工作組，由集資會提名工作組成員，人數(shù)為5-15名，其中監(jiān)事會、股東代表人員各不少于工作組成員總數(shù)的1/5，再召開股東代表會議（或股東會議）按普通決議程序表決通過；3.談判時間；4.談判地點；5.談判組織等。
?。ǘ└偁幮哉勁蟹桨笇徸h。公司應(yīng)召開股東代表大會（或股東會議）對競爭性談判方案進(jìn)行審議，由街道集體辦現(xiàn)場監(jiān)督，并做好相應(yīng)保密措施。
?。ㄈ└偁幮哉勁蟹桨笇彶?。公司應(yīng)將經(jīng)股東代表大會（或股東會議）審議通過的競爭性談判方案，報街道辦審查同意后再開展競爭性談判工作。
?。ㄋ模﹫竺唾Y質(zhì)條件審查。由競爭性談判組織方負(fù)責(zé)做好競爭性談判的報名登記工作，由街道辦對項目競爭者的資質(zhì)條件進(jìn)行審查。
?。ㄎ澹┙M織競爭性談判工作。由競爭性談判組織方負(fù)責(zé)統(tǒng)籌競爭性談判工作，按照相關(guān)談判信息在競爭者之間保密的原則，組織社區(qū)股份合作公司在街道集體辦現(xiàn)場見證下，分別與報名且符合資質(zhì)條件的項目競爭者開展競爭性談判，并做好競爭性談判會議記錄、簽到、談判現(xiàn)場拍照等工作。
?。┟裰鳑Q策。召開公司董事會、集資會和股東代表大會或項目所涉及居民小組一級分公司、子公司股東會議，逐一介紹項目競爭者的基本情況、合作方式、預(yù)期合作收益情況分析、社區(qū)利益保障及增值等情況，并對競爭性談判選擇的合作方進(jìn)行表決。表決時股東代表大會、股東會議和全體個人股股東代表均須4/5（含）以上表決通過。
?。ㄆ撸└偁幮哉勁幸?。原則上參加單一合作項目且符合資質(zhì)條件的競爭者不少于3家，且競爭者之間不得存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。公告及報名時間結(jié)束后，符合資質(zhì)條件的競爭者不足3家的，公告及報名時間相應(yīng)延長10日。延長時間結(jié)束后，符合資質(zhì)條件的競爭者仍不足3家的，由社區(qū)股份合作公司董事會決定是否與報名者進(jìn)行競爭性談判或重新公告征集競爭者。談判的任何一方不得透露與談判有關(guān)項目競爭者的資料、談判條件和其它信息。項目競爭者應(yīng)繳納不少于50萬元的談判保證金，若發(fā)生項目競爭者串通或泄密事件，該競爭者的談判保證金不予返還。
第二十九條 本細(xì)則規(guī)定的資產(chǎn)評估是指社區(qū)股份合作公司根據(jù)資產(chǎn)項目類型，依照相關(guān)政策法規(guī)，選定有資質(zhì)、有信譽的中介機構(gòu)開展集體資產(chǎn)價值評估，資產(chǎn)項目類型含土地使用權(quán)、建（構(gòu)）筑物、股權(quán)、設(shè)備等集體資產(chǎn)項目內(nèi)容。
?。ㄒ唬┖侠泶_定資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日。公司應(yīng)在項目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或更新單元規(guī)劃批復(fù)后，結(jié)合項目實際和交易情況，經(jīng)股東代表大會表決確定資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日。
?。ǘ┖侠泶_定資產(chǎn)評估方法。公司應(yīng)協(xié)調(diào)中介機構(gòu)按照項目規(guī)劃條件，主要選擇市場比較法、假設(shè)開發(fā)法等，客觀、公正、合理評估集體資產(chǎn)的市場價值。
?。ㄈτ诒炯?xì)則出臺前的集體用地開發(fā)和交易項目，在開展資產(chǎn)評估工作時，應(yīng)考察項目的社區(qū)利益交割情況，對合作方投入且社區(qū)認(rèn)可的安置房屋補償、貨幣補償?shù)?，按照評估基準(zhǔn)日的市場價值折現(xiàn)評估，以保障雙方合法權(quán)益。
?。ㄋ模﹨^(qū)國資委可根據(jù)工作需要，通過公開采購方式建立資產(chǎn)評估服務(wù)商預(yù)選庫和評估報告審核服務(wù)商預(yù)選庫，上述兩庫建立后，社區(qū)股份合作公司和街道辦涉及集體用地開發(fā)和交易項目（不含自主開發(fā)項目）只能從中挑選相應(yīng)的服務(wù)機構(gòu)。區(qū)國資委依據(jù)本細(xì)則制定出臺龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司集體用地開發(fā)和交易項目（不含自主開發(fā)項目）資產(chǎn)評估相關(guān)工作指引，規(guī)范社區(qū)股份合作公司相關(guān)資產(chǎn)評估工作。
第三十條 社區(qū)股份合作公司不得將集體用地使用權(quán)、集體用地項目公司股權(quán)以司法調(diào)解或協(xié)議轉(zhuǎn)讓等方式用于抵償債務(wù)；不得在未履行集體資產(chǎn)監(jiān)督管理程序的情況下調(diào)整變更集體用地項目公司股權(quán)比例，確需調(diào)整變更集體用地項目公司股權(quán)比例或?qū)ν廪D(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)的，須按照本細(xì)則有關(guān)項目公司股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓等相關(guān)規(guī)定辦理。
第三十一條 街道辦要加強集體用地開發(fā)和交易項目程序及相關(guān)資料的審查工作，促進(jìn)社區(qū)股份合作公司規(guī)范程序和完善手續(xù)，自受理之日起20個工作日內(nèi)完成審查工作。對提交審查的項目可行性分析報告、自主開發(fā)項目公共配套、項目設(shè)計、合作招商方案、掛牌轉(zhuǎn)讓方案等相關(guān)資料產(chǎn)生質(zhì)疑的,可組織第三方重新評估、論證（或組織專家評審），審查的辦理時限相應(yīng)延長。街道辦對資產(chǎn)評估報告審查時必須聘請有資質(zhì)、有信譽的中介機構(gòu)作為第三方并出具意見。
第三十二條 區(qū)國資委對社區(qū)股份合作公司集體用地開發(fā)和交易履行服務(wù)、指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)。
第七章 附 則
第三十三條 對違反本細(xì)則的社區(qū)股份合作公司或相關(guān)責(zé)任人，依照《關(guān)于印發(fā)龍崗區(qū)進(jìn)一步加強股份合作公司重大事項監(jiān)管暫行辦法的通知》（深龍府辦〔2011〕21號）的規(guī)定處理。
第三十四條 本細(xì)則由區(qū)國資委負(fù)責(zé)解釋。
第三十五條 本細(xì)則自發(fā)布之日起實施，有效期為2年。本細(xì)則發(fā)布前龍崗區(qū)有關(guān)社區(qū)股份合作公司監(jiān)管的規(guī)定與本細(xì)則不一致的，以本細(xì)則為準(zhǔn)。
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