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　　一、修訂背景

　　2016年4月15日，市委提出要切實加強(qiáng)對社區(qū)股份合作公司的監(jiān)管，完善社區(qū)集體資產(chǎn)交易、集體資產(chǎn)管理、財務(wù)實時在線監(jiān)管和出國（境）證照管理等“四個平臺”，實現(xiàn)對社區(qū)股份合作公司人、財、物的規(guī)范管理。6月4日，市委辦公廳、市政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于建立健全股份合作公司綜合監(jiān)管系統(tǒng)的通知》，要求各區(qū)要將股份合作公司集體資產(chǎn)交易納入市、區(qū)公共資源交易平臺統(tǒng)一實施和監(jiān)管，并要求各區(qū)對股份合作公司資金資產(chǎn)資源（以下簡稱“三資”）集體交易項目的具體標(biāo)準(zhǔn)、交易方式、交易程序等作出規(guī)定，制定交易目錄，明確各相關(guān)部門應(yīng)履行的職責(zé)和責(zé)任追究情形。

　　2016年7月6日，龍崗區(qū)國有集體產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌成立，開始受理物業(yè)出租、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、集體用地和城市更新項目競爭性談判引進(jìn)合作方等交易項目。通過8個多月的調(diào)研、起草、征集意見、修改完善等，2017年3月20日印發(fā)了我區(qū)第一部完整的股份合作公司“三資”交易監(jiān)管暫行辦法，即《龍崗區(qū)集體產(chǎn)權(quán)交易監(jiān)督管理暫行辦法》（以下簡稱“暫行辦法”）。

　　2020年3月，《暫行辦法》到期。在多次征詢相關(guān)單位、街道辦、股份合作公司以及社會公眾意見的基礎(chǔ)上，結(jié)合原《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)股份合作公司條例》和《龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司集體用地開發(fā)和交易監(jiān)管實施細(xì)則》（深龍府辦規(guī)〔2018〕1號，以下簡稱“實施細(xì)則”）精神，對《暫行辦法》相關(guān)條款進(jìn)行修改完善，形成了《龍崗區(qū)集體產(chǎn)權(quán)交易監(jiān)督管理辦法》（以下簡稱“《管理辦法》”）?！豆芾磙k法》提高了集體進(jìn)平臺交易的界定標(biāo)準(zhǔn)，簡化了交易項目的操作流程，以進(jìn)一步在保障社區(qū)集體利益的前提下順利推動集體資產(chǎn)交易。

　　二、修訂過程

　　為順利完成修訂任務(wù)，區(qū)國資局在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)股份合作公司條例》《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2014〕71號）《關(guān)于加強(qiáng)股份合作公司資金資產(chǎn)資源管理的意見（試行）》（深辦發(fā)〔2013〕9號）等有關(guān)法律法規(guī)和政策文件精神，結(jié)合我區(qū)實際，修訂了《龍崗區(qū)集體產(chǎn)權(quán)交易監(jiān)督管理試行辦法》（第一次征求意見稿）、（第二次征求意見稿），向相關(guān)單位、社區(qū)股份合作公司和社會等多方面征求意見和建議，并就部分存在異議的內(nèi)容多次會同深圳聯(lián)交所、各街道辦和社區(qū)就交易標(biāo)準(zhǔn)、交易程序等問題進(jìn)行協(xié)商、吸納、修改，最終通過龍崗區(qū)政府常務(wù)會議審議通過，并印發(fā)執(zhí)行。

　　三、主要內(nèi)容及特點(diǎn)

　　本《管理辦法》（送審稿）包含總則、職責(zé)和分工、集體產(chǎn)權(quán)交易的規(guī)范和程序、民主決策和監(jiān)督管理、質(zhì)疑與投訴、法律責(zé)任、附則等七大部分，涵蓋了集體企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、大型物業(yè)等資產(chǎn)租賃、大宗商品（服務(wù)）采購、土地合作開發(fā)（含城市更新項目合作開發(fā)、土地整備利益統(tǒng)籌留用地合作開發(fā)項目）、集體企業(yè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓項目、建設(shè)工程施工、建設(shè)工程設(shè)備材料采購和建設(shè)工程服務(wù)采購等建設(shè)工程項目等八類集體企業(yè)公開交易項目，具體有以下五大特點(diǎn)：

