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　一、起草背景

　　《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020－2025年）》（以下簡(jiǎn)稱《綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案》）提出“試點(diǎn)實(shí)行土地二級(jí)市場(chǎng)預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度”，《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)首批授權(quán)事項(xiàng)清單》（以下簡(jiǎn)稱《首批授權(quán)事項(xiàng)清單》）明確該改革事項(xiàng)的主要內(nèi)容是“充分利用市場(chǎng)機(jī)制盤活存量和低效用地。經(jīng)全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)后，重點(diǎn)做好未完成開(kāi)發(fā)投資總額25%的閑置工業(yè)用地的處置工作，可以采取提供交易鑒證、預(yù)告登記等方式，優(yōu)化土地要素市場(chǎng)化配置，保障交易安全。未經(jīng)批準(zhǔn)，工業(yè)用途不得改變”。

　　為了落實(shí)《綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案》和《首批授權(quán)事項(xiàng)清單》的工作要求，盤活存量低效工業(yè)用地，優(yōu)化土地要素市場(chǎng)化配置，規(guī)范工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，制訂了《深圳市工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓暫行辦法》。

　　二、主要內(nèi)容

　　（一）關(guān)于適用范圍

　　為穩(wěn)步有序推進(jìn)工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓工作，結(jié)合我市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)的現(xiàn)行政策和機(jī)制，《暫行辦法》明確適用范圍為深圳市行政區(qū)域內(nèi)以協(xié)議出讓方式取得的工業(yè)用地；包括普通工業(yè)用地（M1）和新型產(chǎn)業(yè)用地（M0），并結(jié)合深圳實(shí)際，倉(cāng)儲(chǔ)用地（W1）和物流用地（W0）可參照?qǐng)?zhí)行。

　　本著尊重出讓合同和尊重歷史的原則，合同有約定的，從其約定。同時(shí)，做好與工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓等相關(guān)政策的銜接。

　?。ǘ╆P(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)平臺(tái)

　　根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2019〕34號(hào)）關(guān)于“搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)交易平臺(tái)，匯集土地二級(jí)市場(chǎng)交易信息，提供交易場(chǎng)所，辦理交易事務(wù)，大力推進(jìn)線上交易平臺(tái)和信息系統(tǒng)建設(shè)”的要求，《暫行辦法》規(guī)定工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)統(tǒng)一通過(guò)土地二級(jí)市場(chǎng)平臺(tái)開(kāi)展；土地二級(jí)市場(chǎng)平臺(tái)匯集市場(chǎng)供需信息，提供政策咨詢、公開(kāi)競(jìng)價(jià)交易、轉(zhuǎn)讓合同備案等服務(wù)，開(kāi)展土地二級(jí)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)、監(jiān)測(cè)等工作。

　　同時(shí)，為優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，土地二級(jí)市場(chǎng)平臺(tái)提供公益性服務(wù)，不向轉(zhuǎn)讓雙方收取任何費(fèi)用。

　?。ㄈ╆P(guān)于轉(zhuǎn)讓條件

　　《暫行辦法》明確我市工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要符合的條件主要包括：一是已按出讓合同約定支付全部土地價(jià)款，并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；二是涉及土地閑置、違法建筑的，已按有關(guān)規(guī)定處置完畢；三是涉及依法查封、共有權(quán)、抵押等情形的，應(yīng)按規(guī)定征得相關(guān)單位或權(quán)利人同意；四是不存在權(quán)屬爭(zhēng)議；五是符合法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　?。ㄋ模╆P(guān)于預(yù)告登記

　　按照《首批授權(quán)事項(xiàng)清單》中提出的“重點(diǎn)做好未完成開(kāi)發(fā)投資總額25%的閑置工業(yè)用地的處置工作”相關(guān)要求，《暫行辦法》提出探索實(shí)行預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度，未完成開(kāi)發(fā)投資總額25%的工業(yè)用地，按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”的原則，允許轉(zhuǎn)讓雙方簽訂工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，依法辦理預(yù)告登記，待開(kāi)發(fā)投資達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件時(shí)，再辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

　　《暫行辦法》規(guī)定預(yù)告登記權(quán)利人可作為申報(bào)主體，憑不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記證明及其他必要材料向發(fā)展改革、規(guī)劃和自然資源、生態(tài)環(huán)境、住房建設(shè)等部門申請(qǐng)辦理建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)報(bào)建手續(xù)。

　?。ㄎ澹╆P(guān)于受讓人資格條件和產(chǎn)業(yè)監(jiān)管

　　為確保轉(zhuǎn)讓后的工業(yè)用地真正用于產(chǎn)業(yè)發(fā)展，《暫行辦法》規(guī)定受讓人應(yīng)當(dāng)屬于現(xiàn)行深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄中從事鼓勵(lì)發(fā)展類項(xiàng)目的企業(yè)或市、區(qū)政府投資設(shè)立的承擔(dān)產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理職能的平臺(tái)公司。同時(shí)，為滿足各區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，《暫行辦法》規(guī)定各區(qū)政府應(yīng)根據(jù)轄區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際情況，結(jié)合全年限監(jiān)管的要求，制定各區(qū)統(tǒng)一的受讓人資格條件和產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議樣本，并通過(guò)土地二級(jí)市場(chǎng)平臺(tái)發(fā)布。

　　此外，《暫行辦法》分別就轉(zhuǎn)讓全鏈條的產(chǎn)業(yè)監(jiān)管提出了要求：一是轉(zhuǎn)讓前，區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門要對(duì)工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓提出審核意見(jiàn)，并擬定產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議；二是轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門應(yīng)對(duì)受讓人的競(jìng)買資格條件進(jìn)行審查；三是轉(zhuǎn)讓后，區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門需要與受讓人簽訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議，并對(duì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行監(jiān)管。