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　　一、政策出臺的背景和必要性

　　2017年8月龍崗區(qū)出臺了《龍崗區(qū)非農(nóng)建設(shè)用地管理辦法》（深龍府辦規(guī)〔2017〕6號，以下簡稱原辦法），規(guī)范了我區(qū)非農(nóng)建設(shè)用地補(bǔ)劃、開發(fā)建設(shè)、調(diào)整等管理工作，在維護(hù)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合法權(quán)益、推進(jìn)城市更新實(shí)施等方面取得了顯著成效。原辦法有效期為三年，已于2020年8月16日到期。隨著自然資源部機(jī)構(gòu)及土地管理制度改革，近幾年我市頒布了城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌、地價測算規(guī)則、提高容積率等一系列政策，原辦法已不能適應(yīng)新形勢和實(shí)際工作需求。

　　為進(jìn)一步加強(qiáng)非農(nóng)建設(shè)用地的后續(xù)管理，加快推進(jìn)城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目，切實(shí)保障原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益，促進(jìn)城市規(guī)劃的合理有序?qū)嵤?，根?jù)有關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定，在延續(xù)原辦法基礎(chǔ)上,我局代擬了《龍崗區(qū)非農(nóng)建設(shè)用地管理辦法（2020年修訂）》，本次非農(nóng)政策修編立足龍崗區(qū)實(shí)際，借鑒兄弟區(qū)非農(nóng)管理的相關(guān)做法，強(qiáng)化相關(guān)政策銜接，優(yōu)化非農(nóng)建設(shè)用地管理流程，促進(jìn)城市規(guī)劃實(shí)施。

　　二、修訂依據(jù)

　?。ㄒ唬渡钲谑袑毎昌垗弲^(qū)規(guī)劃國土管理暫行辦法》（深府〔1993〕283號）；

　?。ǘ渡钲谑袑毎昌垗弮蓞^(qū)城市化土地管理辦法》（深府〔2004〕102號）；

　?。ㄈ渡钲谑袑毎昌垗弮蓞^(qū)城市化非農(nóng)建設(shè)用地劃定辦法》（深府〔2005〕65號）；

　?。ㄋ模渡钲谑性r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定》（深府〔2011〕198號）；

　?。ㄎ澹渡钲谑谐鞘懈罗k法實(shí)施細(xì)則》（深府〔2012〕1號）；

　?。渡钲谑型恋卣麄淅娼y(tǒng)籌項(xiàng)目管理辦法》（深規(guī)土規(guī)〔2018〕6 號）；

　　（七）《關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置辦法》（深府辦規(guī)〔2019〕3號）；

　　（八）《深圳市扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用的管理規(guī)定》（深府辦規(guī)〔2019〕6號）；

　?。ň牛渡钲谑械貎r測算規(guī)則》（深府辦規(guī)〔2019〕9號）

　?。ㄊ渡钲谑新鋵?shí)住房制度改革加快住房用地供應(yīng)的暫行規(guī)定》（深規(guī)劃資源規(guī)〔2020〕3號）；

　?。ㄊ唬洱垗弲^(qū)社區(qū)股份公司集體用地開發(fā)和交易監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》（深龍府辦規(guī)〔2018〕1號）

　?。ㄊ┢渌嚓P(guān)政策。

　　三、政策解讀

　?。ㄒ唬﹥?yōu)化全流程，規(guī)范非農(nóng)管理

　　為保證非農(nóng)建設(shè)用地管理的公平公正公開，進(jìn)一步優(yōu)化及強(qiáng)化全流程要求，本辦法在原辦法基礎(chǔ)上，作了以下調(diào)整：一是擴(kuò)大了公證范圍，對于補(bǔ)劃、開發(fā)建設(shè)、調(diào)整等事項(xiàng)召開的股東大會或股東代表大會均須公證；二是增加了公示環(huán)節(jié)，對于補(bǔ)劃、開發(fā)建設(shè)、調(diào)整等事項(xiàng)申請前均須在龍崗區(qū)政府網(wǎng)站及原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所在地進(jìn)行公示；三是增加了指標(biāo)核銷的具體規(guī)定，對于城市更新項(xiàng)目、原地開發(fā)、土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目、征轉(zhuǎn)及拆遷安置等各類涉及非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)核銷的，明確了相關(guān)具體流程；四是增加了非農(nóng)臺賬管理規(guī)定，明確2005年《關(guān)于龍崗區(qū)各居委會非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)的通告》是龍崗區(qū)非農(nóng)建設(shè)用地管理臺賬的基礎(chǔ)，并厘清區(qū)規(guī)劃和自然資源部門和轄區(qū)街道辦事處在臺賬管理上的職責(zé)。

　?。ǘ┍Ｕ霞w合法權(quán)益，推動歷史遺留問題解決

　　從尊重歷史、尊重事實(shí)，切實(shí)保障原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合法權(quán)益、推動歷史遺留問題解決的角度出發(fā)，本辦法在以下幾個方面進(jìn)行了規(guī)定：

