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　　為加快推進土地整備工作，保障城市基礎設施、公共服務設施和重大產業(yè)項目土地供應，加強規(guī)劃實施，推動土地集約節(jié)約利用，促進城市發(fā)展和社區(qū)轉型，我局于2018年經市政府常務會審批后印發(fā)《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目管理辦法》（深規(guī)土規(guī)〔2018〕6號，以下簡稱《管理辦法》），《管理辦法》有效期為5年，將于2023年8月9日到期。經研究，根據工作需要，擬根據《深圳市行政機關規(guī)范性文件管理規(guī)定》第三十三條規(guī)定發(fā)布續(xù)期通知。現解讀如下：

　　一、《管理辦法》續(xù)期背景

　?。ㄒ唬┈F行《管理辦法》即將到期?！豆芾磙k法》有效期為5年，將于2023年8月9日到期。

　?。ǘΜF行《管理辦法》續(xù)期使用是我市土地整備工作需要。我市還有一批重大產業(yè)項目、重大基礎設施項目、“工業(yè)上樓”項目需通過該土地整備利益統(tǒng)籌政策落實用地空間，為保障土地整備利益統(tǒng)籌工作的延續(xù)和已立項整備項目的順利推進，需對現行《管理辦法》續(xù)期使用，續(xù)期3年。

　　二、重新發(fā)布的《管理辦法》是否對政策文本進行修改？本次政策續(xù)期不涉及政策文本內容的修改。

　　三、《管理辦法》預期達到什么效果？

　　《管理辦法》立足于解決公共基礎設施和重大產業(yè)項目實施難題，加快解決土地歷史遺留問題，實現政府、原農村集體經濟組織繼受單位、相關權益人等多方共贏，促進城市整體利益實現。預期政策效果主要有三個方面：

　　一是落實民生設施和公共利益，加強城市規(guī)劃實施?！豆芾磙k法》以公共利益為切入點，立足于解決原特區(qū)外公共基礎設施欠賬多、落地難的問題，加強規(guī)劃實施。土地整備利益統(tǒng)籌切實保障了包括中山大學在內的25所學校和中山大學第九附屬醫(yī)院在內的8所綜合醫(yī)院用地供地，另外解決了包括外環(huán)高速、南坪三期、地鐵4、6、12、14、20號線、龍華有軌電車等交通設施項目的用地問題，提升了城市發(fā)展質量。

　　二是保障重大產業(yè)項目，拓展城市發(fā)展空間?！豆芾磙k法》以拓展20大先進制造業(yè)園區(qū)內優(yōu)質產業(yè)空間為目標，通過推進我市低效存量工業(yè)用地土地整備和空間整合，促進我市產業(yè)轉型升級，提升城市發(fā)展質量，為破解空間資源瓶頸提供政策支撐和制度保障。目前，土地整備利益統(tǒng)籌保障了包括華為、邁瑞醫(yī)療、立訊精密、臻鼎半導體、南京金龍汽車等重大產業(yè)項目實施。

　　三是解決土地歷史遺留問題，促進原農村集體經濟組織繼受單位轉型?！豆芾磙k法》以未完善征轉地手續(xù)用地為主要對象，通過撥付土地整備資金、核算留用土地指標等方式，完成整備范圍內土地全面征轉和用地確權，不僅盤活了存量土地資源，而且壯大了集體資產規(guī)模，優(yōu)化了原農村集體經濟組織繼受單位經濟結構和基層治理體系。

　　四、《管理辦法》有哪些亮點？

　　一是建立利益共享機制?！豆芾磙k法》通過規(guī)劃、土地、資金、產權的政策統(tǒng)籌，采用資金安排、土地確權、用地規(guī)劃等手段，建立了多方共享的土地增值收益分配機制，保障城市公共利益及社區(qū)發(fā)展權益，實現政府、原農村集體經濟組織繼受單位及相關權益人等多方共贏。