　?。ㄒ唬┤娓采w，不留死角。堅持集體產(chǎn)權(quán)交易項目全覆蓋，能上平臺的盡量上平臺交易，不僅包括傳統(tǒng)交易項目：實物資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（含動產(chǎn)、不動產(chǎn)、債權(quán)、合作權(quán)益等）、企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓和小型建設(shè)工程招投標(biāo)等；還將以前的“死角”項目：資產(chǎn)租賃、土地合作開發(fā)項目招投標(biāo)或競爭性談判、城市更新項目招投標(biāo)或競爭性談判、大宗物資及服務(wù)采購等納入公開交易目錄。

　?。ǘ嵤虑笫牵o貼實際。尊重社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展實際，根據(jù)各股份合作公司的集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，尤其是資產(chǎn)租賃和土地開發(fā)項目情況，及時調(diào)整集體資產(chǎn)公開交易標(biāo)準(zhǔn)，使之與經(jīng)濟(jì)發(fā)展實際更相符合。

　?。ㄈ┣昂蠛魬?yīng)，銜接一致。加強(qiáng)政策之間的銜接，注重前后政策之間的關(guān)聯(lián)性和系統(tǒng)性，將集體土地的利益統(tǒng)籌開發(fā)模式納入公開交易目錄；將《龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司集體用地開發(fā)和交易監(jiān)管實施細(xì)則》（深龍府辦規(guī)〔2018〕1號）提到的意向合作方的優(yōu)先權(quán)，予以具體明確，保持前后政策的一致性。

　　（四）穩(wěn)商留商，產(chǎn)業(yè)優(yōu)先。一是針對大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)、高新企業(yè)，給予政策支持，增加對優(yōu)質(zhì)企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)等可不通過平臺直接租賃集體物業(yè)條款；二是嚴(yán)格限制集體產(chǎn)業(yè)用房轉(zhuǎn)、分租行為，打擊違規(guī)租賃行為，穩(wěn)定價格，保障實體企業(yè)經(jīng)濟(jì)。

　?。ㄎ澹┟裰鞴_，高效便捷。推進(jìn)交易過程透明化、公開化，加強(qiáng)民主決策力度，要求集體資產(chǎn)招商方案在社區(qū)、產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)站、龍崗區(qū)社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)管理服務(wù)網(wǎng)同步公示；交易規(guī)程簡單化、易懂化、明細(xì)化，根據(jù)不同交易項目的特點(diǎn)，分門別類制定相應(yīng)的交易目錄、決策程序、操作要求、資料清單等，確保股份合作公司在各類交易項目在實施公開交易中，能清楚看懂、用好。

　　四、修改調(diào)整及新增主要內(nèi)容

　　（一）調(diào)整集體用地合作開發(fā)上平臺的范圍

　　我局在《管理辦法》集體用地合作開發(fā)、集體企業(yè)城市更新項目章節(jié)中增加“土地整備利益統(tǒng)籌留用地項目”，與土地整備相關(guān)政策相銜接。

　?。ǘ┨岣吡思w資產(chǎn)租賃項目上平臺交易的標(biāo)準(zhǔn)

　　《暫行辦法》規(guī)定納入集體產(chǎn)權(quán)交易目錄范圍的資產(chǎn)包括單宗（指單棟或單處，下同）資產(chǎn)（或一次性）租賃底價每年在人民幣100萬元以上或者單宗資產(chǎn)（或一次性）租賃面積在5000平方米以上的項目，應(yīng)通過區(qū)產(chǎn)權(quán)交易中心（深圳聯(lián)交所）公開招租。經(jīng)修改完善，調(diào)整為納入集體產(chǎn)權(quán)交易目錄范圍的資產(chǎn)包括單宗（指單棟或單處，下同）資產(chǎn)（或一次性）租賃底價每年在人民幣150萬元以上或者單宗物業(yè)、土地（或一次性）租賃面積在5000平方米以上的項目，應(yīng)通過產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開招租。

　?。ㄈ┖喕w資產(chǎn)租賃民主決策程序、賦予經(jīng)營班子更大決策權(quán)

