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　　為進一步規(guī)范社區(qū)股份合作公司（以下簡稱“公司”）集體用地開發(fā)和交易行為，加強廉政風險防控，根據(jù)市、區(qū)有關規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，修訂出臺《龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司集體用地開發(fā)和交易監(jiān)管實施細則》（深龍府辦規(guī)〔2022〕2號，以下簡稱“實施細則”）。

　　一、《實施細則》修訂背景

　　為深入貫徹落實黨中央、國務院、省、市有關深化“放管服”改革、優(yōu)化營商環(huán)境的決策部署，我區(qū)發(fā)布《關于持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境支持市場主體更好發(fā)展的若干措施》，提出了“優(yōu)化集體土地（物業(yè)）處置流程”的要求。同時，原《實施細則》的頒布，規(guī)范了我區(qū)集體土地開發(fā)和交易的程序和途徑，實現(xiàn)了我區(qū)集體土地的價值發(fā)現(xiàn)，促進了我區(qū)集體資產(chǎn)的保值增值，但也存在程序復雜、街道審查備案與上平臺招商時間過長、與新修訂出臺的政策文件規(guī)定不完全統(tǒng)一等問題，制約了項目快速推進。因此，有必要對原《實施細則》進行修訂，進一步規(guī)范集體用地的開發(fā)和交易行為，保障社區(qū)股份合作公司的集體利益，有效推進我區(qū)城市更新開發(fā)項目。

　　二、《實施細則》修訂原則

　　（一）有利于項目快速推進。通過簡化程序，提高效率，優(yōu)化流程，直接選取正式合作方以及給予前期意向合作方和前期服務商優(yōu)先權，有利于開發(fā)商加大投入，推動項目的快速推進。

　?。ǘ┯欣诟纳茽I商環(huán)境。通過優(yōu)化集體資產(chǎn)處置程序，放寬保證金繳交方式的要求，降低開發(fā)企業(yè)負擔壓力，改善營商環(huán)境，提高開發(fā)企業(yè)推動項目積極性。

　?。ㄈ┯欣谇昂笳呓y(tǒng)一。加強政策之間的銜接，注重前后政策之間的關聯(lián)性和系統(tǒng)性，將土地利益統(tǒng)籌相關規(guī)定以及其他新出臺的規(guī)定融入其中，進一步完善《實施細則》。

　　三、《實施細則》主要修訂內(nèi)容

　　《實施細則》共7章36條。對比原《實施細則》主要從以下方面進行了修訂：

　?。ㄒ唬﹥?yōu)化招商流程，精簡招商次數(shù)。取消選取意向合作方的流程，僅保留選取合作方的環(huán)節(jié)。同時，引導社區(qū)股份合作公司提前選定合作方、簽訂終止協(xié)議或補充協(xié)議等措施，盡快轉(zhuǎn)化和消化現(xiàn)有意向合作方。

　?。ǘ┨崆敖灰讜r點，選取項目合作方。為提升項目的開發(fā)推進效率，交易時點不再與城市更新單元規(guī)劃批復、不再與土地整備利益統(tǒng)籌簽訂“四方協(xié)議”掛鉤。在《實施細則》中明確：城市更新項目取得區(qū)城市更新主管部門認可其城市更新可行性、土地整備利益統(tǒng)籌項目取得區(qū)土地整備主管部門認可其利益統(tǒng)籌可行性及必要性后，即可啟動選取合作方的程序。

　?。ㄈ┖喕瘋浒赋绦?，壓縮備案時間。推進簡政放權，落實中央“放管服”改革要求，取消街道辦審查評估報告、招商方案等股東大會擬表決資料的環(huán)節(jié)，尊重社區(qū)股份合作公司的決策自主權，由社區(qū)股份合作公司召開股東（代表）大會自主審議通過評估報告、招商方案等相關事項。在《實施細則》中明確：一是取消審查復核環(huán)節(jié)，加大社區(qū)股份合作公司對項目的主導權。二是調(diào)整備案形式，減少行政干預；三是明確街道辦備案時限為10個工作日內(nèi)。

　?。ㄋ模﹥?yōu)化保證金交納方式，為企業(yè)減負。參照城市更新專項監(jiān)管資金交納方式，增加銀行保函、政府控股的金融機構(gòu)保函等保證金交納方式。

