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　　深規(guī)劃資源規(guī)〔2023〕5號

各有關(guān)單位：

　　根據(jù)《深圳市行政機關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》（深圳市人民政府令第305號）第三十三條、《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加強行政規(guī)范性文件管理的實施意見》（深府辦〔2021〕8號）的規(guī)定，結(jié)合工作實際，經(jīng)市政府同意，我局決定對《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目管理辦法》續(xù)期3年，有效期延續(xù)至2026年8月9日。

　　特此通知。

　　市規(guī)劃和自然資源局

　　2023年8月9日

深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目管理辦法

　　第一章　總　則

　　第一條　為加快推進土地整備工作，保障城市基礎(chǔ)設施、公共服務設施和重大產(chǎn)業(yè)項目土地供應，加強規(guī)劃實施，推動土地集約節(jié)約利用，促進城市發(fā)展和社區(qū)轉(zhuǎn)型，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和我市土地整備相關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于以原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位及其成員實際掌控用地為主要實施對象的土地整備利益統(tǒng)籌項目（以下簡稱“利益統(tǒng)籌項目”）。利益統(tǒng)籌項目以街道為界限（大鵬新區(qū)以新區(qū)為界限），項目范圍內(nèi)至少有一塊3000平方米以上集中成片的未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)規(guī)劃建設用地。利益統(tǒng)籌項目應納入全市土地整備年度計劃的利益統(tǒng)籌項目目錄，并報市政府批準。

　　納入違法建筑空間管控專項行動的未完善征轉(zhuǎn)地手續(xù)未建設空地通過土地整備實施的，可按照本辦法執(zhí)行。

　　第三條　利益統(tǒng)籌項目按照政府主導、社區(qū)主體、社會參與的原則，綜合考慮項目范圍內(nèi)未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)用地和原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位合法用地，通過規(guī)劃、土地、資金、產(chǎn)權(quán)等統(tǒng)籌手段，完成整備范圍內(nèi)土地確權(quán)，一攬子解決歷史遺留問題，實現(xiàn)政府、原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位及相關(guān)權(quán)益人多方共贏，促進社區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

　　第四條　在利益統(tǒng)籌項目范圍內(nèi)，政府與原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位“算大賬”，通過資金安排、土地確權(quán)、用地規(guī)劃等手段，集約節(jié)約安排土地，保障城市建設與社區(qū)發(fā)展空間需求。

　　原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位與相關(guān)權(quán)益人“算細賬”，通過貨幣、股權(quán)和實物安置等手段，確保權(quán)益人相關(guān)權(quán)益，實現(xiàn)整備范圍內(nèi)全面征轉(zhuǎn)清拆。

　　除留用土地外，其余土地全部移交政府管理。

　　第二章　利益統(tǒng)籌規(guī)則

　　第五條　利益統(tǒng)籌項目中資金安排按照以下方式核算：項目范圍內(nèi)的建（構(gòu)）筑物按照重置價核算；未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)土地按照所在區(qū)域工業(yè)基準地價的50%核算；青苗和附著物等按照相關(guān)標準核算；項目涉及的技術(shù)支持費、不可預見費及業(yè)務費參照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第六條　利益統(tǒng)籌項目留用土地是指按本辦法核算并確認給原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位的用地，包括項目范圍內(nèi)已批合法用地、項目范圍外調(diào)入合法指標以及本項目核定利益共享用地，具體規(guī)模按以下方式核算：

　?。ㄒ唬╉椖糠秶鷥?nèi)已批合法用地是指原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位及其成員已落地確權(quán)的合法用地（包括已取得房地產(chǎn)證、土地使用權(quán)出讓合同、非農(nóng)建設用地批復、征地返還用地批復、農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理證明書、舊屋村范圍認定批復的用地等），此類用地按照等土地面積核算留用土地規(guī)模；

　?。ǘ╉椖糠秶庹{(diào)入合法指標，包括非農(nóng)建設用地指標、征地返還用地指標，以及其他土地整備項目留用土地指標，此類用地指標按照相關(guān)規(guī)定核準后，可在項目范圍內(nèi)安排落實；