　　各街道辦和社區(qū)反映，召開股東代表大會涉及股東眾多且分散，難以在短時間內(nèi)確定統(tǒng)一時間并通知到位，不利于項目推進(jìn)。在保障社區(qū)股份合作公司股民知情權(quán)、選擇權(quán)和監(jiān)督權(quán)的同時提升項目推進(jìn)效率是本次修訂《暫行辦法》的重要研究內(nèi)容?！稌盒修k法》規(guī)定集體企業(yè)資產(chǎn)單次租賃期限原則上不得超過5年；超過5年但不超過10年（含10年）的，經(jīng)股東代表大會按章程規(guī)定的特別決議表決通過并報所在街道辦審核備案；超過10年（不含10年）的，應(yīng)履行章程規(guī)定的特別決議程序，但通過率應(yīng)達(dá)到股東代表大會（股東會議）及出席會議的個人股股東代表所代表表決權(quán)4/5（含）以上表決通過，并報所在街道辦審核備案。經(jīng)修改完善，調(diào)整為：集體企業(yè)資產(chǎn)單次租賃期限一般不得超過5年（含）；5年及以下的，經(jīng)董事會或董事會授權(quán)公司機(jī)構(gòu)、集資會、監(jiān)事會表決通過；超過5年但不超過10年（含）的，經(jīng)股東代表大會按章程規(guī)定的普通決議表決通過并報所在街道辦備案；超過10年（不含，租賃期限不得超過20年）的，應(yīng)履行章程規(guī)定的特別決議程序，并報所在街道辦備案。股東代表大會決議內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括租賃方案的主要內(nèi)容。

　?。ㄋ模U(kuò)大因特殊原因可直接續(xù)租的項目范圍，穩(wěn)商留商

　　新增以下兩條：

　　1.已經(jīng)簽訂租賃合同且經(jīng)區(qū)產(chǎn)業(yè)部門認(rèn)定符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的承租戶因經(jīng)營管理需要擴(kuò)大租賃面積或新增租賃面積的（包括廠房、辦公研發(fā)用房、商業(yè)用房、公寓等），但擴(kuò)租或新租的租賃期限不得超過原租賃場地的租賃期限。執(zhí)行該款應(yīng)簽訂產(chǎn)業(yè)引進(jìn)承諾書并約定違約責(zé)任；

　　2.信息管道、光纖等信息化資源及公交場站、充電站等承租對象相對固定的特殊資源性資產(chǎn)；

　?。ㄎ澹﹥?yōu)化集體用地開發(fā)擬采用的公告形式、公告時間及交易方式

　　《暫行辦法》規(guī)定集體用地合作開發(fā)項目應(yīng)在深圳特區(qū)報、深圳商報或深圳僑報等深圳市級任一公開發(fā)行報紙、產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)網(wǎng)站和區(qū)社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)管理服務(wù)網(wǎng)發(fā)布合作招商公告，公告期及報名時間不得少于20個工作日。合作招商公告必須約定交易方式（競爭性談判、招投標(biāo)及競價3種方式中選擇一種）。經(jīng)修改完善，調(diào)整為：集體用地合作開發(fā)項目（含城市更新項目、土地利益整備統(tǒng)籌項目）應(yīng)在深圳特區(qū)報或深圳商報和深圳僑報、交易機(jī)構(gòu)網(wǎng)站和區(qū)社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)管理服務(wù)網(wǎng)發(fā)布合作招商公告，公告期及報名時間不得少于20日。合作招商公告必須約定交易方式（含競爭性談判、綜合評審、單一來源談判、招投標(biāo)及競價等方式）。

　?。┖喕鞒?，提升項目交易效率

　　《暫行辦法》規(guī)定在公告期間，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)征集和登記競投人信息，組織路演推介、盡職調(diào)查，進(jìn)行資格初審等工作。公告期滿后，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)將審核后的競投人名單交委托方和街道辦進(jìn)行資格確認(rèn)，資格確認(rèn)時間不超過5個工作日。根據(jù)項目實施過程中的經(jīng)驗，調(diào)整為在公告期間，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)征集和登記競投人信息，組織路演推介、盡職調(diào)查、現(xiàn)場踏勘等工作，并刪除了委托方及街道辦進(jìn)行資格確認(rèn)的步驟。