　?。ㄎ澹┟鞔_前期意向合作方和前期服務商的優(yōu)先權。為配合落實區(qū)政府主導的平方公里級重大項目，明確“政府委托或政府和社區(qū)股份合作公司共同委托的前期服務商參照意向合作方享有優(yōu)先權”。

　　（六）加強政策銜接。為保障政策統(tǒng)一性，將《深圳經(jīng)濟特區(qū)股份合作公司條例》《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目管理辦法》等相關文件融入到《實施細則》修訂中，如增加土地整備利益統(tǒng)籌政策相關內(nèi)容以及取消“1+6”集體用地入市項目相關內(nèi)容。

　?。ㄆ撸┰黾咏值擂k（含原鎮(zhèn)政府）、居委會（含村委會）簽訂合作協(xié)議作為歷史遺留項目處置。因歷史原因，存在部分原鎮(zhèn)政府、村委會為招商引資、發(fā)展本地經(jīng)濟簽訂的合作協(xié)議，但對于此類項目缺乏認定處置程序。此次修訂明確2011年4月12日前，由所在街道辦（含原鎮(zhèn)政府）、居委會（含原村委會）簽訂合作協(xié)議的，現(xiàn)經(jīng)公司董事會、集資會、股東（代表）大會以章程規(guī)定的特別決議程序（其他法律法規(guī)對通過率有規(guī)定的，從其規(guī)定）通過后，屬于歷史遺留問題集體用地合作開發(fā)項目，在不違反土地及城市更新相關法律、政策規(guī)定且能夠保障社區(qū)集體利益的，可以不重新選定合作方。

　?。ò耍┘訌娛轮惺潞蟊O(jiān)管。區(qū)集體資產(chǎn)管理部門和各街道辦聯(lián)合采用信用監(jiān)管、“雙隨機、一公開”等方式進行監(jiān)管，重點對投訴舉報、轉(zhuǎn)辦交辦、數(shù)據(jù)監(jiān)測等發(fā)現(xiàn)的問題進行檢查，必要時可聘請第三方專業(yè)機構(gòu)開展審計、復核等工作，檢查結(jié)果向股民公開，并依法依規(guī)處置。