　　二是創(chuàng)新土地確權路徑?！豆芾磙k法》以未完善征轉地手續(xù)土地為主要對象，根據項目范圍內的地籍權屬、建設情況等分類核算留用土地，統(tǒng)籌解決了土地歷史遺留問題，有利于加快盤活原農村集體經濟組織繼受單位存量土地資源，提高土地集約節(jié)約水平。

　　三是實現政策統(tǒng)籌聯(lián)動?！豆芾磙k法》拓寬了留用土地安排方式，留用土地指標可在利益統(tǒng)籌項目范圍外安排并與城市更新統(tǒng)籌處理的方式，解決了城市更新項目合法用地指標不足的問題，實現土地整備與城市更新的政策統(tǒng)籌聯(lián)動。

　　四是發(fā)揮社區(qū)主體作用?！豆芾磙k法》按照“政府主導、社區(qū)主體、市場參與”的原則，通過建立政府與原農村集體經濟組織繼受單位“算大賬”、原農村集體經濟組織繼受單位與相關權益人“算細賬”的工作機制，搭建政府、原農村集體經濟組織繼受單位及相關權益人的多方協(xié)商平臺，充分調動其參與土地整備的積極性和主動性。

　　五、哪些土地適用《管理辦法》？

　　《管理辦法》以原農村集體經濟組織繼受單位及其成員實際掌控土地為主要對象，具體包括原農村集體經濟組織繼受單位已落地確權的合法用地（包括已取得房地產證、土地使用權出讓合同、非農建設用地批復、征地返還用地批復、農村城市化歷史遺留違法建筑確認決定書、舊屋村范圍認定批復的用地等），以及未完善征（轉）地補償手續(xù)的土地。

　　六、利益統(tǒng)籌項目如何核算土地整備資金？

　　根據《管理辦法》，土地整備資金主要由三部分構成：一是土地的補償資金，未完善征（轉）地補償手續(xù)土地參照所征土地所在區(qū)域工業(yè)基準地價的50%進行補償；二是建構筑物的補償資金，根據項目范圍內的建筑物和構筑物的規(guī)模按照重置價核算；三是青苗和附著物等，按照相關標準補償。

　　七、利益統(tǒng)籌項目如何核算留用土地？

　　留用土地核算包括項目范圍內已批的合法用地、項目范圍外調入合法用地以及本項目核定利益共享用地，具體規(guī)模按以下方式核算：

　?。ㄒ唬╉椖糠秶鷥纫雅戏ㄓ玫厥侵冈r村集體經濟組織繼受單位已落地確權的合法用地，此類用地按照等土地面積在項目范圍內安排；

　　（二）項目范圍外調入合法指標，包括非農建設用地指標和征地返還用地指標，以及其他土地整備留用土地指標，此類用地按照相關規(guī)定核準后，可在項目范圍內安排落實；

　　（三）本項目核定利益共享用地是指項目內上述第（一）項用地范圍外的未完善征（轉）補償手續(xù)規(guī)劃建設用地，扣除上述第（二）項用地中非農建設用地指標和征地返還用地指標后的剩余土地，根據項目范圍內現狀容積率，按照20%?50%比例核算留用土地規(guī)模。

　　八、留用土地如何安排？

　　利益統(tǒng)籌項目留用土地應優(yōu)先在本項目范圍內，結合規(guī)劃控制要求和原農村集體經濟組織繼受單位意愿等進行安排。留用土地位于工業(yè)區(qū)塊線內且規(guī)劃為工業(yè)用地的，利益共享用地面積可在本辦法第六條的基礎上上浮50%。在利益統(tǒng)籌項目范圍內安排的留用土地規(guī)模原則上不得超過項目規(guī)劃建設用地面積的55%。

　　本項目范圍內無法安排留用土地的，留用土地指標可與本街道城市更新項目統(tǒng)籌處理，或直接落在本街道經濟關系未理順的已建成區(qū)域并由繼受單位拆除重建。按照此方式安排的留用土地指標中，合法用地部分按照等土地面積核算，利益共享用地部分上浮50%指標。

