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　　龍崗城區(qū)建設(shè)日新月異，寶龍街道城市夜景迷人。

　　出臺(tái)背景

　　為加強(qiáng)非農(nóng)建設(shè)用地的后續(xù)管理，龍崗區(qū)從2011年起陸續(xù)出臺(tái)了兩部非農(nóng)建設(shè)用地管理辦法，通過(guò)規(guī)范非農(nóng)建設(shè)用地補(bǔ)劃、調(diào)整和開(kāi)發(fā)建設(shè)，極大地保障了原村集體的合法權(quán)益，同時(shí)促進(jìn)了城市規(guī)劃的實(shí)施。

　　隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，龍崗區(qū)的非農(nóng)建設(shè)用地價(jià)值日益凸顯，有關(guān)矛盾也更加突出，在原有管理辦法到期后，龍崗區(qū)政府緊抓東進(jìn)戰(zhàn)略機(jī)遇，大膽改革創(chuàng)新，適時(shí)出臺(tái)全新政策《龍崗區(qū)非農(nóng)建設(shè)用地管理辦法》（深龍府辦規(guī)[2017]6號(hào)）。

　　政策導(dǎo)向

　　非農(nóng)建設(shè)用地涉及原農(nóng)村集體和村民生產(chǎn)生活等城市化后的可持續(xù)發(fā)展，目前與土地整備、城市更新工作緊密相關(guān)，對(duì)公共設(shè)施建設(shè)、城市面貌的改善都具有一定的影響。因此，用好用活非農(nóng)建設(shè)用地政策，實(shí)現(xiàn)社區(qū)、公眾、政府的多方共贏，是本次政策的最基本導(dǎo)向。具體為：一是鼓勵(lì)原農(nóng)村集體拆除違法建筑，大力拓展產(chǎn)業(yè)空間；二是強(qiáng)調(diào)規(guī)劃剛性，保障和推進(jìn)非農(nóng)建設(shè)用地按規(guī)劃實(shí)施；三是最大限度尊重歷史，保障社區(qū)的合法權(quán)益；四是合理考慮政策的延續(xù)性和可實(shí)施性，減小政策更迭對(duì)社區(qū)發(fā)展造成不利影響。

　　政策亮點(diǎn)

　　多管齊下，鼓勵(lì)規(guī)劃為工業(yè)用途的建成區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，拓展產(chǎn)業(yè)空間

　　為進(jìn)一步釋放產(chǎn)業(yè)空間、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，本次《管理辦法》對(duì)規(guī)劃為工業(yè)用途的建成區(qū)，可允許原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行拆除后按規(guī)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)，但已辦理合法產(chǎn)權(quán)登記或規(guī)劃驗(yàn)收的除外。

　　此外，為落實(shí)龍崗區(qū)東進(jìn)戰(zhàn)略，拓展產(chǎn)業(yè)空間的同時(shí)有效削減違法建筑，鼓勵(lì)規(guī)劃為工業(yè)用途的非農(nóng)建設(shè)用地與區(qū)政府重點(diǎn)引進(jìn)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目合作進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。在滿足規(guī)劃要求的前提下，鼓勵(lì)工業(yè)用途的非農(nóng)建設(shè)用地提高容積率。針對(duì)10000平方米以上的建成區(qū)非農(nóng)工業(yè)用地，本次《管理辦法》結(jié)合土地整備、“農(nóng)地入市”和城市更新等手段，提出了幾種可行的鼓勵(lì)政策，著力推動(dòng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)用地進(jìn)行拆除盤(pán)活。具體有三項(xiàng)：一是自行拆除后與政府引進(jìn)的產(chǎn)業(yè)實(shí)體合作開(kāi)發(fā)建設(shè)或者公開(kāi)掛牌出讓的，考慮到對(duì)于區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目引進(jìn)的貢獻(xiàn)，政府可對(duì)原建筑物的拆除給予重置價(jià)補(bǔ)助。二是自行拆除后可將指標(biāo)按1.5倍調(diào)入更新項(xiàng)目的，該政策與空地指標(biāo)調(diào)入更新項(xiàng)目的規(guī)定吻合，同時(shí)為提高拆除的積極性，用地拆除后可不進(jìn)行征轉(zhuǎn)，繼續(xù)由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按“1+6”農(nóng)地入市規(guī)定掛牌出讓，為龍崗區(qū)引進(jìn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。三是自行拆除后指標(biāo)可按30%比例調(diào)至居住用途的空地，原用地仍可按未征轉(zhuǎn)地進(jìn)行農(nóng)地入市。

　　同時(shí)出臺(tái)三種鼓勵(lì)政策主要是考慮到各個(gè)社區(qū)的實(shí)際情況不盡相同，自身發(fā)展方向和需求有較大差異，給出多種可行的選擇有利于擴(kuò)大政策的接受度，實(shí)現(xiàn)更積極更廣泛的預(yù)期效果。

