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　　為進(jìn)一步規(guī)范龍崗區(qū)股份合作公司集體產(chǎn)權(quán)交易行為，維護(hù)集體經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2014〕71號）《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)股份合作公司條例》等法規(guī)和文件規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，區(qū)國資局在充分聽取各街道、股份合作公司、相關(guān)單位及社會公眾意見的基礎(chǔ)上，對于2024年1月14日到期的《龍崗區(qū)集體產(chǎn)權(quán)交易監(jiān)督管理辦法》（深龍府辦規(guī)〔2020〕3號，以下簡稱“原《管理辦法》”）進(jìn)行了修訂，形成了《龍崗區(qū)股份合作公司集體產(chǎn)權(quán)交易監(jiān)督管理辦法》（深龍府辦規(guī)〔2024〕1號，以下簡稱“新《管理辦法》”），現(xiàn)將有關(guān)情況說明如下：

　　一、修訂背景及必要性

　　2016年6月4日，市委辦公廳、市政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于建立健全股份合作公司綜合監(jiān)管系統(tǒng)的通知》，要求各區(qū)將股份合作公司集體資產(chǎn)交易納入市、區(qū)公共資源交易平臺統(tǒng)一實施和監(jiān)管，并要求各區(qū)對股份合作公司資金資產(chǎn)資源集體交易項目的具體標(biāo)準(zhǔn)、交易方式、交易程序等作出規(guī)定，制定交易目錄，明確各相關(guān)部門應(yīng)履行的職責(zé)和責(zé)任追究情形。

　　2017年3月15日，我區(qū)印發(fā)了《龍崗區(qū)集體產(chǎn)權(quán)交易監(jiān)督管理暫行辦法》（深龍府辦規(guī)〔2017〕1號，以下簡稱“1號文”），有效期3年。

　　2020年12月27日，我區(qū)修訂完善了1號文，并形成了原《管理辦法》，有效期3年，于2024年1月14日到期。

　　原《管理辦法》自印發(fā)以來，有效引導(dǎo)我區(qū)股份合作公司開展集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易活動，規(guī)范了交易流程，保障了集體資產(chǎn)的增值保值，發(fā)揮了良好的社會效益。區(qū)國資局根據(jù)文件的實施效果，在多次征詢相關(guān)單位、街道辦、股份合作公司以及社會公眾意見的基礎(chǔ)上，對原《管理辦法》相關(guān)條款進(jìn)行修訂完善，形成了新《管理辦法》。新《管理辦法》進(jìn)一步擴(kuò)大了公開交易的范圍，規(guī)范了交易項目的操作流程，在保障集體利益的前提確保順利推動集體產(chǎn)權(quán)交易。

　　二、修訂原則

　?。ㄒ唬┤娓采w，突出重點。堅持集體產(chǎn)權(quán)交易項目全覆蓋、應(yīng)上盡上平臺公開交易的原則，在此前資產(chǎn)租賃、集體用地合作開發(fā)（含城市更新項目、土地整備利益統(tǒng)籌項目）、集體用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、貨物和服務(wù)采購、建設(shè)工程招投標(biāo)等七大集體產(chǎn)權(quán)交易項目基礎(chǔ)上，增加運營權(quán)招商項目。

　　（二）實事求是，緊貼實際。尊重社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展實際，根據(jù)各股份合作公司的集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，及時調(diào)整集體資產(chǎn)公開交易標(biāo)準(zhǔn)，使之更加符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展實際。

　　（三）前后呼應(yīng)，銜接一致。加強(qiáng)政策之間的銜接，注重前后政策之間的關(guān)聯(lián)性和一致性，明確公告、公示時間原則上為自然日，審查、備案時間原則上為工作日（另有規(guī)定除外）。所有通過公共資源交易平臺公開交易的項目，交易前均需將相關(guān)資料報街道集體資產(chǎn)監(jiān)管部門備案。

　?。ㄋ模┓€(wěn)商留商，產(chǎn)業(yè)優(yōu)先。一是對專精特新“小巨人”等符合高質(zhì)量發(fā)展要求的企業(yè)給予政策支持，增加可不通過平臺直接租賃集體物業(yè)的條款；二是根據(jù)龍崗區(qū)股份合作公司實際情況，明確廠房類物業(yè)不得擅自轉(zhuǎn)、分租，打擊產(chǎn)業(yè)用房違規(guī)轉(zhuǎn)、分租行為，穩(wěn)定租賃價格，優(yōu)化營商環(huán)境，保障實體企業(yè)利益。