　?。ㄈ┍卷椖亢硕ɡ婀蚕碛玫厥侵疙椖績?nèi)上述第（一）項用地范圍外的未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)規(guī)劃建設用地，扣除上述第（二）項中非農(nóng)建設用地指標和征地返還用地指標后的剩余土地，按照表1核算的留用土地規(guī)模。其中現(xiàn)狀容積率為項目實施范圍內(nèi)現(xiàn)狀建筑面積與規(guī)劃建設用地面積的比值。

　　表1 利益共享用地核算比例

　　第七條　利益統(tǒng)籌項目留用土地應優(yōu)先在本項目范圍內(nèi)安排，按照利益共享用地、項目范圍內(nèi)已批合法用地、項目范圍外調(diào)入合法指標的順序落實。留用土地位于利益統(tǒng)籌項目范圍內(nèi)工業(yè)區(qū)塊線且規(guī)劃為工業(yè)用地的，利益共享用地部分可上浮50%。

　　在利益統(tǒng)籌項目范圍內(nèi)安排的留用土地規(guī)模原則上不得超過項目規(guī)劃建設用地面積的55%。

　　因規(guī)劃統(tǒng)籌需要，利益統(tǒng)籌項目周邊國有未出讓的邊角地、夾心地和插花地可納入留用土地選址范圍，但納入選址范圍的國有未出讓土地面積不超過3000平方米，或不超過項目范圍內(nèi)規(guī)劃建設用地面積的10%。

　　第八條　本項目范圍內(nèi)無法安排留用土地的，留用土地指標中的利益共享用地和合法用地可與本街道城市更新項目統(tǒng)籌處理，或直接落在本街道經(jīng)濟關(guān)系未理順的已建成區(qū)并由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位拆除重建。按照上述兩種方式安排的留用土地指標，其合法用地部分按照等土地面積核算，利益共享用地部分上浮50%。

　　留用土地指標也可與本街道其他利益統(tǒng)籌項目統(tǒng)籌處理，其合法用地部分和利益共享用地部分按照等土地面積核算。

　　留用土地指標參照上述兩款落實且跨街道安排的，留用土地指標應按照兩地現(xiàn)行工業(yè)用地基準地價的比值折算，且不得大于在原街道內(nèi)核算的留用土地指標。

　　留用土地指標應建立臺賬管理，并盡可能一次性安排落實。

　　第九條　利益統(tǒng)籌項目留用土地用途應以經(jīng)批準的法定規(guī)劃為依據(jù)，符合片區(qū)功能定位，滿足規(guī)劃實施要求。

　　留用土地規(guī)劃建筑面積由基礎(chǔ)建筑面積、配套建筑面積和共享建筑面積三部分構(gòu)成，具體數(shù)值結(jié)合《留用土地規(guī)劃建筑面積核算規(guī)則》（詳見附件）核算確定。

　　基礎(chǔ)建筑面積歸屬于原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位，用于社區(qū)發(fā)展和搬遷安置。

　　配套建筑面積為留用土地中依據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》、法定圖則及相關(guān)規(guī)劃要求配建的社區(qū)級公共設施。配建的社區(qū)級公共設施建成后無償移交政府，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，具體移交約定在土地出讓合同中明確，法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。

　　共享建筑面積的60%用于人才住房、公共租賃住房或創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，由政府或政府指定機構(gòu)回購，其余40%的建筑面積通過利益共享歸屬于原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位。回購物業(yè)的類型、規(guī)模等相關(guān)內(nèi)容在留用土地的規(guī)劃條件中予以明確?；刭彸绦蚝蛢r格參照市政府相關(guān)政策執(zhí)行，回購物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸政府或政府指定機構(gòu)。

　　第十條　留用土地的土地使用年期按照法律規(guī)定土地用途的最高年限確定。留用土地由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位自用的，免交地價，用地為非市場商品性質(zhì)；留用土地按照本辦法繳交地價的，用地為市場商品性質(zhì)。

　　按照本辦法第八條安排落實的留用土地指標，與城市更新項目統(tǒng)籌處理的，留用土地指標的使用、審批、產(chǎn)權(quán)屬性及地價測算根據(jù)城市更新相關(guān)政策執(zhí)行，其中利益共享用地地價按照城市更新歷史用地處置部分的地價標準計收；在建成區(qū)安排并由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位拆除重建的，按項目范圍內(nèi)留用土地辦理相關(guān)規(guī)劃、用地手續(xù)；與其他利益統(tǒng)籌項目統(tǒng)籌處理的，留用土地指標按照項目外調(diào)入的合法指標類型使用。

