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　　一、政策起草的背景及必要性

　　1999年，原國土資源部出臺《規(guī)范國有土地租賃若干意見》（國土資發(fā)〔1999〕222號），對租賃范圍、方式、租金標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)管等作了原則性規(guī)定。其中明確了國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長期租賃；對短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；采用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金。自上述規(guī)定出臺后，其他省市陸續(xù)出臺了規(guī)范國有土地租賃的政策辦法，但未明確規(guī)定國有土地短期租賃的對象及具體管理規(guī)則，我市對國有土地短期租賃行為的規(guī)范管理也缺乏政策依據(jù)。

　　為深化土地管理制度改革，完善國有土地供應(yīng)管理體系，我市于2018年出臺《深圳市人民政府關(guān)于完善國有土地供應(yīng)管理的若干意見》（深府規(guī)〔2018〕11號）（以下簡稱《若干意見》），提出“國有建設(shè)用地租賃實(shí)行短期租賃和長期租賃。經(jīng)市政府批準(zhǔn)，由社會投資主體組織實(shí)施的急需公共服務(wù)設(shè)施等用地實(shí)行短期租賃，以協(xié)議方式確定承租人，租賃期限不得超過5年，具體辦法由市規(guī)劃國土主管部門另行制定?！睘槁鋵?shí)《若干意見》要求，健全我市土地供應(yīng)管理體系，規(guī)范我市國有建設(shè)用地短期租賃活動（以下簡稱“短期租賃”），構(gòu)建國有建設(shè)用地短期租賃申請、審批、使用、監(jiān)管、收回的全鏈條管理機(jī)制，明確短期租賃管理規(guī)則，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及規(guī)章，結(jié)合我市實(shí)際，我局組織起草了《深圳市國有建設(shè)用地短期租賃管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）。

　　二、政策起草的亮點(diǎn)

　?。ㄒ唬┟鞔_政策適用范圍，解決急需公服設(shè)施用地需求

　　《若干意見》規(guī)定“經(jīng)市政府批準(zhǔn)，由社會投資主體組織實(shí)施的急需公共服務(wù)設(shè)施等用地實(shí)行短期租賃”。在此基礎(chǔ)上，《管理辦法》明確政策適用于我市國有建設(shè)用地，從而確保急需公共服務(wù)設(shè)施使用的土地權(quán)屬明晰，確保急需公共服務(wù)設(shè)施落地。

　　在具體的設(shè)施用地類型上，《管理辦法》緊密貼合我市現(xiàn)階段及未來一段時(shí)間內(nèi)城市發(fā)展的需要，對適用的社會投資主體實(shí)施的急需公共服務(wù)設(shè)施用地類型予以明確和細(xì)化。除此之外，其他類型的急需公共服務(wù)設(shè)施需短期租賃國有建設(shè)用地的，須報(bào)市政府批準(zhǔn)。此外，考慮到政府投資的急需公共服務(wù)設(shè)施存在短期租賃國有建設(shè)用地的需要，政府投資且符合《管理辦法》第二條規(guī)定的急需公共服務(wù)設(shè)施以短期租賃方式供應(yīng)國有建設(shè)用地的，用地申請材料、供應(yīng)方案及用地報(bào)批程序等參照《管理辦法》執(zhí)行。

　?。ǘ┟魑块T職責(zé)分工，建立健全短期租賃用地管理體制

　　針對急需公共服務(wù)設(shè)施短期租賃土地的行為，《管理辦法》明確地上設(shè)施的管理職能由行業(yè)主管部門承擔(dān)，具體負(fù)責(zé)社會投資急需公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目可行性論證、項(xiàng)目實(shí)施主體篩選、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案審查及用地供應(yīng)后的行業(yè)監(jiān)管工作；而短期租賃用地的管理職能由市規(guī)劃和自然資源主管部門及其派出機(jī)構(gòu)承擔(dān)，市主管部門具體負(fù)責(zé)政策統(tǒng)籌、系統(tǒng)建設(shè)、指導(dǎo)和監(jiān)督各區(qū)短期租賃用地審批工作，派出機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)短期租賃用地規(guī)劃研究論證、申請受理、方案擬訂、用地報(bào)批、報(bào)建審批及履約監(jiān)管、臺賬建設(shè)等工作。通過明確行業(yè)主管部門與規(guī)劃和自然資源部門間的職責(zé)分工，有利于建立健全急需公共服務(wù)設(shè)施及短期租賃用地的管理體制，實(shí)現(xiàn)急需公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目和短期租賃用地的規(guī)范管理。

　　（三）明確租賃規(guī)則和審批程序，保障急需公服設(shè)施穩(wěn)妥落地

　　《管理辦法》全面構(gòu)建了我市國有建設(shè)用地短期租賃的供應(yīng)規(guī)則體系，明確了租賃方式、租賃條件、建設(shè)要求、權(quán)利限制等內(nèi)容。同時(shí)，《管理辦法》進(jìn)一步明確了急需公共服務(wù)設(shè)施短期租賃土地的審批程序，界定了行業(yè)主管部門、區(qū)政府、規(guī)劃和自然資源部門的職責(zé)分工?！豆芾磙k法》對租賃規(guī)則和審批程序的明確，將有助于實(shí)踐中有關(guān)管理部門規(guī)范開展相關(guān)土地供應(yīng)管理和審批工作。

　　此外，《管理辦法》為精簡用地審批程序，要求同步開展農(nóng)轉(zhuǎn)用報(bào)批、使用林地審批和供地方案審批工作。以上措施都將顯著提高用地審批效率，從而保障急需公共服務(wù)設(shè)施盡快落地建設(shè)、投入使用。

　?。ㄋ模┩晟票O(jiān)管機(jī)制，促進(jìn)土地及地上設(shè)施合理利用

　　《管理辦法》建立了急需公共服務(wù)設(shè)施短期租賃土地的監(jiān)督管理機(jī)制，全面涵蓋了對短期租賃用地的批后監(jiān)管、履約監(jiān)管以及對地上設(shè)施的行業(yè)監(jiān)管。其中，明確由各區(qū)政府作為短期租賃用地批后監(jiān)管的責(zé)任主體，建立短期租賃用地的監(jiān)督檢查機(jī)制；明確由市規(guī)劃和自然資源主管部門派出機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)短期租賃用地的履約監(jiān)管工作，對用地單位違反短期租賃合同約定的，由派出機(jī)構(gòu)責(zé)令、監(jiān)督其限期改正；明確由行業(yè)主管部門加強(qiáng)對急需公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)過程及用地供應(yīng)后使用情況的審查和監(jiān)管，確保項(xiàng)目的實(shí)施符合相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。《管理辦法》通過上述完善的監(jiān)管措施，將有利于促進(jìn)短期租賃用地及地上的急需公共服務(wù)設(shè)施合理開發(fā)利用、建設(shè)運(yùn)營。此外，《管理辦法》規(guī)范了短期租賃用地收回情形、到期處置程序等內(nèi)容，旨在實(shí)現(xiàn)短期租賃用地從供應(yīng)至到期的全流程監(jiān)管，保障土地資源全程有效利用，并通過健全的收回機(jī)制及時(shí)收回土地，避免國有土地資產(chǎn)流失。