　?。ㄎ澹┟裰鞴_，高效便捷。推進(jìn)交易過程透明化、公開化，加強(qiáng)民主決策力度，增加股份合作公司自主經(jīng)營權(quán)；推動交易程序簡單化、易懂化，根據(jù)不同交易項目的特點，分門別類制定相應(yīng)的交易目錄、交易程序、操作要求、資料清單等，確保股份合作公司更好地實施集體產(chǎn)權(quán)交易項目公開交易，提高工作效率。

　　三、主要修訂內(nèi)容

　　新《管理辦法》共8章79條。一方面擴(kuò)大交易目錄及公開交易的范圍，加大事前事后公示力度，加強(qiáng)民主監(jiān)督；另一方面減少區(qū)、街道集體資產(chǎn)監(jiān)管部門行政干預(yù)，進(jìn)一步強(qiáng)化了股份合作公司對集體資產(chǎn)的自主經(jīng)營決策能力。具體措施如下：

　?。ㄒ唬┰黾幼孕薪灰椎墓_環(huán)節(jié)，規(guī)范資產(chǎn)租賃行為

　　鑒于股份合作公司主營業(yè)務(wù)為物業(yè)出租，近八成的收入來源于租金收入，為提高交易效率，進(jìn)一步規(guī)范達(dá)到龍崗區(qū)集體產(chǎn)權(quán)交易目錄限額標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)通過公共資源交易平臺公開招租程序。為避免交易過程的暗箱操作、吃回扣等廉政風(fēng)險，實行公開、透明的陽光交易，同步要求股份合作公司對未達(dá)到限額標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)自行組織公開招租。

　?。ǘ┕膭钭灾鬟\營，增強(qiáng)公司市場競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力

　　為提升集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力，增強(qiáng)股份合作公司市場競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力，推動股份合作公司實現(xiàn)集體經(jīng)濟(jì)科學(xué)化、多元化發(fā)展，新增條款，鼓勵股份合作公司自主運營，制定整體運營方案，對資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一招租。股份合作公司不得將單宗資產(chǎn)租賃以分拆并出租給同一實際承租人等方式，規(guī)避通過公共資源交易平臺進(jìn)行招租。

　?。ㄈ┰黾游羞\營方式，推動集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展

　　為促進(jìn)股份合作公司多元化發(fā)展，推動集體經(jīng)濟(jì)由單一的租賃型向投資、服務(wù)、管理型實體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，增加“運營權(quán)招商”章節(jié)，將運營權(quán)招商納入交易目錄，集體資產(chǎn)的權(quán)屬不發(fā)生改變，股份合作公司與運營商共擔(dān)風(fēng)險、共享收益，鼓勵股份合作公司自主運營，多元化發(fā)展。

　?。ㄋ模┘哟蠊玖Χ?，加強(qiáng)股民及社會監(jiān)督

　　新《管理辦法》規(guī)定與集體產(chǎn)權(quán)交易相關(guān)的行為均需在公司公告欄、交易機(jī)構(gòu)網(wǎng)站和龍崗區(qū)股份合作公司綜合監(jiān)管服務(wù)系統(tǒng)公告或公示，加大集體產(chǎn)權(quán)交易事前、事后公示力度，加強(qiáng)股民及社會監(jiān)督。

　?。ㄎ澹┰黾雍贤兏?、轉(zhuǎn)分租路徑，特殊情況可循解決

　　一是為打擊產(chǎn)業(yè)用房違規(guī)轉(zhuǎn)、分租行為，穩(wěn)定租賃價格，優(yōu)化營商環(huán)境，保障實體企業(yè)利益，規(guī)定廠房類物業(yè)不得擅自轉(zhuǎn)、分租，但結(jié)合股份合作公司經(jīng)營特殊情況（如承租人經(jīng)營規(guī)?？s減，無需自用原租賃面積，為降低經(jīng)營成本，需要將部分物業(yè)分租出去），新增對特殊情況下轉(zhuǎn)、分租路徑的有關(guān)規(guī)定。

　　二是租賃合同生效后原則上不允許變更，但存在特殊情況（如因大范圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境變差，承租人無力承擔(dān)原約定的租金，股份合作公司結(jié)合市場行情和承租人實際情況，予以變更合同租賃價格），新增特殊情況下合同變更路徑的有關(guān)規(guī)定。

　?。┰黾庸蓹?quán)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的自行交易情形，更加貼近實際

　　1.原《管理辦法》規(guī)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓自行組織交易的情形有：

　?。?）股份合作公司及其全資公司、控股公司、實際控制公司之間實施內(nèi)部重組涉及的股權(quán)轉(zhuǎn)讓；

　?。?）合同有約定特定受讓人的創(chuàng)投類企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓；