　　經(jīng)統(tǒng)計(jì)，1萬(wàn)平方米以上的建成區(qū)工業(yè)用地共有124.65公頃，通過(guò)本條政策的出臺(tái)，預(yù)計(jì)可推動(dòng)其中一部分用地拆除后推向公開(kāi)市場(chǎng)，為龍崗區(qū)引進(jìn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)實(shí)體、擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)空間提供強(qiáng)有力的支撐。

　　優(yōu)化非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)整規(guī)定，推動(dòng)城市更新項(xiàng)目

　　為實(shí)現(xiàn)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)推進(jìn)城市更新改造，防止碎片化發(fā)展，本次管理辦法有條件的放寬了非農(nóng)用地調(diào)入城市更新項(xiàng)目的前提限制，即允許符合規(guī)劃的非農(nóng)指標(biāo)調(diào)至更新項(xiàng)目，但要求必須是龍崗區(qū)優(yōu)先推進(jìn)的項(xiàng)目，如果是居住商業(yè)類的項(xiàng)目，還需滿足40%的土地移交率要求。

　　原非農(nóng)建設(shè)用地管理辦法規(guī)定調(diào)整前建成區(qū)用地如規(guī)劃為公共管理與服務(wù)設(shè)施用地、交通設(shè)施用地或公共設(shè)施用地的，需由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將用地拆除后按規(guī)定轉(zhuǎn)為國(guó)有并納入儲(chǔ)備，政府給予重置價(jià)補(bǔ)償后，該部分指標(biāo)可按1.5倍調(diào)入城市更新項(xiàng)目中。然而在實(shí)際操作中，因非農(nóng)建設(shè)用地分布零散，占用規(guī)劃道路或公共設(shè)施用地的面積大部分較小，即使由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行拆除，零星的空地對(duì)于公共設(shè)施的建設(shè)意義并不明顯。反而因該項(xiàng)規(guī)定導(dǎo)致非農(nóng)建設(shè)用地?zé)o法調(diào)入城市更新項(xiàng)目，阻礙了城市更新進(jìn)程。因此，本次《管理辦法》對(duì)此類建成區(qū)用地不強(qiáng)制要求進(jìn)行拆除，而由各社區(qū)視具體用地情況進(jìn)行處置，如可以拆除的，則仍然給予重置價(jià)和1.5倍指標(biāo)的鼓勵(lì)政策，如不能拆除的，則建筑物保留使用，今后土地征收時(shí)按政策給予補(bǔ)償。而對(duì)于調(diào)整前為空地的，仍延續(xù)原有政策，要求將土地按規(guī)定完善轉(zhuǎn)地手續(xù)。

　　尊重歷史，落實(shí)應(yīng)有指標(biāo)，切實(shí)保障原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合法利益

　　從尊重歷史，尊重事實(shí)，切實(shí)保障原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合法權(quán)益的角度出發(fā)，本次《管理辦法》對(duì)符合以下三種情形之一的非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)給予落實(shí)：一是非農(nóng)建設(shè)用地落地時(shí)被劃在已合法審批的用地上的；二是非農(nóng)建設(shè)用地劃定后被征用，但征地協(xié)議未約定給予合理補(bǔ)償?shù)?；三是非農(nóng)建設(shè)用地劃定后，經(jīng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑處理辦理產(chǎn)權(quán)登記至非原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織名下的。同時(shí)，為了減少重新劃定空地的情況，支持政府鼓勵(lì)的統(tǒng)籌類二次開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，特別規(guī)定了上述指標(biāo)只可落實(shí)在土地整備利益統(tǒng)籌試點(diǎn)項(xiàng)目或符合龍崗區(qū)優(yōu)先推進(jìn)條件的城市更新項(xiàng)目中。

　　力求公平公正，加強(qiáng)規(guī)劃管理

　　非農(nóng)建設(shè)用地在劃定時(shí)未約定具體建設(shè)指標(biāo)，故已生效規(guī)劃用途和容積率直接決定了非農(nóng)建設(shè)用地的價(jià)值，為了保障公平公正，本次《管理辦法》專門(mén)增加了關(guān)于規(guī)劃管理的內(nèi)容。一是規(guī)定非農(nóng)用地劃定后原則上不得更改規(guī)劃用途，主要是避免將產(chǎn)業(yè)用途調(diào)整為其他經(jīng)營(yíng)性用途。二是以現(xiàn)生效法定圖則規(guī)劃容積率為基準(zhǔn)，如居住、商業(yè)用地批準(zhǔn)提高容積率的，需通過(guò)貢獻(xiàn)物業(yè)和增收地價(jià)兩個(gè)方面進(jìn)行利益調(diào)節(jié)，其內(nèi)容基本與一般協(xié)議出讓用地的政策保持一致。