　　四、開發(fā)方式及步驟程序

　　（一）集體用地自主開發(fā)（含自主實施城市更新、自主實施土地整備利益統(tǒng)籌）項目

　　1.項目論證

　　（1）公司應委托具有相應資質(zhì)的評估機構(gòu)對項目進行可行性研究，形成可行性分析報告。

　?。?）報告經(jīng)公司董事會、集資會表決通過后，以書面決議形式進行確認。

　?。?）將報告在公司公告欄內(nèi)公示不少于10天。

　　2.民主決策

　?。?）召開股東（代表）大會對相關事項進行表決；

　?。?）表決結(jié)果應在公司公告欄內(nèi)公示不少于10天。

　　3.街道辦備案

　?。?）公司應在取得建設用地規(guī)劃許可證或更新單元規(guī)劃批復文件或土地整備利益統(tǒng)籌留用土地批復文件后將項目整體資料報街道辦備案。

　?。?）街道辦應于10個工作日內(nèi)出具備案意見，并于5個工作日內(nèi)將備案意見抄報區(qū)集體資產(chǎn)管理部門。

　?。ǘ┘w用地合作開發(fā)項目

　　1.項目論證和資產(chǎn)評估

　?。?）公司應委托具有相應資質(zhì)的評估機構(gòu)對集體用地合作開發(fā)項目進行可行性分析和評估。

　?。?）可行性分析報告和資產(chǎn)評估報告經(jīng)公司董事會、集資會表決通過后，以書面決議形式進行確認。

　?。?）可行性分析報告和資產(chǎn)評估報告等主要內(nèi)容應在公司公告欄內(nèi)公示不少于10天。

　　2.制定合作開發(fā)方案

　?。?）公司制定合作開發(fā)方案，并經(jīng)公司董事會、集資會對合作開發(fā)方案進行表決通過后，以書面決議形式進行確認。

　?。?）合作開發(fā)方案應在公司公告欄內(nèi)公示不得少于15天。

　　3.民主決策

　　召開公司股東（代表）大會對相關事項進行表決。表決結(jié)果應在公司公告欄內(nèi)公示不少于10天。

　　4.街道辦備案

　?。?）公司應于股東（代表）大會結(jié)果公示無異議后5個工作日內(nèi)，將相關資料報街道辦備案。

　?。?）街道辦應于10個工作日內(nèi)出具備案意見，并于5個工作日內(nèi)將備案意見抄報區(qū)集體資產(chǎn)管理部門。

　　5.通過交易機構(gòu)選定合作方

　　通過交易機構(gòu)依據(jù)相關程序公開選定合作方。

　　6.簽訂合作協(xié)議

　　交易結(jié)果公示無異議后，交易機構(gòu)出具交易憑證，社區(qū)股份合作公司應按照交易事項簽訂合作協(xié)議。

　　（三）不具有重大影響權的城市更新項目

　　1.項目資產(chǎn)評估

　?。?）公司應聘請具有相應資質(zhì)的評估機構(gòu)對擬合作開發(fā)的集體用地及地上附著物按項目規(guī)劃指標條件進行資產(chǎn)評估。

　?。?）資產(chǎn)評估報告經(jīng)公司董事會、集資會表決通過后，以書面決議形式進行確認。

　　（3）資產(chǎn)評估報告在公司公告欄內(nèi)公示不得少于10天。

　　2.擬定合作補償方案

　?。?）雙方協(xié)商擬定合作補償方案，并經(jīng)公司董事會、集資會對方案進行表決通過后，以書面決議形式進行確認。

　?。?）合作補償方案在公司公告欄內(nèi)公示不得少于15天。

　　3.民主決策

　?。?）召開公司股東（代表）大會對擬合作補償方案等進行表決。

　?。?）股東（代表）大會表決結(jié)果應在公司公告欄內(nèi)公示不少于10天。

　　4.街道辦備案

　?。?）公司應于股東（代表）大會結(jié)果無異議后5個工作日內(nèi)，將相關資料報街道辦備案。

　?。?）街道辦應于10個工作日內(nèi)出具備案意見，并于5個工作日內(nèi)將備案意見抄報區(qū)集體資產(chǎn)管理部門。

　　5.簽訂合作補償協(xié)議

　　公司應嚴格按照股東（代表）大會審議的合作事項，與開發(fā)主體簽訂合作補償協(xié)議。

　　（四）集體用地使用權及集體用地項目公司股權轉(zhuǎn)讓項目

　　1.項目資產(chǎn)評估

　?。?）公司應聘請具有相應資質(zhì)的評估機構(gòu)對擬轉(zhuǎn)讓的集體用地使用權或集體用地項目公司股權按市場價值進行資產(chǎn)評估。

　　（2）報告經(jīng)公司董事會、集資會表決通過后，以書面決議形式進行確認。

　?。?）報告在公司公告欄內(nèi)公示不得少于10天。

　　2.制定掛牌轉(zhuǎn)讓方案

　?。?）公司董事會制定土地或股權掛牌轉(zhuǎn)讓方案，并經(jīng)公司董事會、集資會對掛牌轉(zhuǎn)讓方案進行表決通過后，以書面決議形式進行確認。

　?。?）轉(zhuǎn)讓方案和轉(zhuǎn)讓原因及轉(zhuǎn)讓款項管理情況等應在公司公告欄內(nèi)公示不得少于15天。

　　3.民主決策

　?。?）召開公司股東（代表）大會對相關事項進行表決。

　?。?）表決結(jié)果應在公司公告欄內(nèi)公示不少于10天。

　　4.街道辦備案

　?。?）公司應于股東（代表）大會結(jié)果公示無異議后5個工作日內(nèi)，將相關資料報街道辦備案。

　?。?）街道辦應于10個工作日內(nèi)出具備案意見，并于5個工作日內(nèi)將備案意見抄報區(qū)集體資產(chǎn)管理部門。

　　5.掛牌交易

　　將集體用地使用權或集體用地項目公司股權在交易機構(gòu)掛牌交易。

　　6.簽訂交易協(xié)議

　　公司根據(jù)掛牌交易結(jié)果與交易方簽訂交易協(xié)議。

　　五、備案資料

　　（一）集體用地自主開發(fā)（含自主實施城市更新、自主實施土地整備利益統(tǒng)籌）項目提交的備案資料：

　　（二）集體用地合作開發(fā)項目提交的備案資料：

　　（三）不具有重大影響權的城市更新項目提交的備案資料：

　　（四）集體用地使用權及集體用地項目公司股權轉(zhuǎn)讓項目提交的備案資料：