　?。ㄆ撸┱{(diào)整第一次流標(biāo)后交易價格的變動標(biāo)準(zhǔn)

　　針對部分社區(qū)股份合作公司反映集體資產(chǎn)租賃項目一次流標(biāo)后因市場環(huán)境變化價格調(diào)整較大的需重新開會的問題，將《暫行辦法》中公開招租期滿后，若無意向承租人，經(jīng)集體企業(yè)董事會表決同意，可以不低于招租底價的90%（含）重新公開招租。參考法院拍賣時，第二次一般為底價的80%，經(jīng)修改完善，調(diào)整為：公開招租期滿后，若無意向承租人，經(jīng)集體企業(yè)董事會表決同意，可以不低于招租底價的80%（含）重新公開招租。

　?。ò耍┰黾蛹w用地、城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌合作開發(fā)項目完成意向合作義務(wù)的意向合作方在參與項目合作方競爭時優(yōu)先權(quán)的表述

　　在三十二條中增加以下條款：

　?。ㄒ唬┘w用地合作開發(fā)（不含參與城市更新）項目中，意向合作方在同等條件下，享有項目合作優(yōu)先權(quán)，即于競價時，競投人與意向合作方報價價值相等時，或于項目評審時，競投人與意向合作方得分分?jǐn)?shù)相同時，意向合作方享有項目合作優(yōu)先權(quán)。

　?。ǘ┘w用地參與城市更新項目中，考慮到意向合作方在前期立項、專規(guī)階段的貢獻(xiàn)，在項目評審中可以給予意向合作方最高不超過6分（含）的優(yōu)先分，或在競價中給予意向合作方最高不超過其報價價值的6%（含）優(yōu)惠，具體由集體企業(yè)在招商方案中明確。優(yōu)先分須通過股東（代表）大會民主表決，列入書面決議內(nèi)容。如享有優(yōu)先分的意向合作方，不再享有同等條件下的合作優(yōu)先權(quán)。

　　（三）集體土地整備利益統(tǒng)籌項目中，考慮到意向合作方在前期服務(wù)中的貢獻(xiàn)，在項目評審中可以給予意向合作方最高不超過3分（含）的優(yōu)先分，具體由集體企業(yè)在招商方案中明確。優(yōu)先分須通過股東（代表）大會民主表決，列入書面決議內(nèi)容。如享有優(yōu)先分的意向合作方，不再享有同等條件下的合作優(yōu)先權(quán)。

　?。ㄋ模τ诜稀洱垗弲^(qū)社區(qū)股份合作公司集體用地開發(fā)和交易監(jiān)管實施細(xì)則》（深龍府辦規(guī)〔2018〕1號）第十九條，可以提前至城市更新計劃階段或利益統(tǒng)籌項目立項批復(fù)后采用招拍掛方式選取合作開發(fā)主體的項目有意向合作方的，考慮到意向合作方在前期服務(wù)中的貢獻(xiàn)，屬于集體用地參與城市更新項目，在項目評審中給予意向合作方最高不超過3分（含）的優(yōu)先分具體由集體企業(yè)在招商方案中明確；屬于集體土地整備利益統(tǒng)籌項目，在項目評審中給予意向合作方最高不超過1.5分（含）的優(yōu)先分，具體由集體企業(yè)在招商方案中明確。優(yōu)先分須通過股東（代表）大會民主表決，列入書面決議內(nèi)容。如享有優(yōu)先分的意向合作方，不再享有同等條件下的合作優(yōu)先權(quán)。

　　如意向合同書上沒有約定意向合作方的退出方式，應(yīng)補(bǔ)簽意向合作方退出協(xié)議。

　　（五）增加交易過程股份合作公司專家人數(shù)，加強(qiáng)股份合作公司的自主選擇權(quán)

　　《暫行辦法》規(guī)定談判小組成員為5人以上單數(shù)，但項目方代表不得超過談判小組成員的1/5。經(jīng)過3年來上平臺項目的反饋情況進(jìn)行修改完善，調(diào)整為談判小組成員為5人以上單數(shù)，但項目方代表不得超過談判小組成員的1/3。