　?。?）已取回全部返還物業(yè)的合作開發(fā)項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　新《管理辦法》增加：

　?。?）交易機(jī)構(gòu)認(rèn)為不宜在公共資源交易平臺公開交易的。

　?。?）相關(guān)法律法規(guī)有規(guī)定的。

　　2.新《管理辦法》新增資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓自行組織交易的情形：

　?。?）股份合作公司及其全資公司、控股公司、實際控制公司之間的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；

　?。?）股份合作公司首次銷售自主開發(fā)或者合作開發(fā)的市場商品房；

　?。?）交易機(jī)構(gòu)認(rèn)為不宜在公共資源交易平臺公開交易的；

　?。?）相關(guān)法律法規(guī)有規(guī)定的。

　?。ㄆ撸┩晟茮Q策程序，加強(qiáng)監(jiān)督管理

　　為落實《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)股份合作公司條例》（以下簡稱“《條例》”）賦予公司董事會的重大事項決策權(quán)，新《管理辦法》加強(qiáng)了董事會決策權(quán)限、強(qiáng)化了監(jiān)事會監(jiān)督職能，除《條例》或公司章程有明確規(guī)定需召開股東（代表）大會審議外，新《管理辦法》不再另行要求。如將原《管理辦法》對于“達(dá)到集體產(chǎn)權(quán)交易目錄限額標(biāo)準(zhǔn)的貨物和服務(wù)采購項目均需經(jīng)股東（代表）大會審議通過”的有關(guān)規(guī)定修改為“項目采購金額在上一年度財務(wù)報表中主營業(yè)務(wù)收入總額的10%以下且200萬以下的，由公司董事會審議通過；主營業(yè)務(wù)收入總額的10%以上或200萬以上的，應(yīng)由股東（代表）大會普通決議審議通過”，節(jié)省了股份合作公司經(jīng)營成本，提高了工作效率。

　?。ò耍┓婪豆礁偁庯L(fēng)險，兼顧穩(wěn)商留商

　　為打造優(yōu)質(zhì)高效的營商環(huán)境，推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)企業(yè)，新增可直接簽約的范圍，例如：具有專精特新“小巨人”等符合高質(zhì)量發(fā)展要求的企業(yè)；用于公共交通設(shè)施、政策性住房、殘疾人、養(yǎng)老和幼兒服務(wù)等公共公益事業(yè)；用于黨政機(jī)關(guān)及其派出機(jī)構(gòu)、學(xué)校或醫(yī)院等行政事業(yè)單位，社區(qū)黨委或工作站（居委會）租用的。

　　根據(jù)公平競爭審查的相關(guān)要求，刪除①區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)企業(yè)；②股份合作公司與股份合作公司之間；③股份合作公司與區(qū)屬行政事業(yè)單位、區(qū)屬國有企業(yè)之間，可直接簽約的相關(guān)條款。

　　考慮到股份合作公司實際經(jīng)營需要，為更好地穩(wěn)定集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對已立項的城市更新單元、土地整備利益統(tǒng)籌等項目范圍內(nèi)的物業(yè)；被納入其他市場主體統(tǒng)籌經(jīng)營項目，但股份合作公司不占主導(dǎo)權(quán)的物業(yè)，將直接簽約修改為可采用單一來源談判方式進(jìn)行招租。

　?。ň牛﹥?yōu)化2號文的表述，便于實際操作

　　根據(jù)《龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司集體用地開發(fā)和交易監(jiān)管實施細(xì)則》（深龍府辦規(guī)〔2022〕2號）相關(guān)規(guī)定，城市更新項目或土地整備利益統(tǒng)籌項目，取得主管部門認(rèn)可項目可行性的函件或批復(fù)后可通過交易機(jī)構(gòu)公開交易方式選定合作方，結(jié)合項目實際操作中遇到的問題及項目主管部門反饋意見，為更有利于集體用地開發(fā)項目的推進(jìn)，新《管理辦法》完善了主管部門批復(fù)的表述，如城市更新項目未被列入城市更新單元計劃，取得主管部門認(rèn)可其拆除范圍具備合理性的函件或批復(fù)；如城市更新項目已被列入城市更新單元計劃，取得主管部門關(guān)于列入計劃時間及目前項目進(jìn)展的函件。