　　一是增加了非農(nóng)建設(shè)用地與“兩規(guī)”“三規(guī)”等產(chǎn)權(quán)登記用地重疊的處理方式，明確非農(nóng)建設(shè)用地劃定后，辦理產(chǎn)權(quán)登記時未享受非農(nóng)相關(guān)權(quán)益的，可調(diào)入土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目或優(yōu)先推進(jìn)的城市更新項(xiàng)目中使用；

　　二是明確了未建非農(nóng)建設(shè)用地涉及規(guī)劃沖突的處理方式，對于原地確難等面積調(diào)整的，調(diào)整后用地面積減少的部分相應(yīng)指標(biāo)計(jì)入非農(nóng)建設(shè)用地臺賬予以保留；

　　三是不限定公共設(shè)施類非農(nóng)建設(shè)用地的現(xiàn)狀建設(shè)情況，公共設(shè)施類用地，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織完善征（轉(zhuǎn)）地補(bǔ)償手續(xù)并納入國有儲備，如有地上建(構(gòu))筑物按規(guī)定向區(qū)政府有關(guān)部門辦理移交，可申請按工商用地指標(biāo)等面積調(diào)入土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目或城市更新項(xiàng)目；

　　四是增加了未建房戶統(tǒng)建用地的處理方式，對確難在原地開發(fā)的未建房戶統(tǒng)建用地，在經(jīng)90%以上（含90%）的未建房戶用地受益人簽字確認(rèn)后，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行理清經(jīng)濟(jì)關(guān)系拆空，完善征（轉(zhuǎn)）地補(bǔ)償手續(xù)并無償移交政府的，可按原用地面積原批復(fù)用途在城市更新項(xiàng)目或土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目中落實(shí)。

　?。ㄈ┲ΡP活資產(chǎn)，促進(jìn)非農(nóng)多元利用

　　從盤活集體資產(chǎn)，促進(jìn)非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)盡快消化，集約節(jié)約用地，消除違法建筑的角度出發(fā)，本辦法在開發(fā)和調(diào)整方面新增了以下規(guī)定：一是對于無法在本社區(qū)范圍內(nèi)安排的非農(nóng)建設(shè)用地空地指標(biāo)，可按等價值調(diào)整原則在本街道其他社區(qū)內(nèi)落實(shí)；二是對于用地面積小于3000平方米或形狀不規(guī)則而無法開發(fā)的未建非農(nóng)建設(shè)用地，可通過騰挪建設(shè)量的方式開發(fā)；三是因非農(nóng)建設(shè)用地開發(fā)或調(diào)整而暫未落實(shí)的非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)原則上在城市更新項(xiàng)目或土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目中使用；四是增加了規(guī)劃為商業(yè)用途的建成區(qū)非農(nóng)建設(shè)用地可按規(guī)劃在原地自拆重建。

　?。ㄋ模﹥?yōu)化調(diào)入條款，推動更新及整備實(shí)施

　　為更好推進(jìn)城市更新及土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目的實(shí)施，本辦法對相關(guān)條款也進(jìn)行了調(diào)整：一是放寬了非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)入城市更新項(xiàng)目的前提限制，對于用地面積大于3000平方米且批復(fù)用途與生效法定圖則規(guī)劃用途相符的非農(nóng)建設(shè)用地，不再要求更新項(xiàng)目的土地移交率達(dá)40%，同時增加可調(diào)入土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目；二是增加對城市更新項(xiàng)目專項(xiàng)規(guī)劃審批后因客觀原因?qū)е潞戏ㄓ玫刂笜?biāo)不滿足的情形下的相關(guān)處理方式；三是對非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)入土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目的時點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，在項(xiàng)目立項(xiàng)前可申請將非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)調(diào)入,同時規(guī)定非農(nóng)建設(shè)用地按原用地規(guī)模等面積核定調(diào)入面積；四是對于未完善征（轉(zhuǎn)）地補(bǔ)償手續(xù)用地依據(jù)《深圳市落實(shí)住房制度改革加快住房用地供應(yīng)的暫行規(guī)定》納入實(shí)施計(jì)劃后，原非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)可按規(guī)定調(diào)整至城市更新項(xiàng)目或土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目。

　　（五）完善提容規(guī)定，加強(qiáng)規(guī)劃管理

　　為充分挖掘土地資源潛力，規(guī)范土地管理，做好與市級相關(guān)政策的銜接，本辦法對尚未簽訂土地使用權(quán)出讓合同的非農(nóng)建設(shè)用地提高容積率的，通過貢獻(xiàn)物業(yè)、增收地價兩個方面進(jìn)行調(diào)節(jié)，其具體內(nèi)容參考了《關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置辦法》（深府辦規(guī)〔2019〕3號）、《深圳市扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用的管理規(guī)定》（深府辦規(guī)〔2019〕6號）、《深圳市地價測算規(guī)則》（深府辦規(guī)〔2019〕9號）等政策中的相關(guān)規(guī)定，基本與市級政策保持一致。另外，為擴(kuò)寬拆遷安置用房的建設(shè)途徑，對于規(guī)劃為居住用途的非農(nóng)建設(shè)用地，增加超出規(guī)劃容積率部分須建設(shè)保障性公共住房或拆遷安置房。