　　留用土地指標也可與本街道其他利益統(tǒng)籌項目統(tǒng)籌處理。調入的留用土地指標中合法用地部分和利益共享用地部分按照等土地面積核算。

　　留用土地需跨街道安排的，留用土地指標應按照現行工業(yè)用地基準地價的比值核算指標規(guī)模，且指標規(guī)模不得大于在本街道內核算的留用土地指標。

　　九、留用土地的規(guī)劃建筑面積如何確定？

　　利益統(tǒng)籌項目留用土地規(guī)劃建筑面積由基礎建筑面積、配套建筑面積和共享建筑面積三部分構成。

　　其中基礎建筑面積以《深圳城市規(guī)劃標準與準則》（以下簡稱《深標》）密度分區(qū)為基礎核算確定，體現規(guī)劃管理的基本要求。

　　共享建筑面積是指在規(guī)劃允許條件下，可在基礎建筑面積的基礎上增加的建筑面積。共享建筑面積中60%由政府回購用于保障性住房、人才公寓或創(chuàng)新型產業(yè)用房等，40%通過利益共享歸屬于繼受單位。共享建筑面積原則上不超過基礎建筑面積的30%。

　　留用土地應當按照《深標》、法定圖則及相關專項規(guī)劃的要求配建社區(qū)級公共設施，并計入配套建筑面積。

　　依據《管理辦法》核算的留用土地規(guī)劃建筑面積應滿足周邊公共服務設施和城市基礎設施承載力的要求，并符合生態(tài)保護、城市設計等相關控制要求和《深標》容積率上限規(guī)定。

　　十、留用土地是否需要安排一定規(guī)模的保障性住房或創(chuàng)新型產業(yè)用房？

　　為落實市委、市政府工作部署，《管理辦法》要求在留用土地中安排一定比例的保障性住房、人才公寓或創(chuàng)新型產業(yè)用房并由政府回購。具體來說，共享建筑面積中60%由政府回購用于保障性住房、人才公寓或創(chuàng)新型產業(yè)用房等，政府回購建筑的類型、規(guī)模等要在留用土地的規(guī)劃條件中予以明確?；刭弮r格和程序參照市政府的相關政策執(zhí)行。

　　十一、留用土地能否入市交易？

　　留用土地通過協(xié)議方式出讓給原農村集體經濟組織繼受單位。留用土地可以入市交易，通過合作開發(fā)或作價入股等方式引入留用土地的開發(fā)主體。開發(fā)主體應按照相關規(guī)定通過集體資產交易平臺擇優(yōu)確定，并按照《管理辦法》繳交地價，簽訂土地使用權出讓合同補充協(xié)議。繳交地價后留用土地為市場商品性質。

　　留用土地也可由原農村集體經濟組織繼受單位自用，免交地價，用地為非市場商品性質，不能入市交易。

　　十二、與試點政策相比，《管理辦法》在哪些方面進行了修改完善？

　　《管理辦法》延續(xù)《土地整備利益統(tǒng)籌試點項目管理辦法（試行）》（深規(guī)土〔2015〕721號）的基本框架，在政策適用對象、利益統(tǒng)籌方式、留用土地核算等方面與試點政策一致。此外，結合市委、市政府工作部署以及試點工作中存在的問題，《管理辦法》在以下方面進行了優(yōu)化和完善：

　　一是取消試點，全面推廣政策；二是明確了未完善征轉地手續(xù)用地的貨幣補償標準；三是細化利益共享用地核算規(guī)則，根據現狀容積率分段核算利益共享用地規(guī)模；四是增加了留用土地指標在項目范圍外經濟關系未理順的建成區(qū)域安排的路徑；五是優(yōu)化了留用土地規(guī)劃建筑面積核算規(guī)則；六是增加了在留用土地中安排一定比例的保障性住房、人才公寓或創(chuàng)新型產業(yè)用房并由政府回購的規(guī)定；七是簡化了地價計收規(guī)則；八是完善了項目審批和管理流程。