　　（十）減少行政審批環(huán)節(jié)，提高效率

　　根據(jù)中央、省、市深化“放管服”改革的政策文件精神，簡化減少行政干預(yù)，增加股份合作公司自主經(jīng)營權(quán)，例如可直接簽約的租賃項目，由報街道集體資產(chǎn)監(jiān)管部門備案修改為報送街道集體資產(chǎn)監(jiān)管部門。明確審查是對資料是否齊全、程序是否合規(guī)、內(nèi)容是否合法合理進(jìn)行把關(guān)；備案僅對資料是否齊全、程序是否合規(guī)進(jìn)行把關(guān)，即為程序性備案?！豆芾磙k法》規(guī)定審查事項9個、備案事項15個、報送事項1個；新《管理辦法》減少至審查事項4個、備案事項13個、報送事項5個。

　　（十一）完善交易方式，規(guī)范交易行為

　　增加“交易方式、評審方法、定標(biāo)方式”章節(jié)，統(tǒng)一表述交易方式的名稱，規(guī)范交易行為。將原《管理辦法》規(guī)定的“集體用地合作招商公告期滿后，若符合條件的競投人不足3家，公告期應(yīng)延長10日。延期公告期滿后，符合條件的競投人仍不足3家的,由集體企業(yè)董事會決定繼續(xù)交易或者重新制定交易方案并公告征集競投人”修改為“公告期滿后，競投人不足規(guī)定數(shù)量的，經(jīng)股份合作公司董事會決定，可變更交易方式（建設(shè)工程項目另行按建設(shè)行政主管部門相關(guān)規(guī)定執(zhí)行）”，進(jìn)一步加快推進(jìn)集體用地合作開發(fā)進(jìn)度。

　　（十二）增加中（終）止相關(guān)條款，便于實際操作

　　原《管理辦法》規(guī)定“各種交易項目如因特殊原因需要中（終）止的，由產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)提出書面申請，區(qū)集體資產(chǎn)管理部門審核批準(zhǔn)。實施中止公告的交易項目需待區(qū)集體資產(chǎn)管理部門出具書面文件同意后方可恢復(fù)交易”，新《管理辦法》增加了“可提出中（終）止申請的情形”“中止期限”相關(guān)條款。

　?。ㄊU(kuò)大文件執(zhí)行范圍，規(guī)范股份合作公司下屬公司交易行為

　　新增條款“股份合作公司全資公司、控股公司、實際控制公司參照本辦法執(zhí)行。鼓勵其按照現(xiàn)代企業(yè)管理制度自行制定管理辦法，自行制定的管理辦法應(yīng)報街道集體資產(chǎn)監(jiān)管部門審查并報送區(qū)集體資產(chǎn)監(jiān)管部門”。

　　四、集體產(chǎn)權(quán)交易程序

　?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)租賃流程

　?。ǘ┵Y產(chǎn)租賃直接簽約流程

　?。ㄈ┻\營權(quán)招商流程

　?。ㄋ模?/strong>集體用地合作方招標(biāo)流程

　?。ㄎ澹?/strong>集體用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易流程

　?。?/strong>股權(quán)轉(zhuǎn)讓流程

　　（七）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程

　?。ò耍?/strong>貨物和服務(wù)采購流程

　?。ň牛?/strong>建設(shè)工程招標(biāo)流程

　　五、重點難點解讀

　?。ㄒ唬┙灰追绞?/p>

　　1.公開招標(biāo)

　　是指招標(biāo)人按照法定程序，通過發(fā)布招標(biāo)公告，邀請不少于3家且不特定的供應(yīng)商參加投標(biāo)，招標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)文件確定的標(biāo)準(zhǔn)，從所有競投人中擇優(yōu)評選出中標(biāo)人。如果招標(biāo)人授權(quán)評審小組確定中標(biāo)人的，原則上應(yīng)推薦綜合得分最高的競投人為中標(biāo)人。

　　2.競爭性談判

　　是指招標(biāo)人和評審專家依法組成談判小組，從不少于2家且符合相應(yīng)資格條件的競投人中，以談判方式確定中標(biāo)人。如果招標(biāo)人授權(quán)評審小組確定中標(biāo)人的，原則上應(yīng)推薦最終報價最優(yōu)的競投人為中標(biāo)人。

　　3.競爭性磋商

　　是指招標(biāo)人和評審專家依法組成磋商小組，與不少于3家競投人進(jìn)行磋商，競投人按照磋商文件的要求提交相應(yīng)文件和報價，招標(biāo)人通過招標(biāo)文件確定的標(biāo)準(zhǔn)，從所有競投人中擇優(yōu)評選出中標(biāo)人。若符合要求的競投人只有2家的，競爭性磋商交易活動可以繼續(xù)進(jìn)行。如果招標(biāo)人授權(quán)評審小組確定中標(biāo)人的，原則上應(yīng)推薦綜合得分最高的競投人為中標(biāo)人。