　　第十一條　留用土地規(guī)劃為工業(yè)用地的，按照現(xiàn)行公告基準地價的10%繳交地價。

　　留用土地規(guī)劃為居住用地、商業(yè)服務業(yè)用地的，結(jié)合本辦法所附《留用土地規(guī)劃建筑面積核算規(guī)則》，按照基礎(chǔ)建筑面積和共享建筑面積分段計收地價，其中基礎(chǔ)建筑面積部分按照現(xiàn)行公告基準地價的10%繳交地價，共享建筑面積中歸屬于原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位的部分按照現(xiàn)行公告基準地價的100%繳交地價。

　　移交政府或政府回購的人才住房、公共租賃住房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、社區(qū)級公共設施免繳地價。

　　第三章　項目管理

　　第十二條　利益統(tǒng)籌項目需編制實施方案。實施方案由區(qū)政府（含新區(qū)管委會，下同）審批。實施方案包括資金方案和留用土地方案。留用土地在項目范圍內(nèi)安排的，留用土地方案中應明確留用土地的位置、規(guī)模、用途和規(guī)劃控制指標。留用土地在項目范圍外安排的，留用土地方案中應明確留用土地的指標類別、規(guī)模和安排方案。

　　留用土地安排涉及法定圖則不覆蓋或法定圖則未制定地區(qū)，以及需要對法定圖則強制性內(nèi)容進行調(diào)整的，必須開展土地整備規(guī)劃研究，并納入實施方案。土地整備規(guī)劃由市城市規(guī)劃委員會法定圖則委員會審批。經(jīng)批準的土地整備規(guī)劃作為規(guī)劃管理的依據(jù)，公布后納入城市規(guī)劃“一張圖”。

　　第十三條　依據(jù)經(jīng)批準的實施方案和土地整備規(guī)劃，區(qū)土地整備事務機構(gòu)、街道辦事處、規(guī)劃國土主管部門派出機構(gòu)與原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位簽訂利益統(tǒng)籌土地整備項目實施協(xié)議書，明確項目實施時序、土地整備資金、移交政府土地范圍、留用土地安排方式和留用土地指標規(guī)模等相關(guān)內(nèi)容。

　　留用土地審批主體審批并核發(fā)留用土地批復后，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位可以依據(jù)留用土地批復，按照集體資產(chǎn)處置相關(guān)規(guī)定，通過合作開發(fā)或作價入股等方式引入留用土地的開發(fā)主體。

　　第十四條　原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位應當按照土地整備項目實施協(xié)議書的相關(guān)要求理順利益統(tǒng)籌項目范圍內(nèi)的經(jīng)濟利益關(guān)系，并具體負責建（構(gòu)）筑物及青苗、附著物的補償、拆除、清理和移交工作。

　　原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位應組織相關(guān)權(quán)益人簽訂搬遷補償安置協(xié)議，搬遷補償安置協(xié)議中應約定補償方式、補償金額和支付期限、回遷房屋面積等相關(guān)事項，涉及房地產(chǎn)權(quán)證注銷的還應明確相關(guān)義務和責任。搬遷補償安置協(xié)議應報區(qū)政府相關(guān)職能部門備案。

　　按照法定程序選擇確定的留用土地開發(fā)主體可以參與房屋拆除和土地清理工作。

　　第十五條　留用土地通過協(xié)議方式出讓給原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位。

　　利益統(tǒng)籌項目留用土地的開發(fā)建設，需符合項目實施協(xié)議書確定的各方權(quán)利義務和時序安排，按時辦理相關(guān)土地的征（轉(zhuǎn)）補償手續(xù)，并由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位與規(guī)劃國土主管部門派出機構(gòu)簽訂留用土地使用權(quán)出讓合同。

　　留用土地以合作開發(fā)方式實施的，可由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位與開發(fā)主體一并向規(guī)劃國土主管部門派出機構(gòu)申請辦理土地使用權(quán)出讓合同變更手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議；留用土地以作價入股方式實施的，可由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位與開發(fā)主體共同成立的房地產(chǎn)項目公司，向規(guī)劃國土主管部門派出機構(gòu)申請辦理土地使用權(quán)出讓合同變更手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議。