　　4.單一來源談判

　　是指招標(biāo)人和評審專家依法組成談判小組，與唯一供應(yīng)商通過談判確定相關(guān)事項。除第十九條、五十條單一來源談判適用情形外，單一來源談判不可直接適用，只有公告期滿后，競投人只有一家，經(jīng)股份合作公司董事會決定，可采用單一來源談判的交易方式。

　?。ǘ┰u審方法

　　1.綜合評審法

　　在滿足招標(biāo)文件（統(tǒng)指招標(biāo)文件、磋商文件、談判文件、競價文件，下同）全部實質(zhì)性要求的前提下，按照招標(biāo)規(guī)定的各項評審因素進(jìn)行綜合評審，推薦評審得分排名前列的投標(biāo)人為中標(biāo)候選人。綜合評審法主要適用于公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、競爭性磋商。

　　2.定性評審法

　　按照招標(biāo)文件規(guī)定的各項因素進(jìn)行技術(shù)商務(wù)定性評審，對各投標(biāo)文件是否滿足招標(biāo)文件實質(zhì)性要求提出意見，指出投標(biāo)文件的優(yōu)點、缺陷、問題以及簽訂合同前應(yīng)注意和澄清的事項，并形成評審報告。所有遞交投標(biāo)文件且不被判定為無效的投標(biāo)人，均推薦為中標(biāo)候選人。定性評審法主要適用于公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、競爭性談判。

　　3.最高價法

　　是指投標(biāo)文件滿足招標(biāo)文件全部實質(zhì)性要求且投標(biāo)報價最高的投標(biāo)人為中標(biāo)候選人。最高評標(biāo)價法主要適用于競價、競爭性談判。

　　4.最低價法

　　是指投標(biāo)文件滿足招標(biāo)文件全部實質(zhì)性要求且投標(biāo)報價最低的投標(biāo)人為中標(biāo)候選人。最低評標(biāo)價法主要適用于競價、競爭性談判。

　?。ㄈ┒?biāo)方式

　　1.授權(quán)評審小組確定中標(biāo)人

　　是指評審小組根據(jù)招標(biāo)文件確定的標(biāo)準(zhǔn)直接確定中標(biāo)人。

　　2.評標(biāo)定標(biāo)分離

　　是指評審小組根據(jù)評審結(jié)果向招標(biāo)人推薦幾名中標(biāo)候選人，招標(biāo)人組建定標(biāo)委員會，根據(jù)自行制定的定標(biāo)規(guī)則確定中標(biāo)人。

　　（四）資產(chǎn)租賃

　　1.租賃面積<500平方米的資產(chǎn)租賃

　　新《管理辦法》僅要求合同簽訂后將相關(guān)資料報送街道集體資產(chǎn)監(jiān)管部門及公告交易結(jié)果。

　　2.500平方米≤租賃面積<5000平方米的資產(chǎn)租賃

　　股份合作公司可自行組織公開招租，程序遵循新《管理辦法》第十七條，簽訂合同后將相關(guān)資料報送街道集體資產(chǎn)監(jiān)管部門。

　　3.租賃面積≥5000平方米或租賃底價≥150萬元/年的資產(chǎn)租賃

　　股份合作公司應(yīng)委托交易機(jī)構(gòu)通過公共資源交易平臺進(jìn)行公開招租。程序遵循新《管理辦法》第十六條，上平臺交易前，租賃方案應(yīng)經(jīng)街道集體資產(chǎn)監(jiān)管部門備案。

　　（五）運營權(quán)招商

　　運營權(quán)重點在于股份合作公司與運營商共擔(dān)風(fēng)險、共享收益，鼓勵股份合作公司參與資產(chǎn)的經(jīng)營管理，培養(yǎng)專業(yè)人才，提高抗風(fēng)險能力，促進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展。股份合作公司應(yīng)通過公共資源交易平臺公開選取運營商，運營商的資產(chǎn)租賃行為可不遵循新《管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。運營權(quán)模式包括但不限于：

　　模式一：股份合作公司支付運營商運營服務(wù)費，運營收入全部歸股份合作公司所有，運營成本由股份合作公司承擔(dān)。該模式風(fēng)險大、收益大。

　　模式二：股份合作公司與運營商按約定比例承擔(dān)成本、分配利潤。該模式風(fēng)險適中、收益適中。

　　模式三：股份合作公司與運營商約定期限，在期限內(nèi)僅收保底租金，利潤部分先行抵扣運營商的裝修改造成本，約定期限后，按照約定比例承擔(dān)成本、分配利潤。該模式風(fēng)險小、收益小。