　　第十六條　區(qū)政府應按照土地整備驗收有關(guān)規(guī)定，組織相關(guān)職能部門做好利益統(tǒng)籌項目的土地驗收、分類移交和入庫管理等工作。

　　規(guī)劃國土主管部門派出機構(gòu)依據(jù)下達的留用土地批復和移交土地規(guī)模，依職能辦理留用土地規(guī)劃許可及用地出讓等相關(guān)手續(xù)，并結(jié)合項目情況建立留用土地臺賬。

　　政府相關(guān)職能部門應做好對原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位的技術(shù)指導和服務，并加強對項目實施的監(jiān)督管理。

　　第十七條　國家機關(guān)工作人員和原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位有關(guān)人員應當依法依規(guī)開展土地整備利益統(tǒng)籌工作。

　　任何單位和個人違反法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定，造成嚴重后果的，應依法追究相關(guān)責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四章　附則

　　第十八條　本辦法自發(fā)布之日起施行，有效期五年。

　　第十九條　本辦法施行之前利益統(tǒng)籌項目實施方案已經(jīng)區(qū)政府審批通過的，按照已批準的實施方案執(zhí)行；實施方案未經(jīng)區(qū)政府審批通過的，按照本辦法執(zhí)行。

　　附件：留用土地規(guī)劃建筑面積核算規(guī)則

　　附件　留用土地規(guī)劃建筑面積核算規(guī)則

　　按照本辦法安排的留用土地，其規(guī)劃建筑面積的核算適用本規(guī)則。

　　留用土地規(guī)劃建筑面積由基礎(chǔ)建筑面積、配套建筑面積和共享建筑面積三部分構(gòu)成。

　　一、基礎(chǔ)建筑面積

　　基礎(chǔ)建筑面積是指留用土地按照《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》（以下簡稱《深標》）核算確定的建筑面積?；A(chǔ)建筑面積的計算公式如下：

　　（一）留用土地在項目范圍內(nèi)安排的，按照以下公式計算基礎(chǔ)建筑面積：

　　基礎(chǔ)建筑面積=S項目內(nèi)留用×地塊容積率

　　S項目內(nèi)留用——按照本辦法第六條和第七條核算擬在項目范圍內(nèi)安排的留用土地面積。

　　地塊容積率——按照《深標》相關(guān)規(guī)定取值、計算。

　?。ǘ┝粲猛恋芈湓陧椖糠秶饨?jīng)濟關(guān)系未理順的已建成區(qū)域并由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位拆除重建的，按照以下公式計算基礎(chǔ)建筑面積：

　　基礎(chǔ)建筑面積=S拆除重建×地塊容積率+FA利益統(tǒng)籌×1.5

　　S拆除重建——由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位拆除重建的土地面積。

　　地塊容積率——按照《深標》相關(guān)規(guī)定取值、計算。

　　FA利益統(tǒng)籌——利益統(tǒng)籌項目中現(xiàn)狀建筑面積。

　　二、配套建筑面積

　　留用土地應當按照《深標》、法定圖則及相關(guān)專項規(guī)劃的要求配建社區(qū)級公共設施。社區(qū)級公共設施的類別、規(guī)模在土地整備規(guī)劃中確定。

　　三、共享建筑面積

　　共享建筑面積是指在規(guī)劃允許條件下，可在基礎(chǔ)建筑面積的基礎(chǔ)上增加的建筑面積。共享建筑面積原則上不超過基礎(chǔ)建筑面積的30%。

　　共享建筑面積中政府或政府指定機構(gòu)回購60%的建筑面積用于人才住房、公共租賃住房或創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房等，其余40%的建筑面積通過利益共享歸屬于原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位。

　　四、其他要求

　　依據(jù)本規(guī)則核算的留用土地規(guī)劃建筑面積應滿足周邊公共服務設施和城市基礎(chǔ)設施承載力的要求，并符合生態(tài)保護、城市設計等相關(guān)控制要求和《深標》容積率上限規(guī)定。

　　按照2013版《深標》密度分區(qū)核算規(guī)劃建筑面積的，留用土地位于密度三區(qū)、密度四區(qū)、密度五區(qū)的，基準容積率和容積率上限參照密度二區(qū)取值；《深標》密度分區(qū)修訂并施行后，基準容積率和容積率上限按照經(jīng)批準的密度分區